Wybieramy dobrego dewelopera

Nosząc się z zamiarem kupna mieszkania na rynku pierwotnym, warto wcześniej choć w podstawowym stopniu poznać naszego przyszłego kontrahenta, zwłaszcza jeśli jest to firma, z którą mamy do czynienia pierwszy raz w życiu. Na początek warto sprawdzić, jakie już zrealizowane inwestycje ma na swoim koncie. Jeśli jest to firma deweloperska z doświadczeniem, która zbudowała co najmniej kilka dużych osiedli mieszkaniowych, będziemy mieć na wstępie ułatwione zadanie. Przejedźmy się w te miejsca, by zobaczyć, jak wyglądają budynki oraz ich otoczenie. Sprawdźmy, czy nie ma widocznych gołym okiem niedoróbek budowlanych i błędów w projekcie zagospodarowania terenu należącego do inwestycji. Przy okazji można zobaczyć, jak budynki radzą sobie z upływem czasu i warunkami atmosferycznymi. Dobrze byłoby również porozmawiać z mieszkańcami. W ten sposób dowiemy się, czy mieszkania są wykonane solidnie, czy nie pojawiają się z czasem usterki oraz jak wygląda wywiązywanie się dewelopera z ewentualnych napraw gwarancyjnych. Zapytajmy również, czy inwestycja została oddana w terminie, do którego dotrzymania zobowiązał się deweloper.

 

Dobrym źródłem informacji przydatnych do wstępnego poznania dokonań firmy deweloperskiej są różnego rodzaju fora internetowe oraz znajomi i rodzina. W przypadku forów internetowych, warto zwrócić uwagę na fakt, że brak wpisów na temat danego dewelopera może oznaczać jego solidność. Zdecydowanie częściej od wpisów „pochwalnych” na cześć dewelopera pojawiają się wpisy o negatywnym zabarwieniu. Jednak należy z pewną ostrożnością podchodzić do ich treści, ponieważ autorzy „wylewają” w internecie czasem swoje frustracje, niekoniecznie zgodnie z prawdą. Jeżeli nic nie znajdziemy, być może firma dopiero rozpoczyna swoją przygodę w branży deweloperskiej. Nie jest to komfortowa sytuacja dla nabywców mieszkań, ponieważ mogą zdarzyć się błędy w realizacji budowy wynikające z braku doświadczenia.

 

Należy pamiętać, że bardzo często się zdarza sytuacja, że firmy deweloperskie zakładają spółki celowe, przez które realizowane są ich poszczególne inwestycje. Jest to dość powszechne działanie mające na celu „uporządkowanie” kwestii prawno-finansowych spółek. Nie powinniśmy tego odczytywać w sposób negatywny, chociaż może to stwarzać pewne trudności w zorientowaniu się, który deweloper faktycznie stoi za daną spółką celową. Jeśli tego nie wiemy, zapytajmy osobę z branży lub poszukajmy takiej informacji w internecie.

 

Kolejnym krokiem powinno być przeanalizowanie dokumentów firmowych dewelopera oraz dokumentacji inwestycji.

Wykaz najważniejszych dokumentów, które powinniśmy sprawdzić:

 

 

Krajowy Rejestr Sądowy zawiera rejestr przedsiębiorców prowadzących działalność w formie m.in. spółek jawnych, spółek komandytowych, spółek komandytowo-akcyjnych, spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, spółek akcyjnych oraz spółdzielni. Poprośmy dewelopera o kopię odpisu z KRS lub najlepiej pobierzmy go sami z sądu rejonowego. Dzięki temu dokumentowi sprawdzimy, kto reprezentuje spółkę, jaki jest jej przedmiot działalności, ale również czy np. spółka nie ma zaległości podatkowych.

 

 

Sprawdzając księgę wieczystą gruntu, na którym jest realizowana inwestycja, dowiemy się, czy rzeczywiście deweloper lub spółdzielnia jest właścicielem nieruchomości (lub jej użytkownikiem wieczystym) oraz czy nieruchomość nie jest w jakiś sposób obciążona (np. ustanowionymi na nieruchomości służebnościami czy obciążeniami hipotecznymi). Od niedawna istnieje możliwość obejrzenia księgi wieczystej w internecie, co doskonale ułatwia możliwość szybkiego sprawdzenia dokumentu. Wystarczy sprawdzić numer księgi wieczystej interesującej nas nieruchomości i obejrzeć ją na stronie http://ekw.ms.gov.pl.

 

Bardzo ważną sprawą jest również dokładne sprawdzenie, czy inwestor realizujący nasze przyszłe mieszkanie posiada pozwolenie na budowę. Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, więc jeżeli budynek jest realizowany bez pozwolenia, jest to tzw. samowola budowlana. W takim wypadku koniecznie wstrzymajmy się z decyzją o zakupie. W trakcie budowy warto interesować się jej postępem, a w przypadku wątpliwości domagać się udzielenia informacji przez pracowników dewelopera. Jeżeli zaciągnęliśmy kredyt na zakup tej nieruchomość, bank będzie kontrolował stan budowy przed wypłaceniem poszczególnych transz.

 

Firmy deweloperskie różnie podchodzą do kwestii staranności wykonania inwestycji. Przed odbiorem warto wynająć fachowca, który sprawdzi, czy mieszkanie nie ma usterek. Może się okazać, że zaoszczędzimy sporo pieniędzy, wymagając od dewelopera poprawek przed odbiorem lokalu. A jeżeli takie wystąpią, najlepiej wykonać je, zanim zamieszkamy w mieszkaniu.

 

Dokładnie należy przestudiować umowę z deweloperem. Należy dążyć do sytuacji, aby była ona jak najbardziej symetryczna, czyli chroniąca w równym stopniu interesy obydwóch stron transakcji. Domagajmy się zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego oraz wpisania do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności. Zabezpieczymy się w ten sposób przed nieprzewidzianymi sytuacjami. Jeżeli deweloper nie chce się zgodzić na powyższe żądania, powinno to wzbudzić w nas niepokój. W tej sytuacji warto jeszcze raz rozważyć przystąpienie do transakcji.

 

W ostatnim czasie pojawiło się sporo informacji na temat nieuczciwych praktyk niektórych deweloperów. Pamiętajmy, że w każdej grupie znajdzie się „czarna owca”, ale to nie przekreśla całej branży. Stosując się chociażby do powyższych uwag i oczywiście zdrowego rozsądku, powinniśmy bezstresowo przebrnąć przez transakcję zakupu nieruchomości.

 

www.bezpiecznie.info

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?