Wspólnoty mieszkaniowe

Ustawa o własności lokali z 1994 roku wprowadziła do polskiego systemu prawnego instytucję wspólnot mieszkaniowych. Pomimo że wspólnoty wpisały się już na trwałe w polski rynek mieszkaniowy, to nadal sposób ich działania nie dla wszystkich jest zrozumiały.

Co to jest wspólnota mieszkaniowa
Wspólnota to ogół właścicieli nieruchomości w danym budynku (czasem w kilku budynkach umiejscowionych na tej samej działce). Jeżeli zatem na jednej działce będą usytuowane dwa bloki, jedną wspólnotę będą tworzyć właściciele lokali w obu blokach. Najbardziej funkcjonalne są małe wspólnoty złożone z właścicieli jednego bloku i to najlepiej niezbyt dużego. Wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej może jednak zaciągać kredyty czy pozywać do sądu. Członkami wspólnoty są właściciele lokali nie tylko mieszkalnych, również garaży i lokali użytkowych znajdujących się w danej nieruchomości. Nie są nimi natomiast osoby zajmujące lokale bez prawa własności. Jeżeli zatem w ramach danej nieruchomości, która jest własnością komunalną, wyodrębniono i sprzedano kilka lokali ich dotychczasowym najemcom, a reszta lokatorów nie zdecydowała się na wykup, wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele wykupionych lokali i gmina jako właściciel reszty lokali, natomiast najemcy nie są członkami wspólnoty i nie mają możliwości decydowania w sprawach wspólnoty. Istnieją dwa rodzaje wspólnot: duża i mała. Mała – to zwykła współwłasność uregulowana w kodeksie cywilnym i może istnieć w budynku, w którym zlokalizowano maksymalnie siedem lokali. Duża powstaje tam, gdzie jest więcej niż siedem lokali.

Jak powstaje wspólnota
Wspólnoty nie można założyć, powstaje ona bowiem niejako automatycznie z mocy prawa w nieruchomości, w której wyodrębniono i zbyto choćby jeden lokal, a oprócz niego istnieje przynajmniej siedem następnych możliwych do wyodrębnienia. Zatem na początku wspólnota składa się z dwóch właścicieli – tego, który sprzedał lokal (np. gminy) i jest właścicielem reszty budynku oraz właściciela lokalu. Z biegiem czasu i w miarę sprzedaży następnych lokali udział dotychczasowego właściciela będzie się zmniejszał, a liczba członków wspólnoty będzie się zwiększać. Wyodrębnienie lokalu oprócz umowy może nastąpić także z mocy orzeczenia sądu.

Jak wspólnota zaczyna działać
Jak już wspomniałem wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności choćby jednego lokalu. Jednak aby wspólnota mogła zacząć działać, należy dopełnić pewnych formalności. Przede wszystkim trzeba zwołać pierwsze zebranie właścicieli i wybrać zarząd. Na pierwszym zebraniu właściciele powinni również podjąć pierwsze uchwały dotyczące statutu wspólnoty i regulaminu porządku domowego, wyboru sposobu prowadzenia ksiąg rachunkowych oraz wysokości miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu. Wybrany zarząd powinien też podjąć pierwsze niezbędne działania: zgłosić się do urzędu statystycznego o nadanie numeru REGON, założyć wspólnocie konto w banku i zgłosić się do urzędu skarbowego o nadanie numeru NIP.

Zarządzanie
Każdy właściciel lokalu jest jednocześnie właścicielem lokalu i współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Odnośnie do lokalu służą mu wszystkie prawa, jakie służą właścicielowi każdej rzeczy. Może on zatem lokalem rozporządzać oraz korzystać z niego. Znacznie większe trudności powstają podczas sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. O ile w ramach własności lokalu właściciel prawie w ogóle nie musi się liczyć z niczyim zdaniem, o tyle zarząd nieruchomością wspólną wymusza już konieczność współdziałania członków wspólnoty, dlatego wspólnoty mają obowiązek powierzyć lub wybrać zarząd nieruchomości wspólnej. Zarząd powierza się osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub później w innej umowie w formie aktu notarialnego. Właściciele powierzając zarząd, mogą określić również sposób zarządzania nieruchomością wspólną i to odmiennie niż przewiduje ustawa o własności lokali. Wspólnota nie musi powierzyć zarządu, może go też na początku swojej działalności wybrać. Wybrany zarząd może być jedno- lub wieloosobowy i może składać się z właścicieli mieszkań albo osób z zewnątrz. Wybrany zarząd kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje właścicieli lokali na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Na mocy uchwały właścicieli lokali zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Członkowie zarządu nie muszą mieć licencji, chyba że prowadzą w tym zakresie działalność gospodarczą. Wybrany zarząd może zarządzać sam lub też zlecić zarządzanie na podstawie umowy zlecenia danej osobie fizycznej lub prawnej. Zarządca taki zajmuje się wówczas sprawami bieżącymi wspólnoty w takich granicach, jakie określono w umowie, musi również posiadać licencję zawodową. Wybór odpowiedniego zarządcy nie jest sprawą łatwą, szczególnie wówczas, kiedy dokonuje się go po raz pierwszy. Zawsze jednak należy zapoznać się przynajmniej z kilkoma ofertami, co daje możliwość ich porównania.

Podejmowanie decyzji
Zarząd lub zarządca podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu, robi więc wszystko, co wiąże się z załatwieniem bieżących spraw. Zawiera umowy o dostawę energii, wody i innych usług dla nieruchomości wspólnej, prowadzi ewidencję. Przygotowuje też roczne sprawozdania finansowe i plany gospodarcze, realizuje uchwały wspólnoty, organizuje zebrania, przygotowuje projekty uchwał, organizuje prace porządkowe i remontowe. Bardzo istotne jest rozróżnienie, czy dane czynności należą do zwykłego zarządu, czy go przekraczają. Pierwsze zwykle dotyczą bieżącej eksploatacji nieruchomości, drugie spraw istotnych dla wspólnoty. Zarząd w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nie może podejmować decyzji samodzielnie i potrzebuje zgody właścicieli lokali podjętej w drodze uchwały. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zalicza się przede wszystkim:

1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
2. przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
4. zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu,
6. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej,
7. dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
8. nabycie nieruchomości,
9. wytoczenie powództwa właścicielowi mieszkania zalegającemu z opłatami lub wykraczającemu w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo swoim niewłaściwym zachowaniem czyniącemu uciążliwym korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej,
10. ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które będą zaliczane do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
11. udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
12. określenie zakresu i sposobu prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może też być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania, np. gdy na zebraniu nie było wystarczającej ilości osób. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Takie głosowanie może mieć jednak miejsce, jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela. Wówczas głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Głosowanie „jeden właściciel – jeden głos” daje właścicielom szansę przełamania monopolu właściciela większościowego np. gminy, bo gdy należy do niej większość lokali, to i większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Może ona zatem przegłosować pozostałych członków wspólnoty, a tym samym narzucić swoją wolę. Głosowanie „jeden właściciel – jeden głos” zapobiega więc tej sytuacji. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Również każdy właściciel lokalu może zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Mimo zaskarżenia uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale, zarząd lub zarządca musi zwołać zebranie, na którym składa sprawozdanie ze swojej działalności, a wspólnota ocenia jego pracę i udziela lub nie absolutorium. Właściciele uchwalają wówczas również roczny plan gospodarczy i opłaty na pokrycie jego kosztów. Jeżeli zarząd lub zarządca nie zwoła corocznego zebrania, wówczas uczynić to może każdy właściciel. W pozostałych wypadkach zarząd lub zarządca zwołuje zebrania w razie potrzeby. Musi je zwołać, jeżeli zwrócą się do niego o to z wnioskiem właściciele dysponujący co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. O zwołaniu zebrania zarząd lub zarządca powiadamia każdego właściciela przynajmniej tydzień przed terminem, informując o dniu, godzinie, miejscu, porządku obrad, a gdy na zebraniu mają być wprowadzone zmiany w prawach i obowiązkach właścicieli lokali, musi również o tym poinformować, podając propozycje zmian.

Koszty i opłaty
We wspólnocie mieszkaniowej nie płaci się ani czynszu, ani kosztów administracyjnych. Jest to jeden z podstawowych powodów, dla których lokatorzy komunalni decydują się na wykup swoich lokali od gminy. Nie oznacza to, że właściciele nie ponoszą żadnych opłat. Oprócz opłat związanych z ich lokalami (prąd, gaz, woda itd.). muszą ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, np. remonty, bieżąca konserwacja oraz utrzymanie czystości i porządku w budynku, opłaty za energię elektryczną w nieruchomości wspólnej, za antenę zbiorczą i windę, wynagrodzenie zarządu lub zarządcy, a także ubezpieczenie i podatki. Właściciele lokali pokrywają te koszty w ułamkowych częściach, odpowiednio do wielkości swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Zaliczki na poczet kosztów utrzymania płaci się do 10 dnia każdego miesiąca. Najważniejsze jest jednak to, że nikt inny tylko właściciele sami decydują, ile mają płacić, podejmując w tej sprawie uchwałę. Jeżeli zarząd lub zarządca próbuje samowolnie narzucić wysokość opłat, właściciele zawsze mogą „zrezygnować z jego usług”. Może być jednak i tak, że większość właścicieli zgodziła się na określone opłaty, z których mniejszość nie jest zadowolona. Właściciel, który z danymi opłatami się nie zgadza nie ma prawa ich nie płacić, ma prawo natomiast zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie, zaskarżając uchwałę. W stosunku do właścicieli, którzy nie płacą zaliczek wspólnota ma prawo dochodzić należności w sądzie oraz naliczać odsetki za zwłokę. Dochodzenie tych sum odbywa się w postępowaniu upominawczym. W tym celu trzeba wnieść pozew do sądu rejonowego z wnioskiem o wydanie nakazu zapłaty. Gdy taka osoba permanentnie nie płaci, wspólnota po podjęciu stosownej uchwały może też w ostateczności wystąpić do sądu z wnioskiem o przymusową sprzedaż tego lokalu. Dobrze zarządzana wspólnota ma możliwości znacznego obniżania własnych kosztów. Ponadto nic nie stoi na przeszkodzie, by wspólnota wynajmowała zbędne suszarnie, strych czy miejsce na reklamę na elewacji. Czynsz z takich najmów będzie dochodem całej wspólnoty i będzie się przyczyniał do obniżenia kosztów zarządu tą nieruchomością.

Właściciele lokali mogą też utworzyć fundusz remontowy, np. na określony cel (remont dachu, ocieplenie budynku) lub ogólny – na przyszłe wydatki remontowe. Sami ustalają też wysokość miesięcznych wpłat na ten fundusz. Funduszem dysponuje zarząd, który jednak nie ma prawa wydać zgromadzonych pieniędzy na cel inny niż określony przez właścicieli. Jeżeli właściciele lokali chcą korzystać z ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu wpłat na fundusz remontowy, to fundusz powinien być wyodrębniony. Najlepiej, żeby stanowił osobną pozycję w ewidencji kosztów lub żeby środki gromadzono na subkoncie w banku. Pieniądze z funduszu nie muszą być wydawane co roku, wolno je zbierać przez kilka lat na określony cel. Właściciele decydują również w uchwale o terminie przeprowadzenia prac w nieruchomości wspólnej. Wiąże ona wszystkich właścicieli mieszkań, czyli i tych, których przegłosowano.

Dla każdej nieruchomości wspólnej ma być prowadzona ewidencja pozaksięgowa kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Tym obowiązkiem ustawa o własności lokali obarczyła zarząd lub zarządcę, a okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. Zarząd lub zarządca musi dokonywać rozliczeń finansowych przez rachunek bankowy. Ma to zapewnić bezpieczne gospodarowanie pieniędzmi wspólnoty oraz prawidłowe rozliczanie.

Likwidacja wspólnoty
W teorii likwidacja wspólnoty jest możliwa, ale w praktyce raczej nie występuje. Dopóki bowiem choćby jeden lokal w ramach nieruchomości stanowi własność osoby, która nie jest jednocześnie właścicielem pozostałej części nieruchomości, likwidacja wspólnoty mieszkaniowej nie jest możliwa ani w drodze czynności prawnej, ani w drodze orzeczenia sądu. W zasadzie likwidacja wspólnoty jest możliwa jedynie w sytuacji, w której właścicielem całej nieruchomości staje się ta sama osoba, np. jeden z właścicieli lub osoba trzecia kupiła od dotychczasowych właścicieli wszystkie lokale w budynku. Znika wówczas przyczyna, dla której wspólnota ma istnieć i kończy ona również swój byt prawny.

Podsumowanie
Idea wspólnoty mieszkaniowej jest odbiciem demokracji w jej najmniejszym możliwym rozmiarze, gdzie zebranie właścicieli jest rodzajem sejmu, podejmowane uchwały – stanowionym prawem, a zarząd lub zarządca rządem, który w oparciu o te uchwały zarządza wspólnotą i reprezentuje ją na zewnątrz. Poprawne zarządzanie wspólnotą w głównej mierze zależy od ludzi, którzy są jej członkami. Ludzie ci albo dążą do wspólnego dobra i szukają kompromisu, albo potrafią się tylko kłócić, najczęściej dla zasady, nie mając przy tym nic do zaproponowania. Niestety zbyt wiele wspólnot jest wiernym odbiciem obecnej fazy demokracji w naszym kraju. Wiele zebrań poziomem przypomina debaty sejmowe, a skuteczność wielu zarządów – poczynania rządu. Na szczęście jest i wiele pozytywnych przykładów dobrze zarządzających się wspólnot mieszkaniowych, których członkowie niemałym trudem zdołali wykupić zajmowane lokale, a następnie doprowadzić całą nieruchomość do blasku i świetności, jakiej nigdy wcześniej nie zaznała. Niejedna wspólnota wykazała się przy tym niesamowitą pomysłowością i przedsiębiorczością, przed którą pozostaje tylko chylić czoła z nadzieją, że jest to zaraźliwe i w przyszłości ci ludzie, nauczeni doświadczeniem małych demokracji, doprowadzą również nasz kraj do takiego blasku i świetności.