Wygaśnięcie dzierżawy udziałów w nieruchomości

Zgodnie z art. 987 kpc, w wypadku egzekucji z nieruchomości, po zamknięciu licytacji Sąd, pod którego nadzorem odbywała się licytacja, wydaje postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę za nieruchomość. Następnie po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności (art. 998§1 kpc). Takie postanowienie – po stwierdzeniu jego prawomocności – przenosi własność nieruchomości na nabywcę i stanowi podstawę do ujawnienia jego praw w księdze wieczystej. Jest ono także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości (art. 999§1 kpc).

 

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, wygasają co do zasady wszystkie obciążenia nieruchomości. Istnieją jednak wśród obciążeń ważne wyjątki, które pozostają w mocy. Są to prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia, a także – w określonych sytuacjach – użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika. Ponadto z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności ciążące na nieruchomości spółdzielcze lokatorskie lub spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego (art. 1000 kpc).

 

Równocześnie zgodnie z art. 1002 kpc, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika, wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W związku z art. 694 kc kwestie te, zarówno w przypadku najmu jak i dzierżawy, są regulowane art. 678 i 679 kc.

 

Jedynie gwoli przypomnienia wypada wskazać, że zgodnie z tymi artykułami, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

Przy czym uprawnienie to nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Jeżeli zaś wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody. Jednakże najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę, gdyż w przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.

 

Idąc tym tropem, można by dojść do wniosku, że nabywca całości udziałów nieruchomości powinien wstąpić w stosunki dzierżawy tych udziałów. Jednak skoro w wyniku przysądzenia własności całej nieruchomości dochodzi do wykreślenia dotychczasowych udziałów, gdyż mamy wtedy jednego właściciela całości, to jak możliwa byłaby dzierżawa nieistniejących udziałów. W obowiązujących przepisach trudno jest znaleźć na to odpowiedź, dlatego też konieczne było podjęcie przez Sąd Najwyższy uchwały, która rozwiewa w tym wypadku wątpliwości – co do zasady – na korzyść nabywcy nieruchomości.

 

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego, z 28 sierpnia 2008 r., sygn. akt III CZP 61/08, przysądzenie własności nieruchomości powoduje wygaśnięcie dzierżawy praw w postaci dzierżawy udziałów we współwłasności danej nieruchomości.

 

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?