Wspólnoty mieszkaniowe – pierwsze problemy

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu. Aby jednak wspólnota mogła zacząć działać, należy dokonać pewnych czynności: zwołać pierwsze zebranie właścicieli, wybrać zarząd i dopełnić formalności w urzędach. Oczywiście jest to dopiero początek, gdyż nowa wspólnota mieszkaniowa musi też nauczyć się radzić z podstawowymi problemami, które napotykać będzie już od początku swojej działalności. Umiejętność ich rozwiązywania jest podstawową sprawą niezbędną do właściwego funkcjonowania każdej wspólnoty.

Odtworzenie dokumentacji budynku

Pierwszym poważnym problemem, jaki spotykają wspólnoty już w pierwszej fazie swojej działalności jest brak dokumentacji budynku. Tymczasem prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę nieruchomości obowiązek posiadania książki obiektu budowlanego wraz z dokumentacją techniczną budynku. Także ustawa o własności lokali zobowiązuje zarząd lub zarządcę, któremu zarząd powierzono, do prowadzenia i przechowywania dokumentacji technicznej nieruchomości (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego). Zgodnie bowiem z treścią art. 60 ustawy „Prawo budowlane” inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany jest zobowiązany przekazać właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą, którą stanowi dokumentacja budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi. Przekazaniu w tym czasie podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także – w razie potrzeby – instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez cały okres istnienia obiektu całą dokumentację oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania. Ponadto właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego. Protokoły z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego oraz dokumentacja, o której mowa wyżej powinny być dołączone do książki obiektu budowlanego.
Prowadzenie właściwej dokumentacji jest bardzo ważne, gdyż zgodnie z art. 93 ustawy „Prawo budowlane” ten, kto nie spełnia obowiązków przechowywania dokumentów, związanych z obiektem budowlanym lub prowadzenia książki obiektu budowlanego, podlega karze grzywny. Książka obiektu budowlanego powinna być formatu A4 i mieć ponumerowane oraz zabezpieczone przed wyrwaniem lub uszkodzeniem strony. Wpisuje się do niej informacje o:

• adresie budynku, imionach i nazwiskach właścicieli i zarządcy lub członków zarządu, a także personalia nowego właściciela lokalu, zarządcy lub członków zarządu,
• numerze i dacie sporządzenia protokołu odbioru budynku,
• nazwie organu, który wydał pozwolenie na użytkowanie budynku, oraz numerze i dacie wydania tego pozwolenia,
• danych ogólnych budynku wraz z wykazem dokumentacji technicznej,
• planie sytuacyjnym budynku z zaznaczonymi granicami nieruchomości, a także określającymi miejsca przyłączenia budynku do sieci uzbrojenia terenu, urządzeń odcinających dopływ mediów dostarczanych siecią, protokole okresowych kontroli oraz badań instalacji w budynku oraz przewodów kominowych.

Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej. W przypadku braku takiej dokumentacji lub gdy jest ona nieaktualna, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji. W tym celu musi zapaść stosowna uchwała właścicieli lokali.
Tu bardzo ważna informacja dla wspólnot mieszkaniowych. Koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu dotychczasowego właściciela nieruchomości (gminę, spółdzielnię mieszkaniową itd.) Dopiero po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu te koszty będzie musiała ponieść wspólnota. Dlatego właśnie byli właściciele bardzo często zwlekają z przekazaniem zarówno zarządu, jak i dokumentacji, często opóźniając ten moment, aż do wyodrębnienia własności ostatniego lokalu. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa w porę „zorientuje się” w swoich prawach i przy braku dokumentacji dokona jej opracowania, koszty poniesie były właściciel. Oczywiście może zdarzyć się, że były właściciel odmówi zapłacenia, ale wówczas wspólnota ma prawo wystąpić do sądu o zwrot kosztów jej opracowania i wcześniej czy później wyegzekwuje należne pieniądze.

Ściąganie zaległości

Drugim problemem, który niewątpliwie dotyka każdą wspólnotę już od pierwszych chwil działalności są zaległości w opłatach, do których wnoszenia zobowiązani są właściciele lokali. Oprócz bowiem wydatków związanych z utrzymaniem swojego lokalu każdy właściciel jest zobowiązany uczestniczyć w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie tych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca. Wysokość zaliczek na podstawie zakładanych kosztów ustala sama wspólnota mieszkaniowa, a właściciele nie mają prawa odmówić ich zapłaty nawet, jeżeli nie zgadzają się z ich wysokością. Mogą natomiast zaskarżyć taką uchwałą do sądu, ale pod warunkiem, że jest ona niezgodna z przepisami, narusza zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza interesy właścicieli lokali. Powództwo wytacza się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej reprezentowanej przez zarząd, w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jest to jedyna forma, w jakiej pojedynczy właściciel może się nie zgodzić z nałożonymi na niego opłatami. Jeżeli właściciel nie zaskarżył uchwały do sądu lub zaskarżył, a sąd nie przyznał mu racji musi płacić ustalone opłaty.
Gdy właściciel lokalu nie uiszcza należności na rzecz wspólnoty mieszkaniowej należności tych można dochodzić w postępowaniu upominawczym, regulowanym przepisami kodeksu postępowania cywilnego. Istotą tego postępowania jest przyspieszenie dochodzenia roszczeń. Często więc postępowanie ogranicza się do wydania przez sąd nakazu zapłaty. Wydając nakaz zapłaty sąd orzeka, że właściciel w ciągu 2 tygodni od doręczenia tego nakazu powinien zaspokoić roszczenie wspólnoty w całości wraz kosztami albo wnieść w tym terminie sprzeciw do sądu. Właścicielowi lokalu doręcza się nakaz zapłaty wraz z pozwem i pouczeniem o sposobie wniesienia sprzeciwu. W piśmie zawierającym sprzeciw właściciel powinien przedstawić zarzuty, które pod rygorem ich utraty należy zgłosić przed wdaniem się w spór oraz wszystkie okoliczności faktyczne i dowody na ich potwierdzenie. Sąd odrzuca sprzeciw wniesiony po terminie lub z innych przyczyn niedopuszczalny albo taki, którego braków pozwany nie usunął w wyznaczonym terminie. Nakaz zapłaty, przeciwko któremu nie wniesiono skutecznego sprzeciwu, ma skutki prawomocnego wyroku. W razie prawidłowego wniesienia sprzeciwu nakaz zapłaty traci moc i postępowanie toczy się w normalnym trybie. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa uzyskała przeciwko właścicielowi lokalu nakaz zapłaty lub zasądzający zapłatę wyrok i są one prawomocne, może wystąpić o nadanie temu orzeczeniu klauzuli wykonalności, a po jej uzyskaniu wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.

Usunięcie kłopotliwych właścicieli

Nie tak rzadko wśród członków wspólnot mieszkaniowych zdarzają się osoby, które notorycznie nie płacą opłat na rzecz wspólnoty, przez co utrudniają jej normalne funkcjonowanie albo swoim zachowaniem dowodzą, że nie powinny mieszkać w towarzystwie innych ludzi. Tymczasem zarówno wspólnota mieszkaniowa ma prawo normalnie funkcjonować, a nie jest to możliwe bez regularnych opłat wnoszonych przez właścicieli, jak też każdy właściciel lokalu ma prawo żyć w normalnym i nieuciążliwym otoczeniu.
W stosunku do osób, które łamią te zasady wspólnota mieszkaniowa ma jeszcze jeden instrument prawny. Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu: zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący bądź uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Warunkiem jest zaistnienie jednej z wyżej wskazanych przyczyn oraz podjęcie przez właścicieli lokali uchwały o wytoczeniu powództwa.
Wykazanie przed sądem długotrwałego zalegania z zapłatą należnych wspólnocie opłat nie oznacza, że wspólnota musi najpierw uzyskać nakaz zapłaty lub podejmować jakiekolwiek kroki w celu odzyskania od właściciela należności. Wystarczy, że wykaże istnienie obowiązku zapłaty i długotrwałą zwłokę w zapłacie, która musi istnieć w dacie wyrokowania. Samo pojęcie „długotrwałości” nie zostało w przepisach zdefiniowane i zawsze będzie analizowane przez sąd odnośnie do każdego przypadku indywidualnie.
Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego, nawet jeżeli spełnia przesłanki określone w art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie jest bowiem lokatorem, a jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 15.11.2001 roku III CZP 66/01 przepisy art. 14 i art. 15 tej ustawy mają zastosowanie w sprawach o opróżnienie lokalu przeciwko osobom, które były lokatorami. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przypadają pozbawionemu własności właścicielowi. Jeśli właściciel ten jest dłużnikiem wspólnoty mieszkaniowej, może ona dochodzić swych należności z ceny, jaką nabywca lokalu zapłacił za lokal.

„Martwa dusza” – nieżyjący właściciel lokalu

Często zdarza się, że wspólnoty borykają się z problemem mieszkań, które mają tak zwaną nieuregulowaną sytuację prawną. Najczęściej jest to spowodowane tym, że po śmierci właściciela lokalu nie ma formalnego następcy prawnego. Wielu spadkobierców próbuje w ten sposób oszukiwać wspólnotę i nie pokrywa opłat obciążających właściciela lokalu, twierdząc, że skoro nie ma właściciela, bo ten nie żyje, nie ma też obowiązku płacenia. Oczywiście nic bardziej mylnego. W takiej sytuacji wspólnoty mieszkaniowe nie wiedzą, do kogo kierować roszczenia i przeciwko komu występować o zapłatę zaległości.
Wbrew pozorom wspólnoty nie są tutaj bezbronne. W sytuacji, kiedy właściciel lokalu zmarł i nie można ustalić jego spadkobierców, a nikt nie interesuje się mieszkaniem, wspólnota mieszkaniowa powinna jak najszybciej wystąpić do sądu o ustanowienie kuratora masy spadkowej. Taki wniosek wnosi się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania zmarłego właściciela lokalu.
Może się jednak zdarzyć, że ktoś z rodziny przychodzi do lokalu lub też nawet w nim mieszka czy go wynajmuje, jednocześnie nie pokrywając swoich należności wobec wspólnoty mieszkaniowej. Wówczas należałoby wystąpić o zabezpieczenie spadku. Spadek zabezpiecza się bowiem wtedy, gdy z jakiejkolwiek przyczyny grozi naruszenie rzeczy lub praw pozostałych po spadkodawcy, zwłaszcza przez usunięcie, uszkodzenie, zniszczenie albo nieusprawiedliwione rozporządzenie. Wniosek o zabezpieczenie spadku należy złożyć do sądu w okręgu, którym znajdują się rzeczy wchodzące w skład spadku. Wniosek ten podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 20 złotych. Może go jednak złożyć tylko wspólnota mieszkaniowa będąca wierzycielem zmarłego właściciela.
Powołany przez sąd kurator spadku powinien się starać o wyjaśnienie, kto jest spadkobiercą i zawiadomić spadkobierców o otwarciu spadku. Spadkobiercami w pierwszej kolejności będą dzieci spadkodawcy i jego małżonek. W braku zstępnych i małżonka spadkodawcy spadkobiercami są jego żyjący rodzice i rodzeństwo. W sytuacji, gdy z rodziny zmarłego właściciela nie ma nikogo, kto byłby uprawniony do dziedziczenia, spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy. Jeżeli miejsca ostatniego zamieszkania spadkodawcy nie da się ustalić lub znajdowało się za granicą, spadek przypada Skarbowi Państwa. Zatem w przypadku śmierci dotychczasowego właściciela wspólnota mieszkaniowa może skutecznie doprowadzić do ujawnienia nowego właściciela i w konsekwencji wyegzekwować swoje wierzytelności, zamiast czekać aż ktoś ze spadkobierców sam ureguluje stan prawny lokalu i zapłaci wszystkie zaległości.

Podsumowanie

Przedstawiłem kilka dość często występujących problemów, które wspólnoty mieszkaniowe napotykają już na początku swojej działalności. Nauczenie się sposobu ich rozwiązywania jest, moim zdaniem, podstawową sprawą niezbędną do właściwego funkcjonowania każdej wspólnoty. Już bowiem na początku swojej działalności każda wspólnota mieszkaniowa musi przejąć od dotychczasowego właściciela lub opracować dokumentację budynku. Musi też umieć egzekwować zaległości w opłatach i w razie problemów stosować odpowiednie środki prawne. Musi również wiedzieć, w jaki sposób postępować w przypadku śmierci właściciela, gdy nie ma jego następcy regulującego na bieżąco opłaty.

Autor jest prawnikiem specjalizującym się w tematyce nieruchomości.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?