Wynajmij mieszkanie kibicom i zapłać niski podatek

Każda forma wynajmu powinna zostać ujawniona w deklaracji PIT. Wyjątek stanowią niektóre formy działalności agroturystycznej.

Tegoroczne Mistrzostwa Europy w Piłce Nożnej są znakomitą okazja, do tego by uzyskać dodatkowe przychody z tytułu najmu. Można przypuszczać, że okresowy wzrost stawek rynkowych skusił wielu rodaków, którzy wcześniej nie decydowali się na wynajem swego lokum. Właśnie takie osoby powinny zwracać szczególna uwagę na obowiązki podatkowe, które są związane z odpłatnym udostępnieniem mieszkania dla zagranicznych gości.

Najem (prawie) zawsze opodatkowany

Co do zasady, każda forma wynajmu powinna zostać ujawniona w odpowiedniej deklaracji PIT. Wyjątek od wspomnianej reguły dotyczy niektórych form działalności agroturystycznej (patrz art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej UOPIT). Obowiązek sprawozdawczy dotyczy również tych podatników, którzy nie figurują w rejestrze Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej jako przedsiębiorcy świadczący usługi wynajmu. Niestety w powszechnej świadomości wciąż istnieje przekonanie, że najem prywatny nie powoduje konsekwencji podatkowych. Przeczy temu artykuł 10 ustęp 1 punkt 6 UOPIT, który określa wynajem oraz podnajem jako oddzielne źródła przychodów (podobnie jak stosunek pracy i działalność gospodarczą). Dlatego wynajmujący, który mimo ciążącego na nim obowiązku nie ujawnił w zeznaniu rocznym określonej sumy czynszu, naraża się na konfrontację z fiskusem. Jeżeli na wskutek prowadzonego postępowania organ podatkowy stwierdzi, że właściciel wynajmowanego mieszkania zataił źródło przychodów, podstawa zaległego podatku zostanie ustalona przez oszacowanie. W takim przypadku rodzime prawo przewiduje zastosowanie stawki karnej (75 proc. wedle art. 30 pkt. 1 ust. 7 UOPIT) oraz powiększenie zaległego świadczenia o odsetki podatkowe (aktualnie 14,5 proc. w skali roku). Dodatkowe sankcje wobec nierzetelnego podatnika są wymienione w artykule 45 ustawy Kodeks karny skarbowy z dnia 10 września 1999 r.

Ryczałt zachęca niską stawką

Korzystna forma opodatkowania w postaci ryczałtu ewidencjonowanego jest przewidziana wyłącznie dla osób prowadzących najem prywatny. Podatnicy, którzy zdecydują się na korzystanie z tej metody rozliczeń, muszą złożyć zawiadomienie w urzędzie skarbowym (nie później niż w dniu wpłaty pierwszego czynszu – patrz art. 9 ustęp 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, dalej UOZPD). W przypadku najmu znajduje zastosowanie stawka ryczałtowa 8,5 proc. naliczana od faktycznie uzyskanego przychodu (art. 12 ust. 1 pkt. 3 UOZPD). Dlatego wynajmujący, którzy opłacają zryczałtowany podatek, nie mogą uwzględnić kosztów remontu lub ubezpieczenia mieszkania. Prowadzenie stosownej ewidencji przychodów nie jest wymagane, jeżeli kwota czynszu wynika z podpisanej umowy (patrz art. 15 ustęp 1 punkt 3 UOZPD).

Przykład: W połowie maja pan Nowak podpisał umowę dotyczącą wynajmu mieszkania w trakcie EURO 2012 (czynsz wyniósł 2000 zł). Przekazanie uzgodnionej kwoty nastąpi 14 czerwca. Jeżeli obowiązek powiadomienia urzędu skarbowego zostanie wypełniony do dnia wpłaty czynszu pan Nowak będzie mógł obliczyć podatek z tytułu najmu jako 8,5 proc. faktycznie uzyskanego przychodu (kwota 170 zł). Podatnicy zgłaszający działalność w zakresie najmu prywatnego po 20 stycznia tracą możliwość dokonywania kwartalnych wpłat ryczałtu (art. 21 ust. 1 pkt 1c UOZPD). Dlatego w tym przypadku wynajmujący jest zobowiązany, by uregulować zobowiązanie podatkowe do 20 dnia kolejnego miesiąca (dla czynszu zapłaconego 14 czerwca termin wpłaty to 20 lipca). W następnym roku pan Nowak będzie musiał dopełnić ostatnich formalności składając formularz PIT-28. Nieprzekraczalny termin rozliczenia ryczałtu ewidencjonowanego (31 stycznia) dotyczy również ewentualnych wpłat podatku za ostatni miesiąc ubiegłego roku.

Zasady ogólne

Alternatywą dla ryczałtu ewidencjonowanego jest rozliczanie przychodów z najmu prywatnego wedle ogólnej skali podatkowej. Taki wariant jest szczególnie korzystny dla osób ponoszących wysokie koszty wynajmu lokalu mieszkalnego (patrz poniższa tabela). Zasady ogólne stanowią jedyne dopuszczalne rozwiązanie dla podatników, którzy nie złożyli w stosownym terminie zawiadomienia o wyborze ryczałtowej formy opodatkowania.

Przy czym trzeba zdawać sobie sprawę, z tego, że fiskus akceptuje pomniejszenie przychodów z najmu tylko w przypadku określonych grup kosztów (np. wydatki remontowe, ubezpieczenie mieszkania, amortyzacja). Obliczone świadczenie wpłaca się w postaci zaliczki do 20 dnia kolejnego miesiąca (podobnie jak w przypadku ryczałtu,tylko tutaj termin ostatniego rozliczenia w roku to 20 grudnia – patrz art. 44 ust. 3a UOPIT). Wynajmujący, który na mocy formularza PIT-2 zezwolił swemu pracodawcy na comiesięczne pomniejszanie zaliczek o cześć kwoty wolnej od podatku, nie powinien jej uwzględniać w samodzielnych rozliczeniach z fiskusem. Osoby pragnące korzystać ze wspomnianego odliczenia w ramach najmu prywatnego powinny najpierw powiadomić swój zakład pracy. Począwszy od roku 2007 nie istnieje już obowiązek wypełniania miesięcznych deklaracji zaliczkowych PIT-5, dlatego jedyny formularz, z którym zetknie się podatnik to PIT-36 (składany do końca kwietnia roku następnego).