Wpływ suburbanizacji na rynek nieruchomości

Symptomy zjawiska związanego z procesem suburbanizacji można było zaobserwować już w drugiej połowie XX w., kiedy to wraz ze wzrostem gospodarczym, tereny miejskie zaczęły wchłaniać sąsiadującą z nimi tkankę wiejską. Sytuacja ta nie nastąpiła jednak gwałtownie.

Powody suburbanizacji

O pierwszych zmianach można było mówić już w momencie, kiedy mieszkańcy wsi zaczęli przybywać do miast w celach zarobkowych. Początkowo nowymi mieszkańcami aglomeracji byli jedynie mężczyźni lub kobiety zarabiające jako pomoc domowa. Z czasem jednak miasta zaludniali członkowie ich rodzin, przez co dotychczasowe obszary podmiejskie zmieniały się w tereny przemysłowe, a w ich obrębie formowały się pierwsze osiedla. Rozbudowująca się infrastruktura, w tym pojawienie się nowych miejsc pracy zawsze przyczynia się do zwiększenia zapotrzebowania na lokale mieszkaniowe.

Obecnie Polska przyciąga wielu zagranicznych inwestorów, decydujących się na ulokowanie swojego biznesu właśnie w naszym kraju. Dzieje się tak z wielu powodów. Po pierwsze założenie siedziby firmy jest u nas tańsze – koszty utrzymania, wynajem lub zakup powierzchni – są zdecydowanie niż na pozostałych rynkach europejskich. Po drugie rozwojowi biznesu sprzyja również sama lokalizacja. Należymy do państw Europy Środkowej, jesteśmy członkiem Unii Europejskiej, a to ułatwia przepływ towarów i dóbr. Dodatkowo nasza sytuacja wewnętrzna oraz kontakty polityczne z resztą świata sprawiają, że Polskę postrzega się jako kraj bezpieczny, czego nie można powiedzieć o takich mocarstwach jak Niemcy czy Francja. Specyfika polskiego rynku i sytuacji gospodarczo-ekonomicznej powoduje, że perspektywy zawodowe stwarza jedynie osiedlenie się w mieście i to najlepiej w jednym z większych. Tym samym wsie i mniejsze miejscowości borykają się z problemem starzejącego się społeczeństwa i wyludniającymi się regionami. Choć problem ten dotyczy całego kraju, jego ogniska są najbardziej zauważalne i spotęgowane właśnie na terenach wiejskich.

Zabudowa miejska stale się rozrasta, poszczególne firmy mają zapotrzebowanie na większe siedziby, co wynika z rozwoju biznesu i świadczonych usług, co z kolei prowadzi do zwiększania kadry. Chcący rozszerzać swoją działalność inwestorzy, są zmuszeni do lokowania placówek poza ścisłym centrum, gdzie zazwyczaj nie ma już miejsca na duże budynki. Tym samym za miejsce docelowe obierają obrzeża miast – najlepiej dobrze skomunikowane lub stwarzające szanse na rozbudowę niezbędnej infrastruktury. Migracje w poszukiwaniu lepszych warunków życia i pracy zapewniającej godne wynagrodzenie napędzają cały proces suburbanizacji, którego prawdziwy rozkwit można wyznaczyć na lata 90. XX w.

Praca w mieście, ale dom na wsi

Osoby decydujące się na związanie swojego życia z miastem często widzą w nim dogodne miejsce, ale przede wszystkim pod kątem zarobkowym czy rozwojem osobistej kariery. Jeśli chodzi o wybór lokalizacji na osiedlenie się, wciąż cenimy tereny spokojne, umożliwiające kontakt z przyrodą, dlatego tak popularne stały się okolice podmiejskie, które z jednej strony pozwalają wieść spokojne życie rodzinne, a z drugiej są dogodnie skomunikowane z ośrodkami metropolii. Zależność tę łatwo zaobserwować, porównując obecny stan zaludnienia z tym, co miało miejsce jeszcze dekadę temu. Wyludnione niegdyś obszary podmiejskie z nielicznymi przedsiębiorstwami, dzisiaj zagęszczają się nowymi osiedlami lub stanowią skupisko domów jednorodzinnych. O wyborze lokalizacji decyduje wiele czynników. W większości przypadków na wybór miejsca osiedlenia się wpływa sytuacja rodzinna osoby. Single, ze względów praktycznych najczęściej stają się właścicielami mniejszych mieszkań w centrach miast, bo to gwarantuje łatwy i szybki dostęp nie tylko do miejsca pracy, ale także do różnych punktów kulturalno-rozrywkowych, z których korzystają znacznie częściej niż rodziny z dziećmi. Inne aspekty będą brały pod uwagę osoby zakładające rodzinę. Infrastruktura towarzysząca inwestycji musi zapewniać sprawną komunikację i bliskość najważniejszych punktów, w tym placówek edukacyjnych. Równie istotne jest sąsiedztwo terenów zielonych, stwarzające dzieciom warunki do rekreacji na świeżym powietrzu, sprzyjających wspólnemu spędzaniu czasu w otoczeniu przyrody. To nie jedyne korzyści wynikające z lokum na obrzeżach.

Działki poza miastem z reguły charakteryzują się niższymi cenami, co w ogólnym rozrachunku przekłada się na zmniejszenie kosztów budowy, a także oferowanego przez dewelopera mieszkania. Ponadto na wybór mieszkania na terenach podmiejskich może wpływać również czynnik sentymentalny – osoby wychowujące się na wsi, jeżeli decydują się na życie w aglomeracjach, często pozostają przywiązane do wiejskiego stylu życia, czego namiastki później szukają w alternatywnych rozwiązaniach. Warto zwrócić uwagę także na fakt, że przybywający współcześnie do wielkich miast młodzi ludzie nie są tym samym pokoleniem, które migrowało w latach 90.

Dzisiaj rozdźwięk pomiędzy wsią a miastem zaciera się, a o sukcesie i prestiżu nie świadczy już mieszkanie w lokalu z wielkiej płyty w najbardziej ruchliwym punkcie miasta. Nie bez znaczenia pozostają też trendy propagowane przez ekologów, ukazujących zurbanizowane obszary jako siedlisko zanieczyszczeń i szkodliwych dla zdrowia praktyk czy hałasu.

Miejski bezkres

Proces suburbanizacji nie przebiega w oderwaniu od zmian przestrzenno-ekonomiczno-społecznych. Zjawisko przyczynia się bowiem do rozlewania się miast, a tym samym sprawia, że metropolie sukcesywnie wchłaniają kolejne powierzchnie, w tym także obszary naturalne, zazielenione. Niejednokrotnie słyszy się o fali protestów czy oburzenia mieszkańców, którzy jeszcze kilka lat temu kupując mieszkania z widokiem na łąki i pobliski lasek, dzisiaj od wczesnych godzin porannych obserwują sterty gruzu, w jakie na potrzeby nowej inwestycji zmieniają się zielone dotąd pola. Rozlewaniu się miast towarzyszą wahania cen nieruchomości – wartość miejskich obiektów mieszkaniowych spada, drożeją natomiast te, lokowane na suburbiach. Co prawda nie można jeszcze mówić o zrównaniu stawek, ale różnice nie są już tak wyraziste, jak np. dwie dekady temu.

Przeczytaj także: Ekologiczne sąsiedztwo w cenie

Przekształcenia ekonomiczne to nie jedyne skutki suburbanizacji. Postęp technologiczny, ciągła wymiana ludności doprowadza do wypierania wiejskiego sposobu życia – ten, praktykowany przez „mieszczuchów” zdaje się być wygodniejszy, a przez to bardziej atrakcyjny, stwarzający więcej możliwości samorozwoju. Tam, gdzie centralizuje się życie mieszkalne, trzeba zapewnić dostęp do najważniejszej infrastruktury. Popularne w dzisiejszych czasach galerie handlowe rozprzestrzeniają się nie tylko w dużych miastach, ale również w mniejszych miejscowościach. Przeniesienie zwyczajów miejskich na obszary wiejskie odzwierciedla się także w formie zabudowy.

Brak już tradycyjnej zagrody mieszkaniowej, w miejsce której pojawiają się blokowiska lub domy jednorodzinne. Z jednej strony mówi się o wciąż zmniejszającej się liczbie ludności, z drugiej sygnalizuje ciągły niedobór mieszkań. Nie wynika to jednak z ograniczenia działalności deweloperskiej. Popularny kiedyś wielopokoleniowy model gospodarstwa domowego odszedł w niepamięć i każdy dąży do samodzielnego zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, które rozumie się jako posiadanie własnego mieszkania. Osiągnięcie domniemanego ideału uniemożliwiają jednak stosunkowo niskie zarobki, które nie pozwalają na zakup nieruchomości za własne oszczędności u początków dorosłego życia. Tym samym granice pomiędzy wsią a miastem są coraz mniej widoczne, a suburbia stopniowo przekształcają się w dzielnice miast.