Wzrost popytu na nieruchomości. Duże zainteresowanie działkami leśnymi

Początek br. przyniósł zwiększone zainteresowanie Polaków działkami. Kupujemy działki budowlane, rekreacyjne czy siedliskowe. Atrakcyjna inwestycja to także działka leśna czy grunty rolne. Większy popyt to często i rosnące ceny.

Polacy interesują się działkami zarówno na terenach rekreacyjnych (Mazury, w górach, nad morzem), jak i w pobliżu większych miast, atrakcji turystycznych, jezior, rzek i lasów. I kwartał br. przyniósł szczególny wzrost zainteresowania działkami leśnymi.

Wzrost zainteresowania zakupem działek

Największą popularnością cieszą się okolice większych miast. Polacy chętnie decydują się na działki w pobliżu lasów, rzek czy jezior. Zauważalny jest wzrost zainteresowania wszystkimi typami działek. Raport opublikowany przez HRE Investments przedstawia, jak ogromną popularnością cieszą się działki pozwalające na budowę. I kwartał br. przyniósł historycznie wysokie zainteresowanie tym typem nieruchomości – było ono o 67 proc. wyższe niż w ubiegłym roku.

Zaobserwowano również wzrost zainteresowania działkami rekreacyjnymi o 48 proc., siedliskami o 27 proc. oraz Rodzinnymi Ogródkami Działkowymi (ROD) o 26 proc. Może to świadczyć o tym, że Polacy chcą posiadać własne miejsce do odpoczynku w pobliżu natury.
Wzrosło zainteresowanie działkami rolnymi. Odnotowano wzrost o 38 proc., porównując dane z I kwartału 2020 i 2021 roku. Atutem tego typu nieruchomości jest niewątpliwie ich niższa cena. Największą popularnością w ostatnim roku cieszyły się jednak działki leśne. Odnotowano wzrost zainteresowania o 70 proc. r/r.

Skąd takie zainteresowanie?

Dużo czasu jeszcze minie zanim dowiemy się czy i jakie domy właściwie rodacy będą na tych parcelach budować. Bez wątpienia lepiej będzie, jeśli okaże się, że jesteśmy dziś świadkami mody na budowę wakacyjnych i weekendowych dacz. Tak jak i w wielu innych sferach związanych z mieszkalnictwem, także i w kwestii posiadania drugich domów, mamy w Polsce wciąż ogromne zaszłości – podsumowuje wzmożony popyt na ziemię Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Pewne obawy rodzi powód tak dużego zainteresowania Polaków działkami. Może to być spowodowane chęcią ucieczki z miast w obliczu przedłużającej się pandemii koronawirusa. Decyzja o zakupie działki powinna być przemyślana, nie powinna być podejmowana pod wpływem impulsu czy chwilowej fascynacji możliwością posiadania własnego terenu bliżej natury.

Specjaliści wskazują również na inny powód zainteresowania nieruchomościami. Może to być popyt inwestycyjny i chęć ulokowania kapitału w działkę w celu ochrony posiadanych środków finansowych przed inflacją. Może to być także podyktowane zakupem większej nieruchomości z założeniem podziału jej na mniejsze parcele i sprzedaż z zyskiem.
Wyraźne zainteresowanie działkami leśnymi może wynikać zarówno z chęci obcowania Polaków z przyrodą, jak i ulokowaniem kapitału, czy też chęci podjęcia produkcji leśnej.

Większy popyt, wyższe ceny?

Wzrost popytu na działki może powodować wzrost cen nieruchomości. Trudno jest jednak znaleźć dane, które jednoznacznie wskazują na takie zjawisko. Bankier.pl przygotowując analizę na podstawie danych portalu otodom.pl, poinformował, że luty 2021 roku przyniósł średni wzrost cen działek o 20-30 proc. w województwie pomorskim, dolnośląskim, lubelskim i lubuskim. Natomiast ceny działek były podobne jak przed rokiem w województwie świętokrzyskim, kujawsko-pomorskim oraz podkarpackim.

Z analiz przeprowadzonych przez PKO BP ceny ofertowe działek zależne są od przeznaczenia parceli. Najdroższe są działki komercyjne, gdzie medianę ich ceny wyliczono na ok. 150 złotych za mkw. W II połowie 2020 roku mediana ceny mkw. działki budowlanej wyniosła ok. 98 złotych. W przypadku uzbrojonej było to ok. 105 złotych za mkw. Wzrost cen odnotowano odpowiednio na poziomie 5 proc. i 9 proc. r/r.
Zaobserwowano również wzrost cen działek rekreacyjnych – o 14 proc. do ok. 44 złote za mkw. Znaczący wzrost już w 2020 roku odnotowały działki leśne – o 12 proc., z 24 złote do 27 złotych za mkw.

Analiza cen ofertowych działek na podstawie portali ogłoszeniowych obrazuje wysokie ceny gruntów w pierwszych miesiącach br. w wielu powiatach. Wysokie ceny ofertowe działek dotyczą m.in. powiatów grodzkich będących częścią największych aglomeracji, dobrze skomunikowanych powiatów ziemskich oraz nieruchomości położonych w atrakcyjnych lokalizacjach.

Działka leśna a budowa domu

Polskie prawo zakazuje budowy domu na terenie leśnym. W praktyce jednak wszystko zależy od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który może dopuszczać taką możliwość. Konieczne jest spełnienie pewnych warunków.
Amatorów mieszkania „w lesie” jednak nie brakuje. Przemawia za tym wiele korzyści, w tym wysoka jakość powietrza, piękne widoki oraz naturalna ochrona domu przed nadmiernym nasłonecznieniem. Działka leśna to także gwarancja własnego skrawka zieleni i naturalnego ogrodu.

Jak zmienić przeznaczenie leśnej działki?

Nie da się jednak ukryć, że przekształcenie działki leśnej w budowlaną jest niezwykle trudne.Jeżeli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na działce przewiduje się możliwość zabudowy, należy wystąpić do regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych o wyłączenie gruntu z produkcji leśnej.

Wniosek musi być uzupełniony opinią Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych oraz wykazem gruntów z uwzględnieniem ich klas bonitacyjnych. Wnioskodawca powinien również dopisać ekonomiczne uzasadnienie inwestycji.
Po uzyskaniu zgody należy wystąpić z wnioskiem o wyłączenie gruntów z produkcji leśnej. Tutaj decyzję wydaje starosta właściwy dla danego powiatu.
Jeżeli ten wyrazi zgodę, należy wystąpić o pozwolenie na budowę. Na własny koszt należy sprawdzić jakość gleby i wartość drzewostanu dla produkcji leśnej. W przypadku działek zlokalizowanych na cennym podłożu i zalesieniu uzyskanie pozwolenia na budowę może być niemożliwe.

W sytuacji, gdy działka znajduje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jednak nie jest przeznaczona pod budowę, należy starać się o zmianę warunków zabudowy. Zgodę na to musi wydać minister środowiska lub marszałek województwa. Szanse są niewielkie, a wniosek wymaga odpowiedniego uzasadnienia. Rozpatrzenie wniosku to także koszt – nawet 10 tys. złotych.

Jeżeli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy sprawdzić oznaczenie działki na mapach geodezyjnych. W przypadku oznaczenia jej jako las nie da się praktycznie nic zrobić. Jeśli jednak parcela jest oznaczona jako nieużytek, grunt orny, łąka, pastwisko, teren zalesiony, zakrzewiony czy też sad – można wystąpić o zmianę jej przeznaczenia. Konieczne jest jednak spełnienie warunków – dostęp do drogi oraz sąsiadowanie z już zabudowaną działką.

Rząd przygotowuje nowelizację Ustawy o lasach

Do Sejmu trafił projekt nowelizacji Ustawy o lasach. W myśl zmian możliwa byłaby zmiana gruntów leśnych pod inwestycje zgodne z potrzebami i celami polityki państwa. Zgodnie z projektem lasy państwowe będą mogły być wymieniane na dowolny grunt lub budynek, który należy do prywatnego inwestora. Nie będzie również obowiązku dokonywania dopłaty w przypadku różnych wartości zamienianych nieruchomości.

Takie decyzje mają być podejmowane na szczeblu politycznym – bez udziału społeczeństwa czy kontroli sądowej. Na terenach leśnych będzie można zrealizować dowolne przedsięwzięcie – wystarczy jedynie uzasadnić, że będzie ono miało na celu wsparcie rozwoju czy też wdrażanie projektów z zakresu energii lub transportu służących upowszechnianiu nowych technologii oraz poprawie jakości powietrza.
Przyrodnicy alarmują jednak, że takie zmiany mogą doprowadzić do masowego wycinania lasów i betonowania parceli. W dłuższej perspektywie będzie to niosło za sobą więcej szkód niż pożytku.

Pomysłodawcy projektu argumentują jednak, że zmiany przyczynią się do tworzenia nowych miejsc pracy oraz wzrostu gospodarczego. Pośrednio zmiany pozytywnie wpłynęłyby na sytuację mikro, małych i średnich przedsiębiorców oraz finanse publiczne.