Wydawanie odpisów z ksiąg wieczystych

Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił się do Ministra Sprawiedliwości w sprawie niespójności regulacji dotyczącej wydawania odpisów z ksiąg wieczystych, która może stanowić przeszkodę w pełnej realizacji zasady jawności ksiąg wieczystych.

Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił się do Ministra Sprawiedliwości w sprawie niespójności regulacji dotyczącej wydawania odpisów z ksiąg wieczystych, która może stanowić przeszkodę w pełnej realizacji zasady jawności ksiąg wieczystych.

Pierwszym problemem, który pojawia się na tle przepisów ustawy, jest odmienne uregulowanie kwestii wydawania odpisów ksiąg wieczystych prowadzonych w wersji tradycyjnej oraz odpisów ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym. Odpisy ksiąg wieczystych według ostatniego stanu wpisów wydaje się na żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego. Z kolei odpisy ksiąg wieczystych obejmujące wpisy wykreślone wydaje się tylko na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego, a w wypadkach uzasadnionych również na żądanie osoby, której wykreślony wpis dotyczył. Wydawanie odpisów ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym regulowane jest w sposób odmienny. Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych wydaje na wniosek odpisy ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym oraz zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej. Przepis ten nie zawęża w żaden sposób kręgu podmiotów, które mogą wystąpić o wydanie odpisu, zatem odpis księgi wieczystej udostępniany jest każdej osobie, która złoży wniosek. O ile zatem w przypadku ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym zasadą jest możliwość uzyskania odpisu na żądanie każdego podmiotu, o tyle w przypadku ksiąg wieczystych tradycyjnych ta forma jawności księgi jest limitowana. Trudno tymczasem wskazać przyczyny, które uzasadniają wprowadzenie odmienności w możliwości uzyskania odpisów – w zależności od rodzaju księgi wieczystej. Wprawdzie obecnie w zdecydowanej większości sądów zakończono już migrację ksiąg wieczystych i obecnie sądy te prowadzą księgi wyłącznie w postaci informatycznej niemniej jednak migracje te nie są zakończone, a liczby tradycyjnych ksiąg wieczystych nie można uznać za marginalną.

Kolejnym problemem, który zgłaszany jest Rzecznikowi przez osoby zainteresowane otrzymaniem określonych informacji z księgi wieczystej, są ograniczenia w uzyskaniu odpisów dokumentacji księgi wieczystej. Odpisy dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych wydaje się na żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego. Pojęcie zainteresowany należy rozumieć możliwe szeroko: „niewątpliwie, odpisy dokumentów może uzyskać każdy, na czyją rzecz wpisane są prawa, ostrzeżenia, prawa osobiste i roszczenia, wzmianki o wniosku, i każdy, kto może się domagać uzgodnienia stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Uprawnienie do uzyskania odpisu dokumentu znajdującego się w aktach księgi wieczystej ma niewątpliwie właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której jest wpisane prawo i roszczenie osobiste, ograniczone prawo rzeczowe”. W literaturze przedmiotu podkreśla się także różnicę pomiędzy pojęciem zainteresowanego w uzyskaniu odpisu oraz interesu prawnego, który uprawnia do przejrzenia akt księgi wieczystej. Według niektórych poglądów, termin interes prawny jest pojęciem, które pokrywa się z pojęciem zainteresowanie w sprawie w znaczeniu nadanym mu przez art. 510 § 1 kpc, natomiast krąg osób zainteresowanych uzyskaniem odpisu z księgi wieczystej jest szerszy. Pojęcie interes prawny zostało ograniczone do grupy osób, na rzecz których został dokonany wpis do księgi wieczystej – tak więc tylko te osoby mogą przeglądać akta księgi wieczystej. W takim rygorystycznym ujęciu, akta księgi wieczystej byłby niedostępne także dla tych podmiotów, które pragną wystąpić z roszczeniem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Z kolei S. Rudnicki uważa, że dostęp do akt księgi wieczystej powinny posiadać nie tylko osoby, na rzecz których dokonano wpisu prawa, ale też np. pośrednik zajmujący się sprzedażą nieruchomości, który pragnie dowiedzieć się, czy doszło do zawarcia umowy, od której należy mu się prowizja, i jakie były jej warunki, np. w zakresie ceny nabycia (interes prawny zabezpieczy dopiero wgląd w umowę sprzedaży). Niemniej jednak również według niego określenie zainteresowany jest szersze niż pojęcie osoby mającej interes prawny. Zainteresowanym w żądaniu wydania odpisu może być także ten, kto nie ma interesu w przeglądaniu akt księgi wieczystej. Oznacza to, że pojęcie posiadania takiego interesu jest węższe niż pojęcie zainteresowania w otrzymaniu odpisu.

Na tle cytowanych przepisów powstają dwie wątpliwości, które sygnalizują skarżący w swoich wnioskach skierowanych do Rzecznika Praw Obywatelskich. Po pierwsze, trudno wskazać racjonalne przyczyny, dla których uzyskanie odpisów dokumentów z akt księgi wieczystej, jest dostępne szerokiemu kręgowi podmiotów (zainteresowanym). W odróżnieniu od sytuacji, gdy dany podmiot chce wyłącznie przejrzeć akta księgi wieczystej, wtedy musi wykazać interes prawny. Co więcej, jeśli możliwość przejrzenia akt księgi wieczystej uzależniona byłaby od ujawnienia prawa w księdze, to skutkowałoby to nadmiernym ograniczeniem praw, np. podmiotów pragnących wystąpić z roszczeniem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Po drugie, skoro ustawa zapewnia szeroki dostęp do akt księgi wieczystej to akt o charakterze wykonawczym nie może tej kwestii regulować odmiennie. Tymczasem zgodnie z § 202 ust. 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 23 lutego 2007 r. regulamin urzędowania sądów powszechnych odpis lub wypis z dokumentu załączonego do akt księgi wieczystej sporządzany i wydawany jest na żądanie osoby mającej interes prawny. Tymczasem, jak to zostało wskazane wyżej, pojęcie interesu prawnego jest węższe niż pojęcie zainteresowanego. Wydaje się zatem, że przepisy, które konkretyzują zasadę jawności ksiąg wieczystych, wymagają analizy i ewentualnej korekty, która zapewni spójność regulacji oraz wzmocni jej gwarancyjny charakter.