Wycena nieruchomości do hipoteki

Na czym polega procedura wyceny nieruchomości? Do czego jest wykorzystywana? Jakie są etapy wyceny i kto ponosi jej koszty?

Kredyty mieszkaniowe zabezpieczone hipoteką należą do najkorzystniejszych kredytów dostępnych obecnie na rynku. Wynika to przede wszystkim z zabezpieczenia ich pełnej spłaty na nieruchomości. Określenie wartości rynkowej lokalu, która ma stanowić zabezpieczenie, jest więc istotnym elementem procesu wnioskowania o kredyt hipoteczny.
Jedną z najprostszych form weryfikacji deklarowanej wartości stanowi kontrola wykonywana przez pracownika banku, niekiedy połączona z inspekcją nieruchomości. Inspekcja ta odgrywa szczególną rolę w przypadku mieszkań na rynku pierwotnym, ponieważ zdjęcia mają potwierdzić aktualny stan zaawansowania prac budowlanych. Kontrola przeprowadzana jest najczęściej w przypadku nieruchomości w cenie zakupu do 300 000 zł. Banki posiadają różne wymagania co do zabezpieczenia się na różnych etapach inwestycji. Prawną i najczęściej stosowaną formą wyceny jest tzw. operat szacunkowy.

Operat szacunkowy

To urzędowy dokument przygotowany przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego posiadającego uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Bardzo często wycenę wykonuje się na podstawie metody porównawczej, tj. w oparciu o inne sprzedawane nieruchomości. Analiza uwzględnia także szereg czynników wpływających na wartość nieruchomości. Poszczególne banki wymagają wyceny na różnych etapach procesu kredytowego. Niektóre żądają dostarczenia oszacowania nieruchomości już na etapie wnioskowania o kredyt. Czasami można dostarczyć wycenę po wstępnej decyzji finansowej. Jest to korzystniejsza dla klienta sytuacja, ponieważ na tym etapie mamy już zweryfikowaną zdolność kredytową i jedynie pozytywna weryfikacja nieruchomości dzieli nas od uzyskania kredytu.

Wycena wewnętrzna

Banki często wykonują wycenę wewnętrzną. Koszty wykonania operatu ponosi kredytobiorca i kształtują się one w poszczególnych bankach na różnych poziomach. W przypadku lokali mieszkalnych koszty wynoszą ok. 400-500 zł, a w przypadku nieruchomości gruntowych zabudowanych domem mieszkalnym jednorodzinnym sporządzenie wyceny to wydatek w granicach 700-850 zł. Czas oczekiwania na wycenę wewnętrzną wynosi od 7 do 14 dni. Taką wycenę przyjmują w bankach: ING, BGŻ, Deutsche Bank, Eurobank, Raiffeisen Polbank, Pekao SA.  

Wycena zewnętrzna

Są również banki, które wymagają od klienta dostarczenia wyceny: Millenium, Alior Bank, Banki Spółdzielcz, Bank Pocztowy. Często musi ona zostać złożona już z wnioskiem kredytowym. Czas oczekiwania na wycenę zewnętrzną wynosi czasem jedynie 3 do 7 dni, co znacznie skraca proces kredytowania. Rzeczoznawca zewnętrzny jest również dla klienta doradcą, który odpowie na wszystkie jego pytania i ostrzeże przed ewentualnymi zagrożeniami. W przypadku wyceny wewnętrznej sporządzanej przez bank nie mamy do czynienia z doradcą, a jedynie z wynikami jego pracy. Często klienci nie wiedzą, skąd wzięły się wyliczone wartości oraz założenia obliczeniowe. 

Procedura wykonania wyceny nieruchomości

W celu sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy przeprowadza wizję na nieruchomości, czyli dokumentuje fotograficznie obecny stan inwestycji, jej otoczenie, a jeśli lokal jest oddany do użytkowania – jakość wykonania i użytych materiałów oraz widok z okna.

Na podstawie dostarczonej/wymaganej do sporządzenia operatu dokumentacji, wykonuje część opisową operatu oraz bada stan prawny nieruchomości.

W skład dokumentacji wchodzą:

• umowa przedwstępna sprzedaży/rezerwacyjna;
• rzut lokalu;
• prospekt informacyjny;
• część indywidualna do prospektu informacyjnego;
• załącznik zawierający opis wykończenia lokalu oraz zastosowanych materiałów;
• pozwolenie na budowę/zawiadomienie o zakończeniu budowy lub oddanie do użytkowania;
• inwentaryzacja powykonawcza lokalu (jeśli jest);
• wypis z rejestru gruntów;
• kopia mapy ewidencyjnej;
• listę prac wykończeniowych (jeśli klient kredytuje również wykończenie lokalu).

Dane wykorzystuje się do sporządzenia obliczeń na cenach z aktów notarialnych nieruchomości sprzedanych w ciągu ostatnich 2 lat o porównywalnych parametrach oraz położonych w zbliżonej lokalizacji. Rzeczoznawca uwzględniając załączony kosztorys, określa wartość rynkową nieruchomości według stanu w momencie sprzedaży, a jeśli klient bierze kredyt na wykończenie – również według stanu po całkowitym zakończeniu inwestycji (lokal w stanie wykończonym).

Operat szacunkowy zachowuje ważność przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, takich jak cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach podobnych nieruchomości. Może okazać się, że wartość rynkowa nieruchomości będzie niższa niż cena, za jaką klient ją kupuje. Wówczas należy liczyć się z większym wkładem własnym. Najczęściej dotyczy to nieruchomości mniej typowych dla danej lokalizacji, tzn. położonych na terenach mało zasilonych przez rynek deweloperski; nieruchomości o podwyższonym standardzie, dużej powierzchni (powyżej 85 mkw.), nietypowych parametrach. Transakcje sprzedaży lokali w tej inwestycji dopiero wchodzą na rynek, a pozostała, sąsiednia zabudowa nie odwzorowuje „nowo przyjętego” poziomu cen lub parametrów.

Kredyt bankowy na finansowanie wykończenia nieruchomości

Klienci coraz częściej finansują również wykończenie nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu bankowego. Wartości kosztorysowe w rozpisanym dla banku kosztorysie nie powinny przekraczać dla lokalu mieszkalnego 1000-1200 zł/mkw., w szczególnych przypadkach, np. kawalerek (koszt wykończenia może wynosić 1500 zł/mkw.). Należy uwzględnić standard wykończenia, który przy wyższych wartościach kosztorysowych powinien być podwyższony, a nie typowy, tzw. IKEA. Po całkowitym zakończeniu inwestycji bank skontroluje zakres wykonanych prac oraz standard użytych materiałów (czy odpowiadają założonym parametrom). W przypadku domu koszt wykończenia stanu deweloperskiego wynosi ok. 1000 zł/mkw. powierzchni użytkowej (uwaga: bank nie wlicza do powierzchni użytkowej garażu i kotłowni). 

Korzyści wyceny zewnętrznej

Zlecając wycenę zewnętrzną, klient kontroluje proces kredytowania oraz znacznie go skraca. Rzeczoznawca może wykonać ją w ciągu 3-7 dni. Profesjonalny rzeczoznawca poinformuje klienta o niewłaściwym rozpisaniu kosztorysu lub wypełni go wspólnie z kredytobiorcą. Uświadomi mu, że będzie musiał liczyć się z większym wkładem własnym, gdy ceny na rynku nie odwzorują wartości, za jaką nabywa nieruchomość, sprawdzi dostarczoną dokumentację oraz poinformuje o ewentualnych brakach. Jego działania mają na celu szybkie sporządzenie wyceny.
Przy zakupie nieruchomości warto współpracować z rzeczoznawcą, który szybko wykona analizę i określi, czy klient zabezpieczy się na nieruchomości, którą planuje nabyć, do zakładanej kwoty, czy jest ona zdecydowanie za droga jak na swoje parametry i warto poszukać innej. Dobra praktyka kredytowa polega na wnioskowaniu o kredyt hipoteczny w kilku bankach. O ile to możliwe, należy wybrać rzeczoznawcę majątkowego, który jest akceptowany przez wszystkie wybrane banki. Pozwoli to na zmniejszenie kosztów związanych z zaciąganiem kredytu hipotecznego i przyspieszenie procesu otrzymania kluczy do wymarzonego „M”.