Właściciele zyskali prawo korzystniejszej wyceny nieruchomości

10 sierpnia br. weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

10 sierpnia br. weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowela ma na celu dostosowanie przepisów ustawy do wyroku Trybunału Konstytucyjnego, w którym trybunał uznał zasady wyceny nieruchomości przewidziane w tej ustawie za niezgodne z konstytucją.

Skąd konieczność zmian w przepisach?

Nowelizacja ustawy z dn. 10 sierpnia br. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma na celu dostosowanie przepisów ustawy do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08. W wyroku tym Trybunał orzekł o niekonstytucyjności art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717, z późn. zm., dalej: ustawa) w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy.

W sprawie, którą rozpoznawał trybunał, Anna C. I Danuta B. były właścicielkami nieruchomości, która zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego była położona na terenach przeznaczonych pod zabudowę zagrodową, mieszkaniową jednorodzinną z usługami. Według nowego miejscowego planu działka ta położona jest na terenie z podstawowym przeznaczeniem na funkcję mieszkaniową. Współwłaścicielki sprzedały omawianą nieruchomość. Rok później, decyzją burmistrza, nałożono na nie jednorazową opłatę na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu odwołania utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Anna C. i Danuta B. wystąpiły ze skargą na decyzję SKO do sądu administracyjnego.

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość to wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera  jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Sąd administracyjny, który wystąpił do Trybunału Konstytucyjnego z pytaniem prawnym w omawianej sprawie podkreślał, że w sytuacji, gdy przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania nie obowiązywał plan stary, związany z uchwaleniem planu wzrost wartości nieruchomości będzie oznaczać różnicę pomiędzy wartością szacowaną z uwzględnieniem przeznaczenia w planie nowym, a wartością szacowaną z uwzględnieniem sposobu faktycznego wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Zasada ta dotyczy przede wszystkim sytuacji, w których na skutek upływu określonych ustawowo terminów wygasły plany uchwalone przed 1 stycznia 1995 r., a przed tymi terminami nowe plany nie zostały uchwalone.

Z uwagi na powyższe, w ocenie sądu administracyjnego jest to niezgodne z konstytucyjnymi zasadami sprawiedliwości społecznej i równości obywateli wobec prawa.
Trybunał podzielił wskazane wyżej wątpliwości orzekając niekonstytucyjność art. 37 ust. 1 ustawy. Zdaniem trybunału sytuacja właścicieli nieruchomości położonych na obszarach, gdzie na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nowe plany uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych na obszarach, w których nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania. Trybunał stanął na stanowisku, że brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowouchwalony plan nie zmienił przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowywania jest nieuzasadnione. W ocenie trybunału zakwestionowany przepis jest niezgodny z konstytucyjną zasadą równości wobec prawa, a ponadto pogorszenie sytuacji prawnej właścicieli i użytkowników wieczystych spowodowane całkowicie od nich niezależnymi przyczynami jest niezgodne z zasadami sprawiedliwości społecznej. Z uwagi na to zaszła konieczność dostosowania przepisów ustawy do wskazanego wyżej wyroku Trybunału Konstytucyjnego.

Zasady wyceny nieruchomości po nowemu

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przewiduje dodanie w art. 87 ust. 3a. Znowelizowany przepis oznacza w praktyce, że w przypadku, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony dla obszaru, który był wcześniej objęty planem miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 2005 r., miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości jest różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu z jednej strony oraz przeznaczenia tej nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy z drugiej strony. Powyższa zasada obowiązuje za wyjątkiem sytuacji, w której przyjęcie kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego okazałoby się korzystniejsze dla właściciela (użytkownika wieczystego). Mogą się bowiem zdarzyć okoliczności, w których oszacowanie wzrostu wartości nieruchomości według zasad określonych w art. 37 ust. 1 ustawy będzie stanowić mniejsze obciążenie finansowe dla właściciela nieruchomości.

Chodzi tu przede wszystkim o sytuacje, w których faktyczny sposób wykorzystywania danej nieruchomości został określony na podstawie decyzji administracyjnej podnoszącej wartość nieruchomości w porównaniu z wartością, jaką miała w okresie obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed dniem 1 stycznia 2005 r.