Wkład własny - mit czy realne zagrożenie dla rynku

Deweloperzy nadal obawiają się, że skutki nowelizacji Rekomendacji S ograniczą dostęp do rynku mieszkań. Czy te obawy są słuszne?

Wprowadzenie obowiązkowego wkładu własnego miało być rodzajem przewrotu na polskim rynku nieruchomości, dokonującego się na oczach deweloperów obawiających się gwałtownego spadku sprzedaży, oraz potencjalnych nabywców mieszkań, którzy bardziej świadomie niż dotychczas musieli zadać sobie pytanie o to, gdzie przebiegają granice ich możliwości finansowych. By złagodzić skutki nowej polityki kredytowej, rewolucję zaplanowano w kilku etapach, mobilizujących Polaków do zmiany sposoby myślenia o długoterminowym oszczędzaniu. Od 1 stycznia 2014 r. oprócz m.in. problemów związanych z koniecznością poprawienia swojej zdolności kredytowej, przed nabywcami mieszkań pojawiło się kolejne kryterium decydujące o przyznaniu kredytu mieszkaniowego – wymóg posiadania własnych środków w wysokości co najmniej 5-proc. wartości kredytowanej nieruchomości. Zgodnie z nowelizacją Rekomendacji S, w 2015 r. obowiązkowy wkład własny wzrósł do 10 proc., w przyszłym roku wyniesie już 15 proc., by w jeszcze kolejnym osiągnąć poziom 20 proc.

Mimo obaw firm deweloperskich, bardziej restrykcyjne wymagania wobec kredytobiorców nie wpłynęły negatywnie na kształtowanie popytu. W pierwszym półroczu 2015 r. deweloperzy odnotowali dobre wyniki sprzedaży. Chętnych na zakup mieszkania zatem nie brakuje, co przy rekordowo niskich stopach procentowych (w październiku Rada Polityki Pieniężnej kolejny raz zdecydowała o utrzymaniu wskaźników na tym samym poziomie) znajduje potwierdzenie we wzrastającej liczbie zawartych umów kredytowych (np. w II kw. br. podpisano 46 504 umowy kredytowe). Dla wielu inwestorów stabilna sytuacja w branży przypomina jednak ciszę przed burzą, ponieważ podnoszenie co roku wkładu własnego o 5 punktów procentowych wydaje się zbyt dużym obciążeniem dla kredytobiorców. W ocenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich mniej ryzykownym rozwiązaniem byłyby podwyżki o 1 bądź 2 proc. Założenia Rekomendacji S nie przestają budzić kontrowersji: w ubiegłym miesiącu deweloperzy zapowiedzieli, że zwrócą się do Komisji Nadzoru Finansowego z wnioskiem o obniżenie 15-procentowego wkładu własnego, który zacznie obowiązywać od przyszłego roku. Polski Związek Firm Deweloperskich uważa, że wprowadzenie bardziej rygorystycznych kryteriów finansowych dla osób starających się o uzyskanie kredytu mieszkaniowego jest nieuzasadnione, ponieważ polscy kredytobiorcy nie stanowią zagrożenia dla banków. W praktyce średnio po 5 latach od zawarcia umowy kredytowej pojawia się pierwszy kryzys związany z regulowaniem miesięcznych rat. Wówczas wielu kredytobiorców nie wytrzymuje nacisków finansowych i ogłasza upadłość. Według Komisji Nadzoru Finansowego do takich sytuacji dochodzi, ponieważ osoby decydujące się na zakup nieruchomości nie mają świadomości wagi zobowiązania podejmowanego przeciętnie na 20 bądź 30 lat. Wkład własny co do zasady ma być dla Polaków sprawdzianem z oszczędzania i racjonalnego planowania wydatków, który pozwoli oszacować realne możliwości spłaty kredytu w perspektywie kilkudziesięciu lat.

Klient, który nie jest w stanie zaoszczędzić środków na pokrycie części kosztów transakcji, nie będzie dla banku wiarygodny. Ta prosta zależność nie jest już taka oczywista w przypadku osób kupujących mieszkanie pod inwestycję – z przekonaniem, że zyski z wynajmu pokryją raty kredytu przez cały okres spłaty. Większe wymagania wobec kredytobiorców mogą stanowić istotną przeszkodę dla realizacji tego rodzaju strategii inwestycyjnych, a w szerszym kontekście być może spowodować spowolnienie rozwoju rynku najmu. W związku z tym mimo korzystnych trzech kwartałów bieżącego roku deweloperzy nadal obawiają się, że zmiana warunków kredytowych znacznie ograniczy Polakom dostęp do rynku mieszkań, a tym samym przyczyni się do obniżenia wyników sprzedaży inwestycji. Czy obawy przed skutkami nowelizacji Rekomendacji S są słuszne?

Moim zdaniem bardzo lubimy się straszyć. Ja odpieram ten cały problem, o którym mówimy. Jest 10 proc. wkładu własnego, a sprzedaż rośnie i to bardzo mocno. Teraz rynek też podobno ma upaść, bo w przyszłym roku będzie 15 proc., potem 20 proc. Te ograniczenia są szalenie ważne z kilku powodów, wbrew pozorom nie chodzi o to, żeby zmniejszyć ryzyko banków związane z niepełnym zabezpieczeniem, chodzi o to, żeby tak jak na całym świecie, nie kredytować pełnej wysokości przedmiotu zabezpieczenia, bo kredyt hipoteczny jest szczególnym rodzajem kredytu, zabezpieczonym na kredytowanej nieruchomości, udzielanym na 20, 25, 30, a nawet więcej lat. Wiąże się to z ogromnym ryzykiem, niewielkie nawet wahania wysokości zabezpieczenia, czyli wartości nieruchomości, zwłaszcza w początkowej fazie kredytu mogą prowadzić do bardzo niekorzystnych skutków dla klienta banku – przekonywał Andrzej Reich, dyrektor Departamentu Regulacji Bankowych, Instytucji Płatniczych i Spółdzielczych Kas Oszczędnościowo-Kredytowych, Komisja Nadzoru Finansowego, podczas debaty „Polak kupuje mieszkanie” zorganizowanej we Wrocławiu 7 października br. w ramach Dni Dewelopera. To nie jest utrudnianie życia kredytobiorcom, to jest naprawdę zabezpieczanie ich przed sytuacjami bardzo dla nich ryzykownymi. Panuje pogląd: jeśli nie mam wkładu własnego albo on jest symboliczny, najwyżej mi to mieszkanie zabiorą. Potem się okazuje, że zostaje jeszcze duża część do spłaty, ponieważ wartość nieruchomości spadła. Od 2 lat przekonuje, że deweloperzy, skoro tak obawiają się wkładu własnego, powinni jak najszybciej umówić się z bankami w celu uzgodnienia programu celowego oszczędzania na wkład własny – dodał.

W perspektywie całej Europy wymóg posiadania wkładu własnego to właściwie codzienność na rynkach usług bankowych. Docelowe 20 proc. stopniowo wdrażane w Polsce jest mniejszym zobowiązaniem niż te funkcjonujące m.in. w Austrii i Hiszpanii, gdzie trzeba dysponować kwotą stanowiącą 30 proc. wartości nieruchomości, czy w Belgii, w której próg finansowy wynosi 25 proc. Rekordzistą pod względem wysokości wkładu własnego są Węgry – wskaźnik kształtuje się tam na poziomie 65 proc. przy kredytach zaciąganych we franku szwajcarskim oraz 50 proc. w przypadku zadłużenia w euro. Należy pamiętać, że w Polsce wymagania dotyczące wkładu własnego nie są bezwzględne, Rekomendacja S gwarantuje bowiem pewne odstępstwa od głównego kryterium, pozwalające zrównoważyć koszty.

Jak obniżyć wkład własny

Zgodnie z ustaleniami Komisji Nadzoru Finansowego wysokość współczynnika LtV, czyli stosunku kwoty zobowiązania do wartości zabezpieczenia (wartości nieruchomości), wyrażonego w procentach, w 2017 r. nie powinna przekroczyć 80 proc. Nowelizacja Rekomendacji S zakłada jednak możliwości złagodzenia warunków wpłaty wyższego wkładu własnego. Dokument pozwala na obniżenie wymaganej kwoty do 10 proc., przy zastosowaniu wariantu wykupienia ubezpieczenia brakującej części.

Jeśli warunek współczynnika LtV nie zostanie spełniony, bank może również skorzystać z dodatkowej opcji ograniczenia swojego ryzyka – tzw. Ubezpieczenia Niskiego Wkładu Własnego. W takiej sytuacji kosztami zabezpieczenia wykupionego w towarzystwie ubezpieczeniowym kredytodawca będzie obciążał klienta przez określony okres, np. 3 lata.

Dopuszczalną formą obniżenia wkładu własnego jest także zabezpieczenie kredytu poprzez blokadę funduszy na rachunku bankowym, np. lokacie terminowej. Zabezpieczeniem wkładu własnego będzie również zastaw na papierach wartościowych emitowanych przez Skarb Państwa lub Narodowy Bank Polski. Zgodnie z Rekomendacją S za wkład własny bank może także uznać środki gromadzone w ramach III filaru systemu emerytalnego.

Komisja Nadzoru Finansowego przewiduje ponadto możliwość uregulowania wkładu własnego dofinansowaniem przyznawanym beneficjentom programu „Mieszkanie dla Młodych”. Warto pamiętać, że rządowy system dopłat powstał jako jedno z możliwych rozwiązań problemu gromadzenia własnych środków na zakup nieruchomości.

Kto najbardziej odczuje skutki zmian

W ocenie banków wkład własny może stanowić przeszkodę przede wszystkim dla nabywców mieszkań z segmentu nieruchomości popularnych.

Jeżeli mówimy o rynku pierwotnym, to wyższy wkład własny faktycznie może być problemem. Około 25 proc. naszych klientów ma kredyt mieszkaniowy między 80 a 90 proc., więc już wiadomo, że w przyszłym roku takiego kredytu nie mogliby wziąć. Niskie stopy procentowe wpływają na to, że sprzedaż tak dobrze wygląda. To jest jednak naczynie powiązane, trzeba zwrócić uwagę, że Rekomendacja S może być znacznie mniejszą przeszkodą niż podniesienie wysokości stóp procentowych – mówił podczas debaty Andrzej Cieślik, dyrektor Departamentu Kredytów Komercyjnych, mBank Hipoteczny.

Obawy deweloperów są uzasadnione w przypadku klientów poszukujących nieruchomości w najpopularniejszym metrażu i układzie, którego cena nie przewyższa aktualnej średniej rynkowej.

Dla tych ludzi, którzy kupują mieszkania popularne, czyli są mniej zasobni, wkład własny jest większym problemem niż w przypadku osób inwestujących w drogie apartamenty. Dla kogoś, kto kupuje drogie mieszkanie, może niech wskaźniki będą bardziej konserwatywne, ten wkład może być wyższy, bo płynność takiego lokalu jest zupełnie inna. Pytanie, czy w regulaminie nie powinno być rozróżnienia. Może warto się nad tym zastanowić. Jeżeli chodzi o mieszkania popularne, to istotne jest, że takie mieszkania w ciągu 5 lat stosunkowo najmniej tracą na wartości – komentował Andrzej Cieślik.