Z wielką płytą trzeba żyć

Pierwszy polski budynek z prefabrykatów (wielkiej płyty) powstał w 1957 roku w Warszawie. Od początku lat 60. rozpoczęła się stosunkowo krótka, bo trzydziestoletnia, ale niezmiernie intensywna historia polskiej wielkiej płyty. Do początku lat 90., kiedy to zamknięto wszystkie „fabryki domów”, w tej technologii powstały aż 4 miliony mieszkań – ponad 30 proc. polskich zasobów mieszkaniowych. Poza bardzo nielicznymi wyjątkami wszystkie one istnieją do dzisiaj i stanowią ważny segment na rynku obrotów nieruchomościami (w Krakowie nawet 40 proc. ofert to mieszkania w takich budynkach). I w przewidywalnej perspektywie raczej nic nie zapowiada, by ktoś chciał je likwidować...

Zalety

Wielka płyta to – wbrew powszechnym opiniom – nie tylko wady. I może właśnie warto zacząć od wymieniania zalet. Przede wszystkim – doskonała infrastruktura. Osiedla powstające z okresie PRL były zazwyczaj duże, od razu planowano więc miejsca na pocztę, przychodnię, przedszkola, szkoły, sklepy. Oczywiście najczęściej najpierw stawiano domy, a infrastruktura powstawała później powoli, długimi latami. Do dzisiaj jednak wszystko, co miało powstać, zazwyczaj już powstało i funkcjonuje. Obecnie na takich osiedlach „wszystko” jest. W nowych osiedlach mieszkańcy cieszą się często co najwyżej z tego, że mają piekarnię i sklep z wędlinami. Do wszystkich innych usług muszą jeździć autami lub autobusami.
Stare osiedla charakteryzują się także stosunkowo zżytymi społecznościami. Sąsiedzi od razu rozpoznają obcych kręcących się po klatce i potrafią sobie wzajemnie pomagać. Istnieją różnego rodzaju organizacje osiedlowe, koła zainteresowań.
Niezwykle cenne są także tereny zielone. Osiedla „wielkopłytowe” powstawały jako zwarte kompleksy, nie szczędzono miejsca na place zabaw, tereny zielone, a nawet wewnątrzosiedlowe parki. Pomiędzy poszczególnymi blokami odległości są rozsądne i raczej nie zagląda się sąsiadom do kuchni przez okno. Takie mieszkania są zazwyczaj słoneczne, a duże okna sprawiają, że jest w nich jasno.
Mocną stroną wielkopłytowych osiedli są także dobre połączenia komunikacyjne. Do większości krakowskich osiedli doprowadzono linie tramwajowe, a w naszym mieście to najszybszy i najpewniejszy środek komunikacji publicznej. Duża liczba mieszkańców to duża częstotliwość autobusów i tramwajów.

Wady

Niestety wad wielkiej płyty jest chyba więcej niż zalet. Najważniejsze błędy i niedoróbki, jak nieszczelne okna, wadliwe instalacje (wszystkie!), odklejające się płytki PCV na podłogach i in., zostały już często, przez lata użytkowania usunięte. Wielu rzeczy nie da się jednak naprawić. Mieszkańcom doskwiera fatalna akustyka – słychać płacz dziecka z dołu i szczekanie psa z góry, choć akurat pod tym względem w wielu nowych blokach nie jest lepiej. Wiele mieszkań jest słabo wentylowanych, a śmietniki wewnątrz wieżowców, tzw. zsypy, potrafią skutecznie zatruwać atmosferę klatek i mieszkań, a dodatkowo sprzyjają gryzoniom i owadom. Mieszkania są niskie (zazwyczaj 2,5 m), bywa że źle rozplanowane, ściany, stropy i podłogi są krzywe. Znalezienie jakiegokolwiek konta prostego w tego rodzaju budownictwie jest prawie niemożliwe. W niektórych mieszkaniach kuchnie są małe i ślepe.
Do tego dochodzą dosyć wysokie koszty użytkowania, w szczególności ogrzewania. Nawet jeżeli blok jest docieplony (co często oznacza, że z zewnątrz obłożony jest płytami zawierającymi azbest), to i tak w zimie wymaga znacznej ilości energii. Brak możliwości osobnego rozliczania się z ilości zużywanego ciepła prowadzi do marnotrawstwa – powszechnie montowane na kaloryferach mierniki są, eufemistycznie mówiąc, dalekie od doskonałości.
Same osiedla są często szare i brzydkie; trawniki zadeptane i zanieczyszczone, a młodzież przesiadująca na schodach i panowie na ławeczkach z butelką piwa są trwałym elementem wystroju tych osiedli.
Zarządzające nimi spółdzielnie mieszkaniowe to najczęściej wielkie instytucje, prawie niemożliwe do skontrolowania oraz często nieefektywne. W efekcie czynsze są wysokie, część mieszkańców nie ma ich z czego pokrywać, zadłużone spółdzielnie zwiększają czynsze tym, którzy płacą, a na najdrobniejsze remonty czeka się latami.

Sytuacja na rynku

Mimo wszystkich tych wad, sprzedający nie mają obecnie większych problemów ze zbyciem swoich mieszkań w takich budynkach, szczególnie jedno- i dwupokojowych. Duże mieszkania, powyżej 65 m, sprzedają się natomiast trudniej, a ceny (za metr kwadratowy) nie są wysokie. Najtrudniej sprzedają się mieszkania na ostatnich piętrach. Nabywcy obawiają się, nie bez podstaw, że stan dachu może być źródłem wielu problemów.
Najtańsze mieszkania znajdują się w budynkach 10-piętrowych. Są one z reguły tańsze nawet o 25 proc. od lokali w nowych budynkach w tych samych lokalizacjach. Nieco droższe są mieszkania w niższych kilkupiętrowych blokach. Ich ceny są o 15–20 proc. mniejsze niż ceny w kilkuletnich budynkach w tych samych rejonach na rynku wtórnym.
W dzielnicach uznawanych za mniej atrakcyjne (Bieżanów, Kurdwanów, niektóre części Nowej Huty) można jeszcze znaleźć oferty w okolicach 5 tysięcy zł za metr kwadratowy. W lepszych okolicach ceny za lokale budowane w tej technologii są wyższe – nawet 7 tysięcy zł w Bronowicach i 8 tysięcy zł w 10-piętrowym „mrówkowcu” w okolicach AGH. Zatem i w tym segmencie sprawdza się złota zasada rynku nieruchomości, że na cenę mieszkania wpływ mają trzy czynniki: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja.

Czy warto w to inwestować?

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Kiedy nadejdzie korekta na rynku nieruchomości – a że nadejdzie, to nikt nie ma wątpliwości, pytanie: kiedy? – niemal na pewno mieszkania w wielkiej płycie potanieją jako pierwsze i w tym segmencie korekta będzie najbardziej dotkliwa. W samym Krakowie po 1990 roku powstało już kilkadziesiąt tysięcy nowych, wybudowanych w nowoczesnych technologiach mieszkań. Jeżeli klient będzie mógł wybierać wśród wielu ofert, wielka płyta, ze wszystkimi swoimi wadami przestanie być tylko nieco tańszą alternatywą w stosunku do nowszych domów wybudowanych w technologiach tradycyjnych. Stanie się towarem, na który trudno będzie znaleźć chętnych. Wydaje się, że obecna relacja cen mieszkań w budynkach, które powstały po 1990 roku i wielkopłytowych, na dłuższą metę jest nie do utrzymania. Socjalistyczne bloki będą w kilkuletniej perspektywie znacznie tańsze niż te, które powstały w ostatnich 15 latach. Nie oznacza to jednak, że zdecydowanie potanieją – nic nie wskazuje na to, żeby nieruchomości w Krakowie nie miały dalej drożeć. W wielu europejskich metropoliach porównywalnych z Krakowem ceny są znacznie wyższe. Po pewnym ustabilizowaniu się rynku wielka płyta będzie prawdopodobnie dalej drożeć, ale wolniej niż inne mieszkania. Czy warto więc w to inwestować? I tak, i nie. Osobom planującym zakupy spekulacyjne raczej bym nie polecał. Nie jest to także dobra inwestycja dla kogoś, kto planuje za kilka lat sprzedać mieszkanie w bloku i kupić dom lub po prostu większe mieszkanie. Może się okazać, że lokal kosztujący obecnie połowę wartości domku pod Krakowem za 5 lat pokryje tylko 25 proc. kosztów takiej nieruchomości.
Okazuje się jednak, że miło złej opinii większości specjalistów zajmujących się nieruchomościami, wielka płyta wciąż znajduje chętnych. I trudno się dziwić. W obliczu bardzo wysokich cen mieszkań dla wielu rodzin – i to już nie tylko młodych małżeństw, jak to się jeszcze do niedawna mówiło – wielka płyta to jedyna rozsądna alternatywa. Lokale wybudowane w tej technologii należą do najtańszych na rynku. Dla wielu osób fakt, że w wielkiej płycie mogą pozwolić sobie na jeden pokój więcej jest tak ważny, że nie zwracają uwagi na kalkulacje rynkowe. I trudno się dziwić.

Co z nimi będzie?

Niewątpliwie z czasem w osiedlach wielkopłytowych będzie się zmieniała struktura mieszkańców. Bogatsi będą emigrować. Zostaną emeryci, rodziny wielodzietne oraz osoby niezaradne życiowo. Dodatkowo będzie tam też spory odsetek osób młodych, szczególnie studentów, wynajmujących tanie mieszkania na okres nauki. Kondycja techniczna budynków może się pogarszać, bo ubodzy mieszkańcy nie będą mieli wystarczająco dużo pieniędzy na pokrycie kosztów drogich remontów.
O ile jeszcze kilkanaście, a nawet kilka lat temu powszechnie słyszało się opinie, że te „komunistyczne” osiedla trzeba będzie wyburzać, o tyle ostatnio słowem-kluczem staje się „rewitalizacja”. Okazuje się bowiem, że nawet rząd, który za jeden z ważniejszych celów postawił sobie wybudowanie milionów mieszkań w kilka lat, nie jest w stanie doprowadzić do tego, by w Polsce powstawało dużo więcej niż 100 tysięcy mieszkań rocznie. W tym tempie zastąpienie wielkiej płyty nowymi lokalami zajęłoby minimum 40 lat. Co więcej, okazuje się, że przy odpowiedniej konserwacji i modernizacji „wielka płyta” ma przed sobą jeszcze wiele dekad – dotychczas nie stwierdzono ani jednego przypadku samoistnego zawalenia się takiego bloku (nie licząc wybuchów gazu w piwnicach). Coraz częściej prowadzi się więc prace modernizacyjne – wymienia stolarkę okienną, ociepla budynki i maluje w kolorowe wzory, poprawia estetykę klatek schodowych, poprawia małą architekturę. Trzeba się chyba pogodzić z faktem, że wielka płyta jeszcze kilkadziesiąt lat będzie jednym z najbardziej rozpoznawalnych elementów w krajobrazie naszych miast, i nauczyć z tym żyć. Choć niekoniecznie trzeba żyć w wielkiej płycie...

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?