Większe uprawnienia właściciela

Joanna Polak, prawnik | 2011-02-28

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprowadza istotne zmiany w zakresie zabezpieczenia hipotecznego.

Ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz innych ustaw (Dz. U. nr 131 poz. 1075) wprowadzono istotne zmiany w zakresie zabezpieczenia hipotecznego.

Jedną z istotniejszych zmian jest rezygnacja z istniejącego podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną i wprowadzenie na jej miejsce jednej hipoteki zwykłej, która może zabezpieczać wierzytelności istniejące i przyszłe. Do tej pory składając wniosek o wpis hipoteki, wynikającej z np. umowy kredytowej z bankiem, trzeba było składać jeden wniosek o wpis hipoteki zwykłej zabezpieczającej kwotę kredytu oraz drugi wniosek o wpis hipoteki kaucyjnej zabezpieczającej należności uboczne, np. odsetki, których wysokości nie można z góry określić. Rozwiązanie to powoduje, że składając teraz wniosek o wpis hipoteki, mającej zabezpieczać np. wierzytelność z tytułu kredytu bankowego, wystarczy złożyć jeden wniosek o wpis hipoteki i załączyć opłatę sądową tylko od jednego wniosku, zamiast dwóch, jak dotychczas.

Hipoteka może zabezpieczać jedynie wierzytelność pieniężną wynikającą z określonego stosunku prawnego, co oznacza, że składając wniosek o wpis hipoteki, musimy wyraźnie wskazać ten stosunek prawny: może on wynikać np. z zawartej z bankiem umowy kredytowej. Nie jest możliwe złożenie wniosku o wpis hipoteki, która miałaby zabezpieczać wierzytelności, w których wysokość świadczenia miałaby być ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości.

Zgodnie ze znowelizowananymi przepisami sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie, co zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę inaczej nie postanowiły. Oznacza to, że jeżeli kredytobiorca i kredytodawca wyrażą na to zgodę, hipoteka może być ustanowiona w złotych polskich, podczas gdy kredyt został zaciągnięty w euro. Do tej pory hipoteka musiała być wyrażona w tej samej walucie, co zabezpieczana wierzytelność.

Nowym rozwiązaniem wprowadzonym nowelizacją jest także możliwość żądania przez właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką zmniejszenia sumy hipotecznej, jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne. Wprawdzie ustawodawca nie wskazał, według jakiej procedury należy prowadzić postępowanie sądowe o zmniejszenie sumy hipotecznej (oczywiście w przypadku, gdy wierzyciel hipoteczny nie zgadza się na zmniejszenie sumy hipotecznej), w mojej ocenie jednak należy opowiedzieć się za przyjęciem trybu procesowego, co oznacza konieczność wytoczenia powództwa przez właściciela nieruchomości obciążonej przeciwko wierzycielowi hipotecznemu. Wiązać się to będzie z koniecznością uiszczenia kosztów sądowych. Nie ma niestety wskazówek co do tego, według jakich kryteriów należy oceniać, czy obciążenie jest nadmierne, zostanie to rozstrzygnięte w orzecznictwie sądowym. Wydaje się, że zasadne będzie wystąpienie z takim żądaniem w przypadku, gdy suma hipoteczna przewyższa więcej niż o 50 proc. wartości zabezpieczonej wierzytelności, taki wniosek nasuwa się z analizy art. 110 znowelizowanych przepisów odnoszących się do wpisu hipoteki przymusowej. Zgodnie z tym przepisem, w razie gdy z treści dokumentu stanowiącego podstawę wpisu hipoteki przymusowej nie wynika jej wysokość, suma hipoteki nie może przewyższać więcej niż o połowę zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami ubocznymi (np. odsetkami) na dzień złożenia wniosku o wpis hipoteki przymusowej. Czy rozwiązanie to okaże się rzeczywiście wskazówką, pokaże w przyszłości orzecznictwo sądowe.

Rewolucyjną zmianą jest rezygnacja z zasady posuwania się hipoteki i przyznanie właścicielowi nieruchomości obciążonej prawa do dysponowania opróżnionym miejscem hipotecznym. Oznacza to, że w razie spłaty hipoteki będącej np. na pierwszym miejscu, hipoteka będąca na drugim miejscu nie wejdzie automatycznie na pierwsze miejsce, jak to działo się do tej pory, ale właściciel nieruchomości będzie miał możliwość, ale tylko do sumy spłaconej wierzytelności, rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym i będzie mógł to zrobić niekoniecznie tylko na rzecz wierzycieli, mających hipoteki na dalszych miejscach, ale będzie mógł ustanowić opróżnioną hipotekę na rzecz osób trzecich.

Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. Uprawnienie to nie podlega zajęciu, nie można też na jego miejsce (opróżnionego miejsca hipotecznego) wpisać hipoteki przymusowej, tj. hipoteki wpisywanej np. przez ZUS, czy Urząd Skarbowy na zaspokojenie niezapłaconych należności. Właściciel nieruchomości nie będzie również mógł zobowiązać się do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Jedynie w razie, gdy hipoteka wygasła na skutek egzekucji z nieruchomości, właściciel nieruchomości nie będzie mógł rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym.

Rozwiązania te z jednej strony rozszerzają uprawnienia właścicieli nieruchomości, którzy będą mogli swobodnie rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym, ale z drugiej mogą doprowadzić do sytuacji, kiedy banki nie będą chciały udzielać kredytów, kiedy zabezpieczeniem kredytu będzie wpis hipoteki na innym miejscu niż pierwsze.