Wieżowce mieszkalne – sposób na urbanistyczną transformację?

Deweloperzy mogą budować w mieście na dwa sposoby: albo nisko, ale rozlegle, albo wysoko, ale na mniejszej powierzchni (oczywiście z uwzględnieniem uwarunkowań prawnych, administracyjnych i przestrzennych). Jednakże podaż atrakcyjnych działek budowlanych w większych miastach Polski z roku na rok się kurczy, a same działki, jeśli już są, kosztują krocie. Gdzie i jak mają zatem powstawać nowe mieszkania?

Wieżowce mieszkalne to wielokondygnacyjne budynki, które powstają na niewielkiej stosunkowo powierzchni, a w których, ze względu na ich wysokość, może zamieszkać sporo osób. Analitycy Council on Tall Buildings and Urban Habitat twierdzą, że od 2010 roku na świecie wznosi się coraz więcej wysokich obiektów mieszkalnych. Tymczasem jszcze dwa lata temu GUS podawał, że w naszym kraju brakuje ok. 650 tys. mieszkań. Z kolei eksperci HRE Think Tank w 2018 roku byli mniej optymistyczni i mówili o potrzebie budowy nawet 2 mln lokali. I choć wieże mieszkalne, zdaniem dr inż. arch. Katarzyny Zawady-Pęgiel mogą wnieść nową wartość w przestrzeń miejską, to równie dobrze mogą przynieść jej negatywne skutki.

Lokalizacja musi być przemyślana

Z przyczyn logistycznych budowa wieżowców mieszkalnych wydaje się dobrym rozwiązaniem, ale jak ze wszystkim, tak i z planowaniem przestrzennym należy postępować rozważnie. Na świecie takie budowle powstają z reguły centrach administracyjno-biurowych lub na styku ze śródmieściem.

– Lokalizacja tego typu obiektów musi być poprzedzona analizami urbanistycznymi, by ze względu na wysokość nie zakłóciły one widoków i panoram, zwłaszcza w przypadku historycznych miast, a także, by w bezpośrednim sąsiedztwie nie pogorszyły warunków środowiskowych np. poprzez zacienianie lub powstawanie przeciągów – tłumaczy dr inż. arch. Katarzyna Zawada-Pęgiel.

Obecnie planowanie przestrzenne jest dla miastowych włodarzy niezwykle cenną umiejętnością. I nie wszystkim się udaje. Przykładowo: w mieście Portland w Stanach Zjednoczonych władze zastanawiały się nad wprowadzeniem możliwości budowy ponad 40-piętrowych wieżowców mieszkalnych w historycznych dzielnicach miasta, w miejscach stanowczo nieprzystosowanych do takich obiektów.

A konsekwencje mogą być opłakane

Chęć większego zagęszczenia miasta kosztem jakości życia mieszkańców może nie tylko doprowadzić do urbanistycznego chaosu, ale i poważnych skutków zdrowotnych, czy zmian socjologicznych. W artykule The Guardian „The building creaks and sways': life in a skyscraper” (pl. „Budynek skrzypi i kołysze: życie w drapaczu chmur”) Simon Usborne analizuje jakość życia w wieżowcach. Przytacza wypowiedzi osób zamieszkujących wysokie kondygnacje, które skarżyły się na zawroty głowy oraz wyniki kanadyjskiego badania ofiar zawału serca, wykazującego, że mieszkańcy wyższych pięter mają niższy wskaźnik przeżycia, bo służbom ratunkowym ciężej jest się do nich dostać.

Na świecie nie brakuje drapaczy chmur, w których znajdują się np. mieszkania socjalne (efekt powojennego boom’u mieszkaniowego). Luksusowe wieżowce mieszkalne zaczęły powstawać dopiero kilkadziesiąt lat później. Zdaniem duńskiego architekta Jana Gehla socjologicznym zagrożeniem takiego urbanistycznego rozwiązania jest podział ludzi, ich izolacja w zamkniętych rezydencjach na niebie.

Deweloperzy patrzą w górę

W Polsce wieżowce mieszkalne znaleźć można np. w Warszawie. Złota 44 jest najwyższym obiektem mieszkalnym nie tylko w naszym kraju, ale również w całej Unii Europejskiej. W budynku znajduje się 287 apartamentów. Na stronie biura Hamilton May wystawionych jest kilka ofert sprzedaży luksusowych mieszkań o metrażu od 63 do 133 mkw. (przy czym największy apartament ma powierzchnię 480 mkw.) Cena? Od 3,3 mln zł do ponad 6,2 mln zł.

Cosmopolitan ma 44 piętra i 160 m wysokości. Na pierwszych kilku kondygnacjach budynku znajduje się część biurowo-usługowa, a od 8 piętra – mieszkalna. W warszawskim wieżowcu jest miejsce dla 192 mieszkań o powierzchni od 54 do 700 mkw. Cena za mkw. wynosi tu średnio 41,8 tys. zł za mkw., czyli o niemalże 20 tys. zł więcej niż przeciętna cena za mkw. lokalu mieszkalnego przy ul. Twardej.

Towarowa Towers jest kolejną tego typu inwestycją, która obecnie znajduje się w fazie budowy. Będą to dwa wieżowce mieszkalne oferujące łącznie 325 wykończonych pod klucz apartamentów o powierzchni od 31 do 88 mkw.

– Walory niepowtarzalnych wież mieszkalnych usytuowanych w atrakcyjnej przestrzeni miejskiej doceniają zarówno inwestorzy poszukujący bezpiecznych i zapewniających zysk inwestycji, jak i osoby szukające mieszkania dla siebie, w tym rodziny. Mieszkanie w wysokościowcach to symbol prestiżu, a ponadto wiąże się z wieloma korzyściami, jakich nie dają nieruchomości na przedmieściach – twierdzi Raied Tanous, CEO Asbud Group (firmy deweloperskiej odpowiedzialnej za inwestycję).

Wieżowce mieszkalne a standard życia

Deweloperzy oferujący mieszkania typu premium wręcz prześcigają się w zaproponowaniu przyszłym nabywcom lepszych udogodnień.

 – Jednym z atutów decydującym o zainteresowaniu zakupem luksusowej nieruchomości jest prestiżowa lokalizacja, łatwy dojazd, parkingi, nierzadko możliwość komunikacji za pomocą helikopterów. Drugim czynnikiem są atrakcyjne widoki, zarówno na historyczną strukturę miasta, atrakcyjne centrum, panoramę, jak i wartości przyrodnicze: zespoły zieleni, dalekie wglądy na walory krajobrazowe np. widok na masywy górskie – tłumaczy dr inż. arch. Katarzyna Zawada-Pęgiel.

Poza tym, że wieżowce mieszkalne mają niewątpliwie wyjątkowe walory architektoniczne, z reguły w ich wnętrzach znajduje się dostępny dla mieszkańców taras, basen, sauna, klub fitness, restauracja czy przestrzeń coworkingowa.

Niewątpliwie budowa wysokich nieruchomości wielorodzinnych na mniejszych powierzchniach jest dobrym rozwiązaniem logistycznym, jednak lokale znajdujące się w takich budynkach musiałyby być bardziej przystępne cenowo (pytanie, czy byłoby to opłacalne dla deweloperów). Koszty zakupu sprawiają, że w naszym kraju mieszkania w wieżowcach uchodzą głównie za dobro luksusowe. I nie ma w tym nic złego, a potencjał urbanistyczny w polskich miastach z pewnością jest.

– Przykładowo w Krakowie, ośrodku miejskim posiadającym wiele zasobów, mającym bogate zaplecze wysoko wykwalifikowanych  pracowników, wieże  mieszkalne nie tylko ze wglądu na prestiżową formę, ale także wielofunkcyjność mogą dać impuls do stworzenia nowych rozwiązań przestrzennych na skalę prężnie rozwijającego się ośrodka miejskiego. Potencjalną lokalizacją wieżowców może stać się nowe centrum w południowej części Krakowa – wskazuje dr inż. arch. Katarzyna Zawada-Pęgiel.

Czas pokaże, jak wysoki będzie popyt na życie w rezydencji na niebie.