Wyodrębnianie lokali – kolejne zmiany

Dopiero co, 20 lipca 2017 r. ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości znowelizowała ustawę o własności lokali, a już doczekaliśmy się kolejnej nowelizacji tej ustawy.

A dokładniej niedawno zmienionych przepisów (ustawa z 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali).

Przyczyną zmiany z 20 lipca 2017 r. była luka prawna w przepisach dotyczących wydzielania lokali mieszkalnych, która prowadziła do powstawania zabudowy mieszkalnej niezgodnej z ustaleniami planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie.

Przepisy przed nowelizacją ustawy o własności lokali

Zgodnie z przepisami art. 2 ustawy o własności lokali sprzed nowelizacji, starosta, wydając zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego badał wyłącznie techniczne właściwości tego lokalu, czyli wydzielenie trwałymi ścianami w budynku, nie ustalając, czy wydzielenie lokalu jest zgodne z rozstrzygnięciami dotyczącymi budynku, podjętymi na etapie planistycznym oraz budowlanym. Orzecznictwo sądów administracyjnych przez lata potwierdzało, że starosta nie jest związany ustaleniami planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy, jak również pozwolenia na budowę, a jedynie definicją zawartą w ustawie o własności lokali. Wynikało z niej, że samodzielny lokal to taki, który został wydzielony technicznie w przestrzeni budynku.

Prowadziło to głównie do sytuacji wydzielania wielu lokali mieszkalnych w budynkach zrealizowanych jako mieszkalne jednorodzinne (tj. w budynkach, które z definicji składają się z maksymalnie dwóch lokali mieszkalnych). Zatem na terenie, gdzie dopuszczalna była tylko zabudowa jednorodzinna, budowano i oddawano do użytku budynek jednorodzinny, w którym następnie wydzielano co najmniej kilka lokali i je sprzedawano. W efekcie, na obszarze, gdzie dopuszczalna była tylko zabudowa jednorodzinna, powstawały budynki wielorodzinne. Zwiększało to intensywność użytkowania terenu, który do tego nie był przystosowany. Skutkowało to chociażby brakiem dostatecznej liczby miejsc parkingowych czy innej infrastruktury, która nie uwzględniała budownictwa wielomieszkaniowego.

Nowelizacja ustawy

Ustawa z 20 lipca 2017 r. dodała ust. 1a w art. 2 ustawy o własności lokali, z którego wynika, że ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z:

• ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem;
• pozwoleniem na użytkowanie.

Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Po zmianie przepisów nie można już uznać, że wydzielenie lokalu mieszkalnego jest wyłącznie czynnością techniczną. Wydzielenie lokalu mieszkalnego ma zasadniczy wpływ na planistyczne oraz budowlane warunki użytkowania obiektu budowlanego. Zatem po nowelizacji musi być zgodne z ustaleniami rozstrzygnięć wydawanych na etapie planowania przestrzennego oraz budowlanym.

Będzie to powodować co najmniej znaczne utrudnienia w porównaniu do stanu dotychczasowego w wyodrębnianiu lokali, a niestety i niemożność prawnego wyodrębnienia lokali w dużej części budynków, mimo fizycznego ich wyodrębnienia. Wobec uznania, że wydzielenie lokalu mieszkalnego powinno następować zgodnie z ustaleniami rozstrzygnięć wydawanych na etapie planowania przestrzennego (plan miejscowy, decyzja o warunkach zabudowy) oraz na etapie budowlanym (pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie, zgłoszenie budowlane albo zmiany sposobu użytkowania), problemem w praktyce okazało się wydzielenie lokalu w starszym budownictwie, w przypadku braku tych dokumentów.

Uniemożliwia to bowiem uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokali, nawet mimo ich fizycznego wyodrębnienia w budynku. Właściwy organ administracji zapewne uzna, że wydzielenie lokalu stanowi zmianę sposobu zagospodarowania terenu w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Wyodrębnianie lokali w budynku

Kolejne zmiany przepisów o wyodrębnianiu lokali

Między innymi w związku z powyższymi problemami ustawodawca postanowił ponownie znowelizować przepisy ustawy o własności lokali. Ustawą z 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali przyjęto, że wyżej wprowadzone rygory dotyczące wyodrębnienia lokalu nie będą dotyczyły budynków istniejących przed 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą. Ponadto zasada mówiąc, że odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale, nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed 11 lipca 2003 r.

W związku z rozbieżnościami, jakie pojawiły się po ostatniej nowelizacji, a dotyczącymi tego, kto ma ustalić spełnienie wszystkich wymagań samodzielności, doprecyzowano, że spełnienie wymagań, także tych nowych, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (a nie pozostawia tego ocenie notariusza). Nowelizacja wprowadza także zasadę, że wprowadzone ograniczenia dotyczą także sądowych zniesień współwłasności, w wyniku których dochodzi do wyodrębnienia lokali. Ustalając, że jeżeli wydzielenie lokalu byłoby sprzeczne z powyższymi wymogami, sąd, znosząc współwłasność nieruchomości, nie orzeka o jej podziale przez wydzielenie lokalu, a ustala udziały współwłaścicieli w nieruchomości. Regulacja ta ma uniemożliwć obchodzenie wyżej wprowadzonych uregulowań przez wnoszenie spraw na drogę sądową.