Wycena nieruchomości – kto i w jakim celu ją wykonuje?

Anna Sadkowska-Rojek | 2022-07-07

wycena-nieruchomosci-kto-i-w-jakim-celu-ja-wykonuje

Wycena nieruchomości – kto i w jakim celu ją wykonuje?

Czy wiesz, czym jest wycena nieruchomości i kto ją wykonuje? Jeśli potrzebujesz oszacować jej wartość do ubezpieczenia lub zamierzasz sprzedać swoją nieruchomość, warto dowiedzieć się, jak precyzyjnie tego dokonać. W sprawie wyceny nieruchomości można zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego, czyli osoby, która ma uprawnienia do ustalania szacunkowej wartości nieruchomości, aczkolwiek istnieją też pewne przydatne narzędzia. Jakie? Zapraszamy do artykułu.

Co jest potrzebne do wyceny nieruchomości?

Rzeczoznawca majątkowy przeprowadzając wycenę nieruchomości przykładowo do ubezpieczenia, może potrzebować dokumentów takich, jak potwierdzenie prawa własności, odpis z księgi wieczystej, a także wypis z rejestru gruntu i dokumentację techniczną.

– Dokumenty należy dostarczyć rzeczoznawcy jeszcze przed oględzinami nieruchomości. Dodatkowo warto także szczegółowo opisać to, w jaki sposób nieruchomość była eksploatowana. Można sporządzić również listę remontów lub przebudów i ich zakresów oraz nakładów finansowych, które zostały poniesione. W takiej sytuacji dobrze jeśli na potwierdzenie tego dysponujemy odpowiednimi fakturami – wynika z wypowiedzi jednego z krakowskich rzeczoznawców.

Często decydujemy się też na wycenę nieruchomości, gdy chcemy ją sprzedać. Operat szacunkowy pomoże ustalić realną wartość sprzedawanego obiektu, co może przyczynić się do szybszej sprzedaży w możliwie najkorzystniejszej cenie. Sprzedający nie zawsze jest zorientowany w stawkach rynkowych, dlatego czasem trudno jest adekwatnie oszacować wartość danej nieruchomości na własną rękę. W takich sytuacjach naprawdę pomocne może okazać się skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego.

Jak samodzielnie wycenić nieruchomość?

Pomoc rzeczoznawcy majątkowego to niejedyna opcja. Dobrze wiedzieć o istnieniu narzędzi takich, jak Ronin24, czyli Raport Ofert Nieruchomości i Notowań. Narzędzie to służy również wielu rzeczoznawcom majątkowym. Pomaga oszacować prawdopodobną wartość nieruchomości w oparciu o zgromadzoną przez Grupę KRN Media bazę, zawierającą ponad 13 milionów ofert nieruchomości z całej Polski. Pod uwagę brane są oferty publikowane na przestrzeni 8 ostatnich lat. Prawdopodobna całkowita wartość nieruchomości ustalana jest natomiast na podstawie danych zgromadzonych przez ostatnie 24 miesiące. Zastosowany w narzędziu dwuletni trend pozwala na maksymalnie precyzyjne ustalenie wartości danego obiektu.

Ronin24 – jakie dane można uzyskać?

Raporty z Ronin24 można pobierać, podając dokładne kryteria nieruchomości takie, jak powierzchnia, liczba pokoi czy szczegółową lokalizacja. Do wyboru jest analiza zarówno mieszkań, domów oraz działek. Co więcej, możesz określić, czy interesują cię stawki wynajmu, czy planujesz sprzedać nieruchomość i chcesz zorientować się, jakie są aktualne realia rynkowe. Raport pozwala nam zorientować się nie tylko w cenach podobnych nieruchomości, ale również prezentuje najtańsze i najdroższe oferty z ostatnich 8 lat. Dodatkowo zyskujemy dostęp do informacji dotyczących liczby ofert sprzedaży podobnych nieruchomości usytuowanych na danym terenie – i to na przestrzeni ostatnich 8 lat.

Jak działa Ronin24 w praktyce?

Jak Raport Ofert Nieruchomości i Notowań działa w praktyce? W tym celu możemy poddać analizie sytuację, w której chcemy wynająć trzy mieszkania w Krakowie usytuowane w różnych częściach miasta. Najpierw musimy określić po kolei rodzaj wycenianej nieruchomości, typ transakcji (sprzedaż czy wynajem), dokładną lokalizację, powierzchnię oraz liczbę pokoi.

Dla przykładu weźmy pod lupę 2-pokojowy lokal o powierzchni 35 mkw, usytuowany w dzielnicy Czyżyny. Aby analiza była maksymalnie precyzyjna, oznaczaliśmy także dokładną ulicę – w tym wypadku była to ulica Centralna.

Notowania dwuletnie (na podstawie analizy 18 ofert) wskazują, że prawdopodobna całkowita wartość miesięcznego wynajmu takiej nieruchomości wynosi 1 474 zł. Najtańsze takie mieszkanie zostało w tym czasie wystawione za 1 300 zł, a najdroższe – za 1 800 zł.

Ronin24 pozwala nam także przyjrzeć się, jak zmieniała się sytuacja rynkowa w tej lokalizacji dla nieruchomości o takich parametrach na przestrzeni ostatnich ośmiu lat. Dzięki temu narzędziu zyskujemy dostęp do informacji, jak kształtuje się średni koszt wynajmu, najniższe oraz najwyższe ceny, a także liczba pojawiających się każdego roku ofert wynajmu.

Ronin24 – przykładowe raporty

Kolejną, przeanalizowaną nieruchomością było 60-metrowe mieszkanie usytuowane w Krakowie, przy ul. Rydla. Tym razem postanowiliśmy nie określać liczby pokoi. Okazało się, że prawdopodobna wartość wynajmu takiego lokalu wynosi 1 770 zł. Na przestrzeni ostatnich 24 miesięcy ofert wynajmu tego typu mieszkań przy tej ulicy było 126.

Podczas analizy wyceny trzeciej nieruchomości nie określiliśmy dokładnej ulicy, a jedynie dzielnicę, w której znajduje się 2-pokojowe mieszkanie o powierzchni 60 mkw, które chcielibyśmy wynająć. Raport wskazuje, iż prawdopodobna całkowita wartość wynajmu takiej nieruchomości to 1 580 zł. Co ciekawe, ofert podobnych do naszej było tam w ciągu ostatnich 24 miesięcy aż 968.

Ronin24 – jak oszacować wartość nieruchomości przed jej sprzedażą?

Oprócz szacunkowego kosztu comiesięcznego wynajmu, raporty Ronin24 mogą być bardzo pomocne podczas sprzedaży nieruchomości. Postanowiliśmy zaprezentować, jak działa analiza w przypadku chęci sprzedaży 80-metrowego domu znajdującego się w podkrakowskich Zielonkach. Nie podając liczby pokoi okazuje się, że prawdopodobna całkowita wartość takiej nieruchomości wynosi 817 436 zł. Średnia cena za 1 mkw to w tym przypadku 10 218 zł. Co ciekawe, rozpiętość cenowa w ciągu ostatnich dwóch lat była niewielka – najtańsza taka nieruchomość kosztowała bowiem 780 000 zł, a najdroższa – 814 000 zł.

Na podstawie powyższych analiz wyraźnie widać, że narzędzie takie, jak Ronin24 jest intuicyjne, dzięki czemu z jego obsługą poradzi sobie nie tylko profesjonalny rzeczoznawca majątkowy, ale także właściciel nieruchomości. Korzystając z tego rozwiązania można samodzielnie wycenić własną nieruchomość np. podczas sprzedaży bądź wynajmu danego obiektu.Przy tym narzędzie to jest stosunkowo niedrogie – najtańszy pakiet to koszt rzędu niecałych 20 zł. W związku z tym niewielkim kosztem można zyskać naprawdę bardzo dużo w porównaniu do cen usług rzeczoznawcy majątkowego.