Wstąpienie w stosunek najmu lokalu socjalnego

Sąd Najwyższy w dniu 23 września 2010 r., rozpatrując sprawę o sygn. akt III CZP 51/10, wskazał, że na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego.

Sąd Najwyższy w dniu 23 września 2010 r., rozpatrując sprawę o sygn. akt III CZP 51/10, wskazał, że na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego.

Kodeks cywilny w art. 691 przewiduje wyjątek od zasady wygaśnięcia stosunku najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy. Możliwe jest tzw. wstąpienie w stosunek najmu przez pewien krąg osób, jeżeli łącznie z najemcą stale zamieszkiwały w tym lokalu do chwili śmierci najemcy. Do uprawnionych osób należą przede wszystkim małżonek najemcy (nie będący sam współnajemcą lokalu) oraz dzieci – zarówno samego najemcy, jak i jego współmałżonka (własne i przysposobione). Ponadto w stosunek najmu, którego stroną był zmarły najemca, mogą wstąpić „inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych” (np. wnuk) oraz „osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą” (tutaj orzecznictwo wskazuje, że chodzi o „więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie”, tak SN w uchwale z 20 listopada 2009 r., sygn. akt III CZP 99/09).

W razie spełnienia powyższych przesłanek, dana osoba z mocy samego prawa staje się związana zawartą umową najmu. Oznacza to z jednej strony, że nie jest wymagane sporządzanie aneksów do umowy, oświadczeń itp., z drugiej strony - bez znaczenia pozostaje wola co do wstąpienia w stosunek najmu, dzieje się to niejako „z automatu”. Dlatego ustawodawca w art. 691 § 4 k.c. przewidział, że nawet jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony, istnieje możliwość wypowiedzenia najmu z zachowaniem terminów ustawowych. Jeżeli więcej osób wstąpiło w stosunek najmu, istnieje możliwość wypowiedzenia umowy tylko przez niektóre z nich - stosunek najmu wygasa wtedy wyłącznie względem osób, które go wypowiedziały, nie wpływając na sytuację prawną pozostałych uprawnionych.

W tym kontekście warto przypomnieć, że jeżeli właściciel lokalu wypowiada stosunek prawny osobie starszej (tj. osobie, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat), która nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych – takie wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora. W takiej sytuacji regulacja art. 691 nie znajduje zastosowania (art. 11 ust. 12 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego; jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)

Oczywiście, jeżeli wynajmujący nie respektuje praw osób współmieszkających z najemcą, zawsze istnieje możliwość sądowego ustalenia, że do takiego wstąpienia w stosunek najmu doszło. Podstawę prawną takiego powództwa jest art. 189 k.p.c. Wynika z niego, że powód, który wnosi o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu na podstawie art. 691, powinien wykazać istnienie interesu prawnego.

Jak wynika z cytowanej uchwały Sądu Najwyższego, powyżej opisane regulacje nie mają zastosowania do najmu lokalu socjalnego. Przypomnijmy, że zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów umowa najmu lokalu socjalnego może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy. Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony, a po upływie oznaczonego w niej czasu można ją przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. W razie śmierci najemcy lokalu socjalnego, zamieszkujące z nim osoby bliskie będą uprawnione do zamieszkiwania w lokalu jedynie w sytuacji, w której same spełnią wymagania dotyczące otrzymania lokalu socjalnego.