Wojna w Ukrainie trwa dwa lata, ale... rynek nieruchomości kwitnie

Mijają dwa lata od rosyjskiej agresji na Ukrainę, ale jeden sektor gospodarki przeżywa prawdziwy rozkwit. Chodzi o ... rynek nieruchomości.

Wzrost transakcji aż o ... 70 proc.!

Dwa lata temu Rosja zaatakowała Ukrainę. Wiele ofiar, ogromne zniszczenia, ciągłe zagrożenie, ale jeden sektor gospodarki naszych sąsiadów zza wschodniej granicy ma się dobrze. Chodzi o rynek nieruchomości, który — pomimo trwającej wojny — przeżywa prawdziwe boom.

Opendatabot — firma zajmująca się zarządzaniem bazami danych — podała, że w 2023 r., czyli w drugim roku trwania walk, całkowita liczba transakcji mieszkaniowych w porównaniu z 2022 r. wzrosła aż o 70 proc. W praktyce oznacza to, że w ubiegłym roku w Ukrainie właściciela zmieniło 404 tys. działek, domów i mieszkań.

Sprzedaż nadal jest mniejsza niż przed wybuchem wojny. W 2021 r. sprzedano bowiem rekordową liczbę działek i nieruchomości. Mowa aż o 631 tys. lokali oraz gruntów. Mimo trwającej wojny, a co za tym idzie stałej niepewności, Ukraińcy nie rezygnują z inwestycji. Warto jednak zaznaczyć, że oficjalne statystyki rejestrują wartości nieruchomości, które stają się przedmiotem obrotu. Co sprawia, że rynek kwitnie? - Ludzie chcą żyć tak normalnie, jak to tylko możliwe. To nie jest nasza pierwsza wojna. W rzeczywistości jesteśmy w stanie wojny od 2014 r. - wyjaśnia Roman Gerasimczuk, twórca i dyrektor firmy konsultingowej z Kijowa, specjalizującej się w nieruchomościach, City Development Solutions.

Kto kupuje mieszkania w Ukrainie?

Ukraińscy inwestorzy dzielą się obecnie na trzy główne grupy. Najliczniejszą stanowią ci, którzy zmieniają miejsca zamieszkania w obrębie granic ich kraju ze względu na to, że ich wcześniejsze jest lokum, zostało zniszczone, rejon, w którym się znajdowało, jest niebezpiecznym, albo uważają, że Kijów, jego przedmieścia i okolice są chronione lepiej w porównaniu z innymi częściami Ukrainy. Rośnie także ta grupa, którą tworzą gospodarstwa domowe, które skorzystały z odszkodowania ze strony państwa, kiedy ich dotychczasowe domy zostały zniszczone w czasie ataków. - Ta grupa jest niewielka i obecnie liczy zaledwie kilkaset osób, ale liczba rośnie — tłumaczy ekspert City Development Solutions.

Ceny znacząco w górę poszły we Lwowie. To właśnie tam, do zachodniej Ukrainy przeniosło się w wyniku wojny wiele firm. Ich pracownicy decydują się więc na zakup lub wynajem mieszkania w tym mieście. Rynek nieruchomości przeżywa również boom w Dnieprze. Tam schronienie znajdują ci, którzy uciekają z terenów okupowanych obecnie przez Rosję.

Ważną grupą są też osoby, które służyły lub nadal służą na wojnie. W porównaniu do aktualnych kosztów życia wynagrodzenia lekarzy i żołnierzy są wysokie, a nieruchomości postrzegane są współcześnie przez Ukraińców jako dobra i wręcz lukratywna lokata oszczędności. To wszystko efekt hiperinflacji, reformy walutowej, a także wzrostu gospodarczego, który można było zaobserwować za naszą wschodnią granicą.

Do inwestorów trzeba również dołączyć tych, którzy planowali zakup mieszkania czy działki przed lutym 2022 r., ale ze względu na wybuch wojny odłożyli swoje plany w czasie. Warto jednak podkreślić, że to wydarzenie sprawiło, że ci, którzy wcześniej decydowali się na kupno nieruchomości na wynajem lub w ramach inwestycji, zniknęli w dużej mierze z rynku.

Stare budownictwo nie zdało egzaminu

Ukraińcy wybierają teraz jednak zupełnie inne mieszkania. Chruszczowki, które od zakończenia II wojny światowej na stałe wpisały się w kijowski pejzaż, już nie zdają egzaminu. Nawet w oczach klientów z ograniczonym budżetem. Cienkie ściany wąskie korytarze oraz kuchnie, których powierzchnia nie przekracza 6 mkw. to jednak niegłówne mankamenty tego typu budownictwa.

Rosyjskie ataki rakietowe pokazały, że lokale z tego okresu ulegają znacznie większym zniszczeniom. Są więc dodatkowym zagrożeniem dla ich mieszkańców. - Jeśli odłamki spadną na nowoczesne budynki, właściciele mogą być zmuszeni do wymiany zniszczonych okien, ale sam budynek pozostanie na swoim miejscu. Ryzyko ataków rakietowych oznacza, że kupujący chętniej wybierają nowoczesne budynki — mówi Gerasimczuk.

Dzisiaj w cenie są więc przede wszystkim te nieruchomości, które posiadają odpowiedni dostęp do schronu, są położone na niższych kondygnacjach oraz z dala od kluczowej infrastruktury, która najczęściej staje się celem rosyjskich nalotów.

Co jest ważne dla decydujących się na zakup?

Dane agentów nieruchomości pokazują, że uchodźcy wewnętrzni poszukają przede wszystkim mieszkań gotowych do zamieszkania. Co ważne, w Ukrainie, podobnie jak w innych krajach Europy Środkowo — Wschodniej sprzedawane są zazwyczaj w stanie surowym.

Nabywcy zwykle decydują się wykończyć nieruchomość własnym sumptem. Gotowe lokale cieszą się ogromnym zainteresowaniem, a firmy, które zajmują się pracami wykończeniowymi, przeżywają prawdziwy rozkwit. To sprawia, że ceny tych usług rosną i obecnie, decydując się na skorzystanie z nich, trzeba liczyć się z kosztami od 300 do 500 dol. za mkw, czyli od ok. 1,2 tys. do 2 tys. zł.

Deweloperzy mają jednak problem z rozpoczęciem nowych inwestycji. Klienci obecnie decydują się na zakup jedynie wtedy, kiedy nieruchomość jest praktycznie ukończona lub przynajmniej gdy budowa jest już rozpoczęta. Dla nabywców ważne są też parking i komórka lokatorska. Coś, co kiedyś nie cieszyło się szczególną popularnością wśród Ukraińców. - Parking jest ważny, ponieważ ludzie boją się zostawiać swoje samochody na zewnątrz — mówi dyrektorka handlowa Intergal — Bud, Anna Laevsk. Jej zdaniem coraz częściej w cenie są również magazyny, które są niezbędne do przechowywania rzeczy, które przemieszczają się razem z wewnętrznymi uchodźcami.

Po pierwsze: bezpieczeństwo

Ze zrozumiałych przyczyn, niezwykle istotne dla inwestorów są aspekty bezpieczeństwa. Dla osób kupujących lub wynajmujących mieszkanie ważny jest, chociażby podziemny parking, który w przypadku ataku będzie można wykorzystać jako schron z wentylacją, ogrzewaniem, dostępem do Internetu i domofonu, gdzie można spokojnie usiąść. To standard w nowoczesnych budynkach, które zlokalizowane są w stolicy Ukrainy.

Kluczowa jest lokalizacja. Inwestorzy stronią od nieruchomości, które położone są w pobliżu kluczowej infrastruktury, która może stać się celem ostrzału rakietowego. Oznacza to, że szerokim łukiem omijają lotniska, obiekty wojskowe czy z różnego powodu strategiczne instytucje i firmy.

Ze względów bezpieczeństwa nabywcy rezygnują również z wysokich pięter. - Kupujący wolą teraz inne piętra i chcą mieszkać głównie na niższych kondygnacjach — wskazuje Roman Gerasimczuk.