Wszystkiemu winne stopy procentowe?

Zaobserwowane w ubiegłym roku tendencje na rynku nieruchomości w znacznym stopniu stanowią konsekwencję zmian dokonujących się w sektorze usług finansowych.

Zaobserwowane w ubiegłym roku tendencje na rynku nieruchomości w znacznym stopniu stanowią konsekwencję zmian dokonujących się w sektorze usług finansowych. Najbardziej odczuwalne dla nabywców mieszkań okazały się decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Odzwierciedlenie kolejnych obniżek stóp procentowych to zmniejszanie przez banki oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Zachęceni łagodniejszymi warunkami kredytowania zakupu nieruchomości klienci byli bardziej skłonni do podejmowania długoterminowych zobowiązań, niż miało to miejsce jeszcze kilka lat wcześniej. W najnowszym raporcie Narodowego Banku Polskiego opracowanym przez Departament Stabilności Finansowej czytamy, że niskie stopy procentowe stanowiły jeden z istotnych czynników wpływających na wskaźnik popytu na rynku nieruchomości. Co więcej, dodatnia dynamika akcji kredytowej nie pozostała bez wpływu na strategie sprzedażowe firm deweloperskich. Analiza finansowych aspektów inwestowania w nieruchomości pokazuje, że za rosnącą liczbą nabywców wykorzystujących moment łatwiejszego dostępu do kredytów mieszkaniowych podąża wzrost konkurencyjności ofert deweloperów. Skutkiem silnej rywalizacji o klientów w 2014 r. było zahamowanie procesu podnoszenia cen metra kwadratowego.

W czołówce miast, w których koszty zakupu mieszkania są najwyższe, w minionym roku, podobnie jak w poprzednim analizowanym okresie, znalazły się: Warszawa, Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław. Według danych uzyskanych przez Departament Stabilności Finansowej najwyższe ceny w tych lokalizacjach obejmowały lokale 1-pokojowe o niewielkim, maksymalnie 40-metrowym metrażu, a także mieszkania 4-pokojowe o powierzchni przekraczającej 80 mkw. Dwie dominujące tendencje zakupowe miały swoje źródło m.in. w dużym zróżnicowaniu możliwości finansowych klientów.

Wysoką cenę mkw. mieszkania małego tłumaczy fakt, że wielu potencjalnym nabywcom niewielkie możliwości finansowe pozwalają na zakup mieszkania o małym metrażu. Podaż takich mieszkań jest jednak ograniczona. Natomiast wysoka całościowa cena dużych mieszkań, mimo niskiej ceny za mkw., ogranicza liczbę zainteresowanych nabywców. Obserwujemy jednak zainteresowanie ofertą dużych mieszkań przez nabywców bardziej zamożnych. W przypadku mieszkań bardzo dużych, na większości rynków istnieje dużo alternatywnych możliwości zakupu nieruchomości pełniących funkcje mieszkalne, m.in. segmenty w mieście lub domy jednorodzinne – czytamy w raporcie „Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.”.

Mimo dalszego utrzymywania przez Radę Polityki Pieniężnej rekordowo niskich stóp procentowych, oraz obserwowanej w ostatnim czasie wzmożonej aktywności deweloperów, w ocenie ekspertów NBP na razie należy wstrzymać się przed stwierdzeniem, że mamy do czynienia z boomem kredytowym. Wysoki popyt na mieszkania wynika bowiem również z faktu, że rośnie liczba inwestorów kupujących za gotówkę.

Z perspektywy finansowej zmieniła się także sytuacja osób zdecydowanych na zakup nieruchomości pod wynajem. Na przestrzeni minionego roku wzrosła opłacalność tego rodzaju inwestycji, ponieważ stosunek przeciętnych stawek najmu do kosztów obsługi kredytów przedstawiał się korzystnie dla właścicieli mieszkań. Stabilna pozycja rynku najmu w połączeniu z niższymi miesięcznymi ratami (uwarunkowanymi m.in. niskimi wskaźnikami stóp procentowych) przekonała do inwestycji przede wszystkim osoby, które ewentualny zysk z wynajmu planowały przeznaczyć na regularną spłatę zobowiązań wobec banku. Na korzyść nabywców z tej grupy przemawia także zaobserwowany w II półroczu 2014 r. wzrost stawek czynszów w 6 największych miastach w Polsce.

Analitycy NBP zwrócili ponadto uwagę, że zakup lokalu pod wynajem przez wielu nabywców postrzegany jest jako alternatywa oszczędzania na rachunku bankowym oraz bezpieczna forma inwestowania kapitału.

Jak wyjaśniają: Przy obecnym poziomie stawek czynszów podmioty inwestujące w mieszkania na wynajem osiągnęły wyższe stopy zwrotu niż przy inwestycji w obligacje lub depozyty bankowe oraz podobny zwrot, jak przy inwestycji w nieruchomości komercyjne. Należy jednak podkreślić istotną różnicę w płynności i kosztach transakcyjnych lokaty w banku, względem inwestycji w mieszkanie na wynajem.

Sytuacja ekonomiczna kraju sprzyjała także deweloperom, którzy osiągali wysokie stopy zwrotu z kapitału własnego. Wśród najważniejszych czynników wpływających na poziom zysków firm deweloperskich należy wymienić: dopasowanie inwestycji do preferencji i możliwości nabywców (przejawiające się w rozszerzeniu oferty mieszkań o małym metrażu), niewielkie spadki cen robót budowlano-montażowych oraz stałe zainteresowanie ze strony potencjalnych nabywców (przekładające się na dobre wyniki sprzedaży).

Deweloperzy zyskali m.in. na zwiększonym popycie i wzroście średnich wynagrodzeń mieszkańców Polski. Negatywnym sygnałem dla firm deweloperskich mogły być natomiast trudności ze sprzedażą projektów mieszkaniowych. Z danych obejmujących 2014 r. wynika, że liczba niesprzedanych projektów konsekwentnie rosła. Obawy deweloperów dotyczyły także planowanych wówczas zmian w ustawie o ochronie klienta.