Wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tej nieruchomości.

Sąd Najwyższy, po rozpoznaniu zagadnienia prawnego w sprawie o sygn. III CZP 58/16, 5 października br. podjął uchwałę, w której stwierdził, że w razie wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej – co do którego niedopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu – rozliczenie byłego członka spółdzielni ze spółdzielnią mieszkaniową następuje na podstawie zastosowanych w drodze analogii art. 11 ust. 2 - art. 11 ust. 2[2] ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Zatem w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu.

Powyższa uchwała została podjęta w odpowiedzi na pytanie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy w Szczecinie w sprawie, w której Sąd wyraził wątpliwość, w jaki sposób spółdzielnia mieszkaniowa powinna dokonać rozliczenia ze swoim byłym członkiem w razie wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, wybudowanego z udziałem środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (obecnie Banku Gospodarstwa Krajowego). W szczególności, czy i kiedy spółdzielnia może zorganizować przetarg na ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, jak powinna być w takim przypadku wyznaczona cena wywołania i czy roszczenie byłego członka spółdzielni z tytułu wniesionego wkładu mieszkaniowego ogranicza się do kwoty uzyskanej przez spółdzielnię w drodze takiego przetargu. Ewentualnie, o jakie potrącenia kwota ta może być pomniejszona.

Sąd Najwyższy podkreślił, że w niniejszej sprawie doszło do pominięcia ustawodawczego. W wyroku z 27 czerwca 2013 r., K 36/12 Trybunał Konstytucyjny wezwał ustawodawcę do usunięcia luki w prawie, dotyczącej problematyki rozliczeń z tytułu zwrotu wkładu mieszkaniowego w wypadkach, w których lokal mieszkalny nie podlega zbyciu w trybie przetargu. Ustawodawca z tego obowiązku się nie wywiązał i kwestia ta pozostała poza regulacją ustawową.

Zdaniem Sądu Najwyższego, lokatorskie prawo do lokalu, jako niezbywalne nie może być tyle warte, ile własnościowe, ale nie można wartości tego prawa określać wartością nominalną wkładu. W związku z tym stanowiskiem Sądu Najwyższego, zastosowanie w drodze analogii art. 11 ust. 2 - art. 11 ust. 2[2] ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, jest w pełni uzasadnione.

Zgodnie z tymi przepisami, w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia ogłasza nie później niż w ciągu 3 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu, zgodnie z postanowieniami statutu, przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, zawiadamiając o przetargu w sposób określony w statucie oraz przez publikację ogłoszenia w prasie lokalnej. Pierwszeństwo nabycia lokalu przysługuje członkom, którzy nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i zgłoszą gotowość zawarcia umowy o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności tego lokalu. W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, w pierwszej kolejności rozpatrzony zostanie wniosek najdłużej oczekującej osoby. Warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu na takiego członka jest wpłata wartości rynkowej lokalu. W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca jej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię, zgodnie z postanowieniami statutu. Z wartości rynkowej nieruchomości potrąca się przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni, związanych z budową, w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych źródeł, potrąca się również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji, w części przypadającej na ten lokal oraz kwoty zaległych opłat, a także koszty określenia wartości rynkowej lokalu.