Wycena wycenie nierówna

Właściciele sprzedający swoją nieruchomość zazwyczaj sami określają jej wartość. Porównują ceny podobnych nieruchomości zamieszczone w gazetach, Internecie, pytają rodzinę, znajomych i sąsiadów, którzy niedawno dokonywali jakichś transakcji. Oni najlepiej wiedzą, jak postrzegana jest dana okolica i jaką cieszy się popularnością. Niektórzy klienci przychodzą do biur pośrednictwa z ofertą i pytają o cenę, jaką mogą za swoją nieruchomość otrzymać. Zdarzają się nawet wyceny oparte na dialogach z seriali. Klient jednego z krakowskich biur pośrednictwa nieruchomości tuż przed zawarciem transakcji podniósł cenę mieszkania o kilkadziesiąt procent. Swoją decyzję argumentował tym, że w „Klanie” przewidują na najbliższe lata szybki wzrost cen na rynku nieruchomości.

Większość osób sprzedających nieruchomości sama orientuje się w sytuacji panującej na rynku. Już wiele miesięcy przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż uważnie śledzą ceny i tendencje na rynku. Trudno się temu dziwić. Nieruchomości to bardzo często największy rodzinny majątek.

Wyceniając mieszkanie, należy pamiętać, że cena transakcyjna jest zazwyczaj niższa niż ofertowa i klienci powszechnie oczekują obniżek. Z wieloletnich badań rzeczoznawcy majątkowego Alicji Malczewskiej wynika, że kwoty zapisane w akcie notarialnym są o ok. 30 procent niższe niż te podawane w ofertach. Należy jednak pamiętać, że skala rzeczywistych obniżek jest nieco skromniejsza. W umowach często podawane są niższe kwoty z powodu konieczności opłacenia podatku. Niemniej kilku-, a nawet kilkunastoprocentowe zmniejszenie ceny jest powszechną praktyką na rynku. W ostatnich 2–3 latach gotowość sprzedających do obniżania cen ofertowych wyraźnie zmalała. Jest to wynik rosnącego popytu i niewystarczającej podaży domów i mieszkań.


Sam sobie sterem...

Każda nieruchomość może mieć różną wartość w zależności od stanu prawnego, obecnego i potencjalnego sposobu wykorzystania, grupy klientów, którym będzie ona oferowana, czy choćby czasu przeznaczonego na jej sprzedaż (rodzaje wartości rynkowych nieruchomości – patrz poniżej). Każdy właściciel, chcąc zbyć swoją nieruchomość, ustala jej cenę ofertową w zależności od wybranej strategii sprzedawania. Istnieje przynajmniej kilka podstawowych strategii wyznaczania cen, a właściciele – w zależności od sytuacji osobistej i na rynku nieruchomości – mogą je płynnie zmieniać:

• Bardzo drogo. Właściciele nieruchomości, na które jest na rynku duży popyt (np. mieszkania dwupokojowe) lub unikatowych (np. duże i luksusowe mieszkania w obrębie krakowskich Plant), a nieco rzadziej także innych nieruchomości, wyznaczają ceny postrzegane przez specjalistów jako nierealne czy „księżycowe”, a ich skłonność do ustępstw jest symboliczna lub nie wykazują jej wcale. Tę strategię mogą stosować ci, którzy mają dużo czasu na dokonanie transakcji (nawet kilka lat). Tym, co umożliwia sprzedaż nieruchomości znacznie powyżej ceny rynkowej, jest jej unikatowość. Nieruchomość powinna w jakiś sposób oczarować klienta. Sprzedający w taki sposób, nawet po kilku latach oczekiwania, są zazwyczaj bardzo zadowoleni, a uzyskane pieniądze zazwyczaj wynagradzają czas poświęcony na sfinalizowanie transakcji.
• Taniej niż drogo. Oferowanie wysokiej ceny, a następnie istotne jej obniżenie to jedna z częściej spotykanych strategii. Cenę wywoławczą ustala się na maksymalnym dopuszczanym na rynku poziomie. Następnie poważnym klientom oferuje się duży, nawet kilkunastoprocentowy upust. Ta strategia powoduje, że wszyscy są zadowoleni. Klient – bo udało mu się dużo utargować, i sprzedający, bo mimo upustu otrzymał przyzwoitą cenę, często nieco wyższą niż średnia na rynku.
• Niezbyt drogo. Umiarkowana cena na wstępie, szczególnie obecnie, kiedy deweloperzy budują stosunkowo mało, powoduje, że należy przygotować się na mnóstwo pytań i wizyt potencjalnych nabywców. Sprzedaż w ciągu dwóch, trzech tygodni praktycznie gwarantowana. Należy się jednak spodziewać, że jeszcze przez kilka lat cała rodzina będzie rozważała dylemat, czy aby nie można było wziąć kilka tysięcy więcej.
• Tanio (na tzw. okazję). Czasami właściciel musi sprzedać mieszkanie natychmiast. Praktyka pokazuje, że cena wyznaczona na poziomie 10–15 procent poniżej średnich rynkowych pozwala na dokonanie transakcji nawet w ciągu kilku dni. Przestroga dla kupujących: mieszkania szczególnie tanie mogą mieć jakąś ukrytą wadę (prawną lub techniczną) i zaleca się szczególną ostrożność!



Rzeczoznawca raczej dla banków

Właściciele mieszkań i domów przeznaczonych na rynek wtórny rzadko korzystają z usług rzeczoznawców majątkowych. Cena wyznaczona na podstawie porównania ofert z rynku oraz porad pośredników i znajomych zwykle zadowala sprzedających. Wyceny u profesjonalistów z odpowiednimi uprawnieniami zamawiają zazwyczaj osoby starające się o kredyt bankowy (przypadki, w których wycena rzeczoznawcy jest konieczna – patrz poniżej).

Za tego rodzaju usługę płaci się zazwyczaj około 500–600 zł netto w przypadku mieszkań i około 1000 zł w przypadku domów jednorodzinnych. Warto pamiętać, że koszt wyceny (tzw. operatu szacunkowego) jest związany z pracą włożoną w wycenę, a nie z wartością nieruchomości. Na koszty wyceny składają się m.in. zbadanie stanu prawnego nieruchomości oraz wielokierunkowa analiza rynku. Nieruchomości duże i drogie, np. stare kamienice, mające zazwyczaj skomplikowaną sytuację techniczno-prawną, wymagają dużego nakładu pracy i ich wycena jest droższa.

Większość banków akceptuje wyceny każdego, kto ma uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego (nadane przez Ministra Budownictwa i Gospodarki Przestrzennej bądź Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast) oraz odbył odpowiednie szkolenia bankowe. Zazwyczaj jednak banki mają wewnętrzne „czarne listy” niesolidnych rzeczoznawców, których wyceny w przeszłości budziły wątpliwości. Operat szacunkowy takich „specjalistów” może nie zostać zaakceptowany. Warto zatem przed wyborem konkretnej osoby skonsultować się z bankiem i zapytać, czy dana osoba nie figuruje na wewnętrznej liście niesolidnych rzeczoznawców.

Skarbowy prawdę powie

Wbrew pozorom dokonanie sprzedaży/zakupu nieruchomości nie kończy procesu jej wyceny. W Polsce od transakcji na rynku wtórnym płaci się w urzędzie skarbowym podatek od czynności cywilno-prawnych. Tego podatku nie da się uniknąć, a jego wysokość wynosi 2 procent od sumy zapisanej w umowie notarialnej. Niektórzy próbują zmniejszać kwotę podlegającą opodatkowaniu, zapisując w akcie notarialnym sumę niższą od rzeczywiście zapłaconej. Urzędy skarbowe są jednak przygotowane na tę okoliczność. Posiadają odpowiednie taryfikatory i jeżeli cena, zdaniem urzędnika, wygląda na zbyt niską, to na postawie tych taryfikatorów nieruchomość zostaje „właściwie” wyceniona, i od takiej kwoty płaci się owe 2 procent.

Bywa, że ten instrument – z założenia skierowany przeciwko oszustom – uderza w uczciwych ludzi dokonujących korzystnych transakcji. Czasami urzędy skarbowe zbyt wysoko wyceniają nieruchomości w złym stanie technicznym. Jednak można próbować się bronić przed płaceniem fiskusowi tego „domiaru”. Należy sfotografować nową nieruchomość przed rozpoczęciem prac remontowych. Obiektyw aparatu można skierować na nieocieplone ściany, zagrzybioną łazienkę, stare okna, zniszczone kafelki i cieknące rury. Taki dowód powinien przekonać urzędników zbierających podatki dla naszego państwa, że mieszkanie w chwili zakupu nie było warte więcej niż zapisano w akcie notarialnym. Dosyć często udaje się w ten sposób obronić cenę „notarialną”, a przynajmniej obniżyć wartość nieruchomości w oczach urzędnika podatkowego.

***

Każda nieruchomość jest warta tyle, ile zechce za nią zapłacić potencjalny nabywca. Pozostałe wyceny są mniej lub bardziej teoretyczne, choć już ich konsekwencje (np. wysokość otrzymanego kredytu albo płaconego podatku) są zupełnie realne.

Rodzaje wartości rynkowych nieruchomości


1. Wartość Rynkowa dla Aktualnego Sposobu Użytkowania (WRU) – cena nieuwzględniająca możliwości zmiany sposobu użytkowania (np. mieszkania na sklep) z powodu protestów sąsiadów.
2. Wartość Rynkowa dla Alternatywnego Sposobu Użytkowania (WRA) – cena uwzględniająca perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości, inne niż dotychczasowe.
3. Wartość Rynkowa dla Optymalnego Wykorzystania (WRO) – najwyższa cena, jaką można uzyskać za nieruchomość, związana z najbardziej dogodnym jej wykorzystaniem.
4. Wartość Rynkowa dla Wymuszonej Sprzedaży (WRW) – cena, jaką można uzyskać za nieruchomość, sprzedając ją błyskawicznie.
5. Wartość Rynkowa dla Przyszłej Sprzedaży (WRP) – wartość perspektywiczna np. kawalerka w bloku z wielkiej płyty położona przy powstającej właśnie szkole wyższej.


Przypadki, kiedy wycena rzeczoznawcy jest konieczna

Przepisy stanowią, że wycena rzeczoznawcy majątkowego jest niezbędna w następujących przypadkach dotyczących nieruchomości:

1. Sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości będących własnością gminy lub Skarbu Państwa.
2. Aktualizacja opłat rocznych za użytkowanie wieczyste gruntu.
3. Sprzedaż nieruchomości zabytkowych.
4. Odszkodowanie za straty powstałe przy rozwiązaniu umów najmu i dzierżawy.
5. Sprzedaż lub aport prawa użytkowania wieczystego gruntu do spółki.
6. Odszkodowanie za działki gruntu wydzielone pod drogi i ulice.
7. Ustalenie wielkości opłaty adiacenckiej.
8. Ustalenie wartości lasów, zadrzewień i zakrzewień.
9. Ustalenie wartości ograniczonych praw rzeczowych (np. służebności).
10. Ustalenie rekompensaty za tzw. mienie zabużańskie.
11. Wywłaszczanie nieruchomości.
12. Uwłaszczenia osób prawnych.
13. Obliczanie należnego podatku od spadków, darowizn i opłat skarbowych.
14. Zabezpieczanie kredytów hipotecznych.
15. Amortyzacja środków trwałych.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?