Wspólnota może żądać sprzedaży lokalu należącego do jej członka

Możliwość zażądania przez wspólnotę mieszkaniową licytacji mieszkania lokatora, który długotrwale zalega z uregulowaniem należności, jest zgodna z Konstytucją.

Trybunał Konstytucyjny uznał, że możliwość wystąpienia wspólnoty mieszkaniowej z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu należącego do członka tej wspólnoty długotrwale zalegającego z wnoszeniem należnych od niego opłat jest zgodna z Konstytucją (sygn..akt SK 12/12).

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali w zakresie, w jakim przewiduje możliwość wystąpienia wspólnoty mieszkaniowej z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu należącego do członka tej wspólnoty długotrwale zalegającego z wnoszeniem należnych od niego opłat, jest zgodny z Konstytucją. W ocenie Trybunału art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali przewiduje ingerencję w konstytucyjnie chronione prawo własności, jednak nie narusza ona wskazanych przepisów konstytucji. Licytacyjna sprzedaż lokalu za długi jest uzasadniona jedną z wartości wskazanych w art. 31 ust. 3 Konstytucji, tj. nakazem ochrony praw konstytucyjnych innych osób. Przepis chroni interesy majątkowe pozostałych właścicieli lokali, którzy przez dłuższy czas i w znaczący sposób obowiązani są dopłacać, oprócz przypadających na nich opłat, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w części przypadającej na pozwanego, a nawet koszty utrzymania jego odrębnego lokalu. Art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali zapewnia także inną wartość konstytucyjną - konieczność zapewnienia porządku publicznego, dyscyplinując właścicieli lokali do przestrzegania prawa i uiszczania należnych od nich opłat związanych z instytucją odrębnej własności lokalu.

Trybunał uznał, że art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali przewiduje regulację nie tylko przydatną, ale wręcz konieczną dla ochrony praw pozostałych właścicieli lokali. Praktyka sądowa na tle kwestionowanego przepisu dowodzi, że jest on stosowany w ostateczności, gdy zawiodły inne ogólne instrumenty dochodzenia przez wspólnotę narastających zaległości. Wówczas art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi ostatni instrument odzyskania przez wspólnotę jej należności rozłożonej na pozostałych właścicieli lokali. Trybunał nie uznał także za zasadny argument, że sankcja przewidziana w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali jest nadmiernie dolegliwa i nie przystaje do stopnia naruszenia przez właściciela jego obowiązków finansowych. Do egzekucji wyroku w trybie egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości dochodzi za długi i może mieć miejsce już w trybie ogólnym dochodzenia roszczeń. Ponadto analiza dostępnego orzecznictwa sądowego prowadzi do wniosku, że sądy, orzekając w szczególnym trybie art. 16 ust 1 ustawy o własności lokali, biorą skrupulatnie pod uwagę elementy stanu faktycznego (długotrwałość zalegania z opłatami, ich wysokość, skutki zaległości dla wspólnoty, przyczyny zadłużenia, stan rodzinny i osobisty zalegającego). Przede wszystkim zaś oceniają, czy wspólnota podjęła uprzednie kroki przeciwko właścicielowi na rzecz skłonienia go do zapłaty narastającej zaległości. W orzecznictwie sądowym prezentowana jest prokonstytucyjna ostrożność w ocenie indywidualnych spraw oraz badanie z urzędu zgodności żądania wspólnoty z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.). Sądy powszechne podzielają stanowisko, że sankcję w postaci przymusowej sprzedaży lokalu powinno się stosować w ostateczności, gdy perswazje i łagodniejsze środki prawne nie odnoszą już skutku, a zadłużenie ma wyraźnie negatywny wpływ na stan finansowy wspólnoty i pozostałych właścicieli lokali.