ArtykułyPoczątek roku akademickiego to tradycyjnie najgorętszy okres na rynku mieszkań przeznaczonych na wynajem. Powracający po wakacjach studenci wynajmują każdy dostępny lokal i powodują, że w tym okresie ceny rosną nawet o kilka procent. Wzrost gospodarczy i nowe miejsca pracy powstające w Krakowie powodują, że rośnie także zapotrzebowanie na mieszkania ze strony przyjezdnych pracowników, także z zagranicy. Rosnący popyt oraz bardzo szybko rosnące ceny mieszkań powodują, że koszt wynajmu w ciągu ostatniego roku znacznie wzrósł. Mimo tego znalezienie ładnego mieszkania w rozsądnej cenie zabiera wiele dni poszukiwań.
Początek roku akademickiego to tradycyjnie najgorętszy okres na rynku mieszkań przeznaczonych na wynajem. Powracający po wakacjach studenci wynajmują każdy dostępny lokal i powodują, że w tym okresie ceny rosną nawet o kilka procent. Wzrost gospodarczy i nowe miejsca pracy powstające w Krakowie powodują, że rośnie także zapotrzebowanie na mieszkania ze strony przyjezdnych pracowników, także z zagranicy. Rosnący popyt oraz bardzo szybko rosnące ceny mieszkań powodują, że koszt wynajmu w ciągu ostatniego roku znacznie wzrósł. Mimo tego znalezienie ładnego mieszkania w rozsądnej cenie zabiera wiele dni poszukiwań.
Jakie ceny
Niewątpliwie najtańszą ofertą są stancje – wolne pokoje w mieszkaniach zamieszkiwanych przez właścicieli, najczęściej osoby samotne, których dzieci wyprowadziły się z domu. Dyskomfort powodowany koniecznością mieszkania z właścicielem wynagradza niska cena – od 200 do 500 zł miesięcznie za pokój (w tej cenie mieszczą się także wszystkie opłaty).
Szybko rosnące ceny wynajmu mieszkań musiały spowodować wzrost cen wynajmu. W porównaniu do zeszłego roku akademickiego ceny wzrosły od 20 do 40 procent. Szczególnie podrożały czynsze w mieszkaniach położonych w centrum. Najtaniej można obecnie wynająć 30-metrową kawalerkę na osiedlach z wielkiej płyty, w oddalonych od centrum dzielnicach – Nowa Huta, Kurdwanów, Bieżanów. Tam pokój z kuchnią w średnim stanie kosztuje miesięcznie od 600 do 800 zł, w czym najczęściej nie zawierają się opłaty za media. Należy liczyć się także z tym, że właściciel zażąda czynszu na 3–4 miesiące z góry oraz kaucji. Małe mieszkanka w nowych budynkach, a także w kamienicach bliżej centrum wynajmowane są w cenie od 800 do 1200 zł, w zależności od wyposażenia.
Dla rodzin z dziećmi 2-pokojowe mieszkania w przyzwoitych lokalizacjach, np. w Bronowicach, są oferowane w cenie około 1500 zł plus media. Wynajęcie miejsca postojowego w garażu podziemnym kosztuje dodatkowo od 80 do 200 zł na miesiąc. Wyposażone mieszkanie dwupokojowe w „wielkiej płycie” kosztuje około 1100 zł, ale dodatkowe opłaty są tam z reguły wyższe niż w nowych apartamentach. Na Starym Podgórzu, Kazimierzu czy w okolicach Kleparza mieszkania 2-pokojowe wynajmowane są w cenie 1700–2000 zł, ale należy pamiętać, że stan techniczny mieszkań w kamienicach jest najczęściej gorszy niż w blokach.
Niewiele droższe są rzadko poszukiwane przez klientów ponad 100-metrowe apartamenty, które w zależności od dzielnicy wynajmuje się w cenie 2000–3000 zł miesięcznie, choć np. na Salwatorze za 100-metrowe, wyposażone mieszkanie właściciel oczekuje obecnie 3000 zł.
Gdzie wynajmować
Niewątpliwie największą grupą najemców są studenci. W tym roku w Krakowie, we wszystkich szkołach wyższych uczy się ich już niemal 200 tysięcy. Zakładając, że nawet połowa to studenci zaoczni, a dalsze 50 tysięcy to mieszkańcy Krakowa i osoby dojeżdżające na zajęcia ze swoich domów, to i tak co roku kilkadziesiąt tysięcy żaków poszukuje dla siebie lokum (akademików jest zdecydowanie za mało w stosunku do potrzeb). Studenci to grupa stosunkowo mało wymagająca, jeśli chodzi o wyposażenie mieszkań. Preferują natomiast dzielnice położone możliwie blisko centrum. W wynajmie studentom pośredniczy kilkadziesiąt różnej wielkości wyspecjalizowanych firm. Większość z nich za przekazanie adresów wynajmowanych mieszkań pobiera wynagrodzenie z góry. Niektóre, wzorem biur pośrednictwa nieruchomości, pobierają wartość miesięcznego czynszu.
Największe studencie biuro pośrednictwa kwater mieści się w przy ul. Św. Anny 11 w kawiarni Stuba u św. Jana, i niewątpliwie jest ono także najtańsze. Za zamieszczenie oferty kilkanaście złotych płacą właściciele mieszkań, natomiast oferty dla studentów są udostępniane bezpłatnie (za kilka złotych można dostać ksero spisu kilkuset najbardziej aktualnych ofert).
Nieco wyższego standardu poszukują zazwyczaj osoby pracujące, a szczególnie rodziny. Ich obsługą w większości zajmują się biura pośrednictwa nieruchomości, chociaż ciągle stosunkowo dużo ogłoszeń zamieszczanych jest bezpośrednio przez zainteresowanych w gazetach (w przeciwieństwie do sprzedaży mieszkań, gdzie agencje obsługują prawie cały rynek). Większość biur, w przypadku zaakceptowania przez klienta przestawionej oferty, pobiera opłatę w wysokości miesięcznego czynszu. Przy wynajmie szczególnie dużych i drogich mieszkań oraz domów istnieje możliwość negocjacji prowizji, zwłaszcza w sytuacji, kiedy na takie lokale nie ma zbyt wielu chętnych.
Prawa i obowiązki wynajmującego
Najemca jest stroną, która w Polsce jest szczególnie chroniona przez prawo. Dlatego też zarówno najemcy, jak i wynajmujący powinni zaznajomić się z obowiązkami i prawami, jakie przysługują osobom wynajmującym różne lokale.
Podstawowym obowiązkiem najemcy jest przekazywanie wynajmującemu umówionego czynszu w umówionym terminie. Jest on zobowiązany, jeśli inaczej nie postanowiono w umowie, do opłacania czynszu oraz opłat eksploatacyjnych. Na czynsz składają się wszystkie opłaty stałe: podatek od nieruchomości, koszty konserwacji i funduszu remontowego, utrzymania zieleni, a także udział w kosztach mediów zużywanych na częściach wspólnych, koszty administracji i inne. Do kosztów eksploatacyjnych zalicza się: opłatę za energię elektryczną, ciepło, gaz, wodę oraz odbiór nieczystości. Cała kwota powinna zostać wręczona wynajmującemu lub przelana na wskazane przez niego konto do 10 dnia każdego miesiąca. Najemca ma też obowiązek, jeśli wynajmujący tego zażąda, wnieść odpowiedniej wysokości kaucję, w wysokości nie przekraczającej jednak 12-krotności miesięcznego czynszu. W sytuacji gdy najemca spóźniania się z regulowaniem czynszu, jest zobowiązany – jeżeli wynajmujący tego zażąda – do zapłaty odsetek umownych bądź ustawowych.
Najemca powinien ponosić koszty drobnych napraw związanych ze zwykłym użytkowaniem lokalu. Nie może liczyć na to, że wynajmujący będzie pokrywał koszty związane np. z wymianą żarówki, pomalowaniem ścian czy drzwi wewnętrznych. Najemca wynajmując lokal, zgadza się na zastane warunki i jeżeli chce sobie np. odświeżyć i odmalować pokoje, to musi to zrobić we własnym zakresie. Innym obowiązkiem najemcy jest przestrzeganie porządku domowego. W tym zakresie obowiązki najemcy są takie same jak każdego innego mieszkańca danej nieruchomości.
Najemca ma obowiązek użytkować lokal w okresie trwania umowy zgodnie ze sposobem określonym w tejże umowie. Jeżeli umowa nie precyzuje szczegółów, sposób użytkowania musi odpowiadać innym właścicielom i przeznaczeniu lokalu. Jeżeli podczas użytkowania lokalu zajdzie potrzeba dokonania napraw obciążających wynajmującego, to niezwłocznie powinien on zostać o tym zawiadomiony.
Lokal w chwili oddania wynajmującemu musi znajdować się w stanie niepogorszonym. Wynajmujący nie może mieć jednak pretensji o uszkodzenia wynikające ze zwyczajnego zużycia. Jeżeli mieszkanie było wynajmowane przez 5 lat, to naturalnym stanem będą np. zszarzałe tapety, czy nawet porysowane panele na podłogach, jeżeli wynajmujący nie przewidział w danym pomieszczeniu dywanu na podłodze. To samo dotyczy wszelkich sprzętów znajdujących się w mieszkaniu. Obowiązkiem najemcy jest natychmiastowe udostępnienie lokalu w celu usunięcia awarii wywołującej szkodę lub grożącym jej powstaniem.
Najemca, jeżeli wynajmujący tego sobie zażyczy, musi doprowadzić lokal do stanu poprzedniego. Jeżeli wprowadzał on zmiany i ulepszenia bez zgody wynajmującego, a ten nie chce ich zatrzymać, nawet za dopłatą, to muszą zostać usunięte. Właściciel raczej nie zażąda usunięcia np. kafelek z łazienki, ale już wybudowana, nawet dużym nakładem sił i środków, antresola może nie wzbudzić jego entuzjazmu.
Najemca ma prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów umownych, a jeżeli nie są one ustalone, to – jeżeli umowa jest zawarta na czas nieokreślony – na 3 miesiące przed opuszczeniem danego lokalu.
Najemca może oddać lokal najęty w całości bądź też w części osobie trzeciej do bezpłatnego użytkowania, jeżeli umowa najmu tego nie zabrania. Ma on także prawo założyć w lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon i inne urządzenia, chyba że ich założenie zagraża bezpieczeństwu danej nieruchomości.
Najemca ma prawo wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli lokal w chwili wydania ma wady uniemożliwiające użytkowanie przewidziane w umowie, a także gdy wady takie powstały później, a najemca nie wiedział o nich w chwili zawierania umowy.
Umowa najmu może być natychmiastowo rozwiązana i najemca ma obowiązek opuszczenia lokalu jeżeli:
Jakie ceny
Niewątpliwie najtańszą ofertą są stancje – wolne pokoje w mieszkaniach zamieszkiwanych przez właścicieli, najczęściej osoby samotne, których dzieci wyprowadziły się z domu. Dyskomfort powodowany koniecznością mieszkania z właścicielem wynagradza niska cena – od 200 do 500 zł miesięcznie za pokój (w tej cenie mieszczą się także wszystkie opłaty).
Szybko rosnące ceny wynajmu mieszkań musiały spowodować wzrost cen wynajmu. W porównaniu do zeszłego roku akademickiego ceny wzrosły od 20 do 40 procent. Szczególnie podrożały czynsze w mieszkaniach położonych w centrum. Najtaniej można obecnie wynająć 30-metrową kawalerkę na osiedlach z wielkiej płyty, w oddalonych od centrum dzielnicach – Nowa Huta, Kurdwanów, Bieżanów. Tam pokój z kuchnią w średnim stanie kosztuje miesięcznie od 600 do 800 zł, w czym najczęściej nie zawierają się opłaty za media. Należy liczyć się także z tym, że właściciel zażąda czynszu na 3–4 miesiące z góry oraz kaucji. Małe mieszkanka w nowych budynkach, a także w kamienicach bliżej centrum wynajmowane są w cenie od 800 do 1200 zł, w zależności od wyposażenia.
Dla rodzin z dziećmi 2-pokojowe mieszkania w przyzwoitych lokalizacjach, np. w Bronowicach, są oferowane w cenie około 1500 zł plus media. Wynajęcie miejsca postojowego w garażu podziemnym kosztuje dodatkowo od 80 do 200 zł na miesiąc. Wyposażone mieszkanie dwupokojowe w „wielkiej płycie” kosztuje około 1100 zł, ale dodatkowe opłaty są tam z reguły wyższe niż w nowych apartamentach. Na Starym Podgórzu, Kazimierzu czy w okolicach Kleparza mieszkania 2-pokojowe wynajmowane są w cenie 1700–2000 zł, ale należy pamiętać, że stan techniczny mieszkań w kamienicach jest najczęściej gorszy niż w blokach.
Niewiele droższe są rzadko poszukiwane przez klientów ponad 100-metrowe apartamenty, które w zależności od dzielnicy wynajmuje się w cenie 2000–3000 zł miesięcznie, choć np. na Salwatorze za 100-metrowe, wyposażone mieszkanie właściciel oczekuje obecnie 3000 zł.
Gdzie wynajmować
Niewątpliwie największą grupą najemców są studenci. W tym roku w Krakowie, we wszystkich szkołach wyższych uczy się ich już niemal 200 tysięcy. Zakładając, że nawet połowa to studenci zaoczni, a dalsze 50 tysięcy to mieszkańcy Krakowa i osoby dojeżdżające na zajęcia ze swoich domów, to i tak co roku kilkadziesiąt tysięcy żaków poszukuje dla siebie lokum (akademików jest zdecydowanie za mało w stosunku do potrzeb). Studenci to grupa stosunkowo mało wymagająca, jeśli chodzi o wyposażenie mieszkań. Preferują natomiast dzielnice położone możliwie blisko centrum. W wynajmie studentom pośredniczy kilkadziesiąt różnej wielkości wyspecjalizowanych firm. Większość z nich za przekazanie adresów wynajmowanych mieszkań pobiera wynagrodzenie z góry. Niektóre, wzorem biur pośrednictwa nieruchomości, pobierają wartość miesięcznego czynszu.
Największe studencie biuro pośrednictwa kwater mieści się w przy ul. Św. Anny 11 w kawiarni Stuba u św. Jana, i niewątpliwie jest ono także najtańsze. Za zamieszczenie oferty kilkanaście złotych płacą właściciele mieszkań, natomiast oferty dla studentów są udostępniane bezpłatnie (za kilka złotych można dostać ksero spisu kilkuset najbardziej aktualnych ofert).
Nieco wyższego standardu poszukują zazwyczaj osoby pracujące, a szczególnie rodziny. Ich obsługą w większości zajmują się biura pośrednictwa nieruchomości, chociaż ciągle stosunkowo dużo ogłoszeń zamieszczanych jest bezpośrednio przez zainteresowanych w gazetach (w przeciwieństwie do sprzedaży mieszkań, gdzie agencje obsługują prawie cały rynek). Większość biur, w przypadku zaakceptowania przez klienta przestawionej oferty, pobiera opłatę w wysokości miesięcznego czynszu. Przy wynajmie szczególnie dużych i drogich mieszkań oraz domów istnieje możliwość negocjacji prowizji, zwłaszcza w sytuacji, kiedy na takie lokale nie ma zbyt wielu chętnych.
Prawa i obowiązki wynajmującego
Najemca jest stroną, która w Polsce jest szczególnie chroniona przez prawo. Dlatego też zarówno najemcy, jak i wynajmujący powinni zaznajomić się z obowiązkami i prawami, jakie przysługują osobom wynajmującym różne lokale.
Podstawowym obowiązkiem najemcy jest przekazywanie wynajmującemu umówionego czynszu w umówionym terminie. Jest on zobowiązany, jeśli inaczej nie postanowiono w umowie, do opłacania czynszu oraz opłat eksploatacyjnych. Na czynsz składają się wszystkie opłaty stałe: podatek od nieruchomości, koszty konserwacji i funduszu remontowego, utrzymania zieleni, a także udział w kosztach mediów zużywanych na częściach wspólnych, koszty administracji i inne. Do kosztów eksploatacyjnych zalicza się: opłatę za energię elektryczną, ciepło, gaz, wodę oraz odbiór nieczystości. Cała kwota powinna zostać wręczona wynajmującemu lub przelana na wskazane przez niego konto do 10 dnia każdego miesiąca. Najemca ma też obowiązek, jeśli wynajmujący tego zażąda, wnieść odpowiedniej wysokości kaucję, w wysokości nie przekraczającej jednak 12-krotności miesięcznego czynszu. W sytuacji gdy najemca spóźniania się z regulowaniem czynszu, jest zobowiązany – jeżeli wynajmujący tego zażąda – do zapłaty odsetek umownych bądź ustawowych.
Najemca powinien ponosić koszty drobnych napraw związanych ze zwykłym użytkowaniem lokalu. Nie może liczyć na to, że wynajmujący będzie pokrywał koszty związane np. z wymianą żarówki, pomalowaniem ścian czy drzwi wewnętrznych. Najemca wynajmując lokal, zgadza się na zastane warunki i jeżeli chce sobie np. odświeżyć i odmalować pokoje, to musi to zrobić we własnym zakresie. Innym obowiązkiem najemcy jest przestrzeganie porządku domowego. W tym zakresie obowiązki najemcy są takie same jak każdego innego mieszkańca danej nieruchomości.
Najemca ma obowiązek użytkować lokal w okresie trwania umowy zgodnie ze sposobem określonym w tejże umowie. Jeżeli umowa nie precyzuje szczegółów, sposób użytkowania musi odpowiadać innym właścicielom i przeznaczeniu lokalu. Jeżeli podczas użytkowania lokalu zajdzie potrzeba dokonania napraw obciążających wynajmującego, to niezwłocznie powinien on zostać o tym zawiadomiony.
Lokal w chwili oddania wynajmującemu musi znajdować się w stanie niepogorszonym. Wynajmujący nie może mieć jednak pretensji o uszkodzenia wynikające ze zwyczajnego zużycia. Jeżeli mieszkanie było wynajmowane przez 5 lat, to naturalnym stanem będą np. zszarzałe tapety, czy nawet porysowane panele na podłogach, jeżeli wynajmujący nie przewidział w danym pomieszczeniu dywanu na podłodze. To samo dotyczy wszelkich sprzętów znajdujących się w mieszkaniu. Obowiązkiem najemcy jest natychmiastowe udostępnienie lokalu w celu usunięcia awarii wywołującej szkodę lub grożącym jej powstaniem.
Najemca, jeżeli wynajmujący tego sobie zażyczy, musi doprowadzić lokal do stanu poprzedniego. Jeżeli wprowadzał on zmiany i ulepszenia bez zgody wynajmującego, a ten nie chce ich zatrzymać, nawet za dopłatą, to muszą zostać usunięte. Właściciel raczej nie zażąda usunięcia np. kafelek z łazienki, ale już wybudowana, nawet dużym nakładem sił i środków, antresola może nie wzbudzić jego entuzjazmu.
Najemca ma prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów umownych, a jeżeli nie są one ustalone, to – jeżeli umowa jest zawarta na czas nieokreślony – na 3 miesiące przed opuszczeniem danego lokalu.
Najemca może oddać lokal najęty w całości bądź też w części osobie trzeciej do bezpłatnego użytkowania, jeżeli umowa najmu tego nie zabrania. Ma on także prawo założyć w lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon i inne urządzenia, chyba że ich założenie zagraża bezpieczeństwu danej nieruchomości.
Najemca ma prawo wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli lokal w chwili wydania ma wady uniemożliwiające użytkowanie przewidziane w umowie, a także gdy wady takie powstały później, a najemca nie wiedział o nich w chwili zawierania umowy.
Umowa najmu może być natychmiastowo rozwiązana i najemca ma obowiązek opuszczenia lokalu jeżeli:
- nie opłacił czynszu przez okres co najmniej dwóch pełnych okresów płatności oraz trzeci po otrzymaniu pisemnego upomnienie od wynajmującego,
- użytkował lokal w sposób sprzeczny z umową,
- wykraczał w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,
- zaniedbywał lokal lub jego wyposażenie w stopniu narażającym je na uszkodzenie.
***
Rosnące ceny wynajmu są jednym z czynników, które mogą stać u podstaw decyzji o zakupie własnego mieszkania. Ostatecznie lepiej spłacać raty kredytu, niż co miesiąc płacić innemu właścicielowi. Szczególnie, że koszty wynajmu w najbliższym czasie będą się szybko zwiększać. W ciągu ostatnich trzech lat wzrost cen wynajmu był zdecydowanie wolniejszy niż wzrost cen mieszkań i ta różnica niewątpliwie będzie się powoli zmniejszać.
Komentarze (0)
Pokaż wszystkie komentarze (0)