Wpływ koronawirusa na rynek mieszkaniowy w Polsce w 2020 roku

Jak pokazują dane zebrane przez ekspertów Metrohouse, wszyscy, którzy przewidywali, że w wyniku pandemii bańka mieszkaniowa pęknie, nie mieli racji. Rok 2020 był okresem stałych wzrostów cen mieszkań, niezależnie od rodzaju rynku oraz jego lokalizacji.

Co wiecej, nabywcy w czasach kryzysu przyjęli odmienną postawę od oczekiwanej – zamieniali mieszkania na większe, a nie odwrotnie. Jakie jeszcze zjawiska zachodziły na rynku mieszkaniowym w Polsce w ubiegłym roku?

Ceny na rynku wtórnym na koniec 2020 r.

W IV kwartale 2020 r., w stosunku do III kwartału, ceny mieszkań z rynku wtórnego we wszystkich największych miastach w Polsce wzrosły. Wzrost ten najlepiej widać na przykładzie Gdańska, ponieważ tam za mkw. powierzchni trzeba było zapłacić aż o 5,2 proc. więcej. Najmniejsze zmiany stawek miały natomiast miejsce w Krakowie i w Łodzi. Na danych rynkach różnica w cenach nie przekroczyła bowiem 1 proc. W skali roku największym wzrostem charakteryzował się rynek łódzki, w przeciągu 12 miesięcy średnie ceny za mkw wzrosły tam aż o 14,9 proc. Z kolei najwolniej rosły stawki w Gdańsku oraz Krakowie (odpowiednio 5,4 proc. oraz 3,9 proc. w skali roku).

W okresie od października do grudnia największą popularnością na rynku wtórnym cieszyły się lokale o powierzchni między 35, a 65 mkw, których sprzedaż stanowiła 66 proc. wszystkich transakcji. Z drugiej strony drastycznie spadło zainteresowanie największymi metrażami. W IV kwartale 2020 r. zakup mieszkań o powierzchni większej niż 80 mkw stanowił zaledwie 5 proc. wszystkich transakcji.

Jak wyglądała sprzedaż mieszkań w 2020 r.?

Zgodnie z oczekiwaniami zainteresowanie nabywców zakupem mieszkań w ciągu 2020 r. znacznie spadła, ale co ciekawe, IV kwartał można zaliczyć pod względem sprzedażowym do udanych. Równocześnie jednak w porównaniu do analogicznego okresu w 2019 r. indeks Popytu przyjął znacznie mniejsze wartości. W 2019 odczyty wynosiły bowiem od 120 do 125 pkt., a w ostatnim kwartale ubiegłego roku osiągały poziom od 64 do 86 pkt.

W 2020 r. niezmiennie najliczniejszą grupę wśród kupujących stanowiły osoby pomiędzy 30, a 40 rokiem życia (42 proc.). Zmniejszył się natomiast odsetek nabywców, którzy dokonali zakupu przed 30-stką (11 proc.). Główną motywacją kupujących był zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych. Dane transakcje stanowiły 35 proc. wszystkich zawartych w ubiegłym roku. Znacząco wzrosła również liczba osób, które dokonały zakupu definiowanego jako drugi dom wakacyjny.

Z kolei głównym powodem, dla którego mieszkania były wystawiane na sprzedaż była chęć poprawy warunków bytowych. Aż 34 proc. sprzedających po wystawieniu lokalu mieszkalnego planowała bowiem zakup większego lokum.

Krakowski rynek pierwotny z największymi wzrostami

Wiemy już, że pandemia nie zatrzymała wzrostu cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Największe zmiany w stawkach w 2020 r. zaobserwowano na rynku pierwotnym w Krakowie. W skali roku średnia cena za mkw. nowej powierzchni mieszkaniowej wzrosła tam bowiem aż o 12,6 proc i w ostatnim kwartale osiągnęła poziom 9830 zł. Znacznie wzrosły również stawki w Łodzi (o 10,8 proc.) oraz we Wrocławiu (o 10,6 proc.). Z kolei najmniejsze wzrosty cen zanotowano w Poznaniu.

Rynek kredytów hipotecznych

W ubiegłym roku sytuacja finansowa w Polsce była dość dynamiczna. Jeszcze przed wybuchem pandemii znacząco wzrosła inflacja. W lutym osiągnęła ona poziom aż 4,7 proc., co groziło znacznym podniesieniem stóp procentowych przez RPP. Miesiąc później nastąpił jednak lockdown, co doprowadziło do odwrócenia sytuacji i stopy procentowe zostały niemal trzykrotnie obniżone - do poziomu 0,1 proc. Taki stan rzeczy miał ogromny wpływ na funkcjonowanie banków i możliwości udzielania przez nie kredytów mieszkaniowych.

Za sukces należy uznać fakt, że w całym 2020 r. nie było momentu, w którym banki przestały udzielać kredytów. Dodatkowo nie odnotowano znacznych zmian w zakresie marż kredytowych. Różnica prowizji w porównaniu do 2019 r. mieści się w przedziale 0,2-0,3 proc. Wzrosła natomiast średnia kwota udzielanych kredytów hipotecznych. Największa zmiana nastąpiła w Warszawie, ponieważ tam wartość kredytu zwiększyła się aż o 30 tys. zł r/r. W pozostałych pięciu największych metropoliach wzrost ten był mniejszy i wyniósł ok. 9 tys. zł.

Zdolność kredytowa bez zmian

W IV kwartale 2020 r. we wszystkich analizowanych segmentach kredytobiorców nie zostały odnotowane większe zmiany. Rodzinie 2+2 o dochodach 8 000 zł netto banki były w stanie pożyczyć na zakup nieruchomości kwotę 696 000 zł, czyli jedynie o 7 tys. mniej niż w poprzednim kwartale. Jeśli wnioskodawcą była para bez dzieci kwota ta wzrastała do poziomu 873 000 zł. Natomiast singiel zarabiający 5000 zł/mies. mógł otrzymać kredyt mieszkaniowy w wysokości 549 000 zł.