Wojskowy gracz rynku nieruchomości

Jakie tajemnice skrywają wojskowe nieruchomości? Rozmowa z Grzegorzem Stawowym, dyrektorem krakowskiego Oddziału Terenowego Agencji Mienia Wojskowego

Jakie tajemnice skrywają wojskowe nieruchomości? I czy mogą być atrakcyjne dla inwestorów? Rozmawiamy z Grzegorzem Stawowym, dyrektorem krakowskiego Oddziału Terenowego Agencji Mienia Wojskowego.

Czym się zajmuje Agencja Mienia Wojskowego?

Grzegorz Stawowy, dyrektor krakowskiego Oddziału Terenowego Agencji Mienia Wojskowego: Podstawowym zakresem działalności AMW jest gospodarowanie mieniem powojskowym, czyli nieruchomościami oraz tzw. demobilem – sprzętem, który wyszedł z użycia. Od chwili powstania AMW przed 15 laty, oprócz majątku Wojska Polskiego, w zasobach agencji znalazło się także mienie otrzymane od MSWiA, Straży Granicznej, Straży Więziennej i Policji. Poza tym rozszerzono zakres działania o zakupy sprzętu dla wojska.

Na czym polegają zadania gospodarowania nieruchomościami przez AMW?

Agencja odpowiada za przejęcia, prostowanie stanów formalno-prawnych nieruchomości, przygotowanie do dzierżawy, najmu lub sprzedaży, a następnie wykonanie tych czynności. Kiedy przejmujemy nieruchomość, w pierwszej kolejności staramy się znaleźć dla niej jakiegoś najemcę lub dzierżawcę. Staramy się też podnieść jej atrakcyjność przez uzyskanie decyzji WZ lub objęcie planem miejscowym. Tereny wojskowe – ustawowo – są wyłączone z planowania przestrzennego, a to oznacza, że nie posiadają niezbędnej dla inwestorów dokumentacji. Niektóre nieruchomości są oddawane na rzecz samorządów, uczelni wyższych lub straży pożarnej w formie darowizny, sprzedaży z bonifikatą lub po wartości oszacowania. Przeprowadzamy także transakcje zamiany nieruchomości. Obecnie trwają przygotowania do przekazania samorządowi Województwa Śląskiego terenu przy lotnisku w Pyrzowicach, na którym położona jest baza paliw i bocznica kolejowa. W zamian AMW ma dostać nieruchomości w gminie Toszek. Transakcja jest szacowana na ok. 17 mln zł i będzie największą tego typu wymianą między jednostkami publicznymi.

Jakiego rodzaju nieruchomości znajdują się w zasobach krakowskiego oddziału AMW?

Obecnie jest to blisko 3 tys. działek o łącznej powierzchni 6,4 tys. ha. Agencja dysponuje 2,6 tys. budynków. Nieruchomości są bardzo zróżnicowane pod względem pełnionych funkcji, sposobu zagospodarowania, a także stanu technicznego i lokalizacji. Oddział terenowy w Krakowie działa na terenie województw: śląskiego, świętokrzyskiego, małopolskiego, podkarpackiego. Posiadamy m.in. bardzo atrakcyjne nieruchomości w centrum Krakowa przy ul. Rakowickiej, przy ul. Rydla, ale także w Zabierzowie, Kościelisku, Przemyślu, okolicach Jarosławia i Nowego Sącza i w wielu innych miejscach.

Kim są kupujący? Czy więcej jest wśród nich deweloperów, czy osób prywatnych?

Nieruchomości, którymi gospodaruje AMW, mogą kupować wszystkie podmioty, które są zainteresowane, tj. zarówno osoby prywatne i deweloperzy, jak uczelnie wyższe, marszałkowie województw i wspólnoty samorządowe. To cały wachlarz kupujących, których nie da się jednoznacznie sklasyfikować. Oferujemy nietypowe nieruchomości i znajdujemy nietypowych chętnych, np. na teren zalewowy w Nisku znalazł się chętny, który chciałby tam hodować wierzbę energetyczną.

W jaki sposób agencja stara się dotrzeć do potencjalnych nabywców?

W swoich działaniach stosujemy narzędzia marketingu mix. W zależności od nieruchomości, którą oferujemy, wybieramy odpowiednią formę reklamy – prasę, banery reklamowe. Korzystamy z portali i agencji pośrednictwa. Nasze nieruchomości prezentowane są także na targach w kraju i za granicą. W tym roku nasze nieruchomości w Krakowie przy ul. Rakowickiej, w Niepołomicach na ul. Płaszowskiej i w Przemyślu były promowane na międzynarodowych targach nieruchomości w Cannes i Dubaju. Mamy także własne bazy podmiotów interesujących się mieniem AMW, do których wysyłamy informacje o zmianach w ofercie naszego oddziału.

Jakie są wyniki tych działań? Ile przetargów rozstrzygnięto w ubiegłym roku?

W zeszłym roku przeprowadziliśmy ponad 20 przetargów, z czego także spora część zakończyła się sukcesem, dzięki czemu Oddział Terenowy w Krakowie był jedynym w kraju, który wykonał założony plan finansowy. Oczywiście poza marketingiem zadecydowała o tym przyjęta polityka sprzedażowa.

Czy to oznacza, że kryzys na rynku nieruchomości nie dotyczy nieruchomości powojskowych?

Niestety nie. Widoczne jest pogorszenie sprzedaży dużych areałów oraz nieruchomości komercyjnych, np. lokali biurowych lub przeznaczonych pod usługi. Z tego względu szukaliśmy odpowiedniej polityki sprzedażowej: teraz sprzedajemy więcej małych nieruchomości, dzielimy te większe. Obniżyliśmy też ceny niektórych obiektów, część z nich pozostaje dłużej wynajęta lub w dzierżawie.

Czy wobec tego można liczyć na jakieś okazyjne zakupy nieruchomości od AMW?

Oczywiście. Okazyjny zakup nieruchomości od AMW można rozpatrywać na dwa sposoby. Po pierwsze, są to okazje cenowe – ze względu na stosunkowo długą procedurę przetargową cena ustalona przez rzeczoznawcę jest zwykle niższa od średnich cen rynkowych w momencie przetargu. Po drugie, wśród naszych ofert można trafić na prawdziwe perełki architektury o unormowanym statusie prawnym, atrakcyjne lokalizacje oraz nieruchomości w bardzo dobrym stanie technicznym. Taką nieruchomością jest np. budynek Bellona przy ul. Rakowickiej – zabytek, w którym niegdyś znajdowała się fabryka armat i amunicji.

Jaki plan sprzedażowy krakowski oddział AMW chce zrealizować do końca tego roku?

W tym roku odbyło się już 14 przetargów, z czego 9 zakończyło się powodzeniem. W sumie do końca br. zamierzamy sprzedać nieruchomości za 19 mln zł, a już zrealizowaliśmy 45 proc. tego planu. Kolejne przetargi zaplanowane są na jesień. We wrześniu pod młotek trafi atrakcyjna nieruchomość przy ul. Rakowickiej za ok. 10 mln. zł. Poza tym w następnych miesiącach sprzedawane będą nieruchomości w Gliwicach, Rudnikach pod Częstochową i Jarosławiem oraz w Przemyślu.

Dziękujemy za rozmowę.