ArtykułyWspólnota mieszkaniowa stanowi jedną z form własności mieszkania. Obecnie cieszy się ona dużą popularnością, dlatego istnieje spore prawdopodobieństwo, że osoby kupujące mieszkanie z rynku pierwotnego staną się jej członkami. Na czym polega wspólnota mieszkaniowa oraz jakie prawa i obowiązki nakłada na lokatorów?
Kupując nieruchomość, należy zwrócić uwagę, jaką formę własności proponuje deweloper. Zazwyczaj, tuż obok spółdzielni mieszkaniowej, jest to właśnie wspólnota mieszkaniowa. Czym się od siebie różnią i która z nich niesie ze sobą więcej korzyści dla właścicieli lokali?
Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa działa na podstawie ustawy o własności lokali i zrzesza właścicieli wszystkich mieszkań znajdujących się w danej nieruchomości (np. w konkretnym bloku lub w ciągu domów szeregowych). Członkiem wspólnoty mieszkaniowej automatycznie staje się każdy nabywca lokalu, już w momencie podpisania umowy zakupu i nie ma możliwości zrzeczenia się tego prawa.
Warto zaznaczyć, że wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej. Mimo to ma zdolność prawną pozwalającą m.in. na zarządzanie częściami wspólnymi budynku, podpisywanie umów z wykonawcami, czy zaciąganie zobowiązań. W przypadku, gdy niewłaściwie wywiązuje się ze swoich obowiązków, może również zostać pozwana.
Wspólnoty mieszkaniowe dzielą się na duże i małe. Różnią się one od siebie sposobem funkcjonowania, choć łączą je pewne wspólne cechy takie, jak:
-
posiadanie nazwy oraz siedziby,
-
posiadanie numeru NIP oraz REGON,
-
posiadanie zarządu, w skład którego wchodzą członkowie wspólnoty, czyli właściciele poszczególnych mieszkań.
Status wspólnoty mieszkaniowej musi również określać, które dokładnie nieruchomości (jedna lub kilka) wchodzą w jej skład.
Wspólnota mieszkaniowa mała i duża – co je różni?
Obecnie mała wspólnota mieszkaniowa może się składać z maksymalnie 3 właścicieli mieszkań. Wcześniej, przed zmianą przepisów prawnych, które weszły w życie w 2020 r., mogła ona obejmować maksymalnie 7 lokali mieszkalnych.
Funkcjonowanie tak małej wspólnoty opiera się nie o ustawę o własności lokali, lecz o przepisy Kodeksu Cywilnego. Nie musi ona posiadać zarządu. Nie obejmuje jej również obowiązek organizowania cyklicznych spotkań członków.
Duża wspólnota mieszkaniowa musi się składać z przynajmniej 4 właścicieli samodzielnych lokali mieszkalnych. Ma ona znacznie więcej praw i obowiązków i musi posiadać zarząd oraz podejmować uchwały.
Jednym z obowiązków dużej wspólnoty mieszkaniowej jest powołanie zarządu lub zarządcy, który będzie ich reprezentantem.
Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową – jak wygląda?
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może być jedno lub kilkuosobowy. Co ważne, musi być wybrany jednomyślnie. W skład zarządu mogą wchodzić jedynie osoby fizyczne. Nie muszą to być jednak osoby zamieszkujące dany budynek lub posiadające prawo własności do któregoś z mieszkań. Możliwy jest wybór zarządcy spoza wspólnoty. Jest to jednak mało popularne rozwiązanie.
Na zarządzie lub zarządcy nieruchomości spoczywa wiele obowiązków. Należy do nich m.in.:
-
organizacja koniecznych prac remontowych i modernizacyjnych na terenie nieruchomości,
-
podpisywanie umów z dostawcami mediów oraz firmami zajmującymi się sprzątaniem części wspólnych budynku, odśnieżaniem itp.,
-
dbanie o dobry stan nieruchomości,
-
organizowanie spotkań dla wszystkich członków wspólnoty (muszą się one odbywać cyklicznie, przynajmniej raz w roku),
-
prowadzenie ewidencji kosztów oraz dokumentacji związanej ze wszystkimi pracami podejmowanymi na terenie wspólnoty,
-
zapewnianie każdemu z członków swobodnego wglądu w dokumentację oraz przedstawianie corocznych sprawozdań ze swojej działalności.
Ze względu na dość szeroki zakres obowiązków duże wspólnoty mieszkaniowe, w skład których wchodzi kilkanaście lub kilkadziesiąt lokali, zazwyczaj wybierają zarząd wieloosobowy.
Członkowie wspólnoty mieszkaniowej – jakie są ich prawa i obowiązki?
Zarząd nie może jednak podejmować wielu decyzji bez zgody pozostałych członków. Zazwyczaj każde przedsięwzięcie poprzedzane jest spotkaniem wspólnoty oraz głosowaniem nad uchwaleniem jakiegoś projektu. W niektórych przypadkach wystarczy zgoda większości właścicieli, w innych konieczna jest jednomyślność.
Członkowie wspólnoty mają wiec realny wpływ na podejmowane decyzje. Są także zobowiązani do opłacania funduszu remontowego, którego wysokość uzależniona jest od indywidualnych ustaleń. Prawa i obowiązki każdej wspólnoty mieszkaniowej mogą się od siebie różnić. Ich dokładny zapis znajduje się w regulaminie.
Wspólnota, a spółdzielnia mieszkaniowa – które rozwiązanie jest lepsze?
Oprócz wspólnoty mieszkaniowej drugą popularną formą własności mieszkania jest spółdzielnia mieszkaniowa. Mimo że pełni podobną funkcję, działa na zupełnie innych zasadach. Osoby należące do wspólnoty mieszkaniowej są jedynymi właścicielami lokali, z kolei w przypadku spółdzielni, są to lokale spółdzielcze własnościowe.
Inaczej wyglądają również wpłaty na fundusz remontowy – w przypadku wspólnoty członkowie płacą jedynie za prace dotyczące budynku, w którym mieszkają. Spółdzielnia posiada wspólny fundusz finansowany przez jej członków, z którego dokonuje napraw i modernizacji wszystkich nieruchomości wchodzących w jej skład.
Co więcej, aby stać się członkiem zarządu spółdzielni mieszkaniowej należy wnieść opłatę członkowską. Spółdzielnie są jednak zazwyczaj znacznie bardziej rozwiniętymi strukturami o większym zakresie praw.
Źródło: KRN.pl | 2023-06-20
Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?
Komentarze (0)
Pokaż wszystkie komentarze (0)