Wezwanie do zaprzestania naruszeń prawa własności

Zdarza się że ktoś, świadomie lub nie, zajmuje naszą nieruchomość. Pierwszym krokiem, jaki powinniśmy wówczas zrobić, jest wezwanie danej osoby do zaprzestania naruszeń.

Wezwanie do zaprzestania naruszeń nie musi spełniać żadnych wymogów prawnych. Elementy, które się w nim zawierają, mają na celu przekonanie osoby, która bezprawnie zajęła nieruchomość, do usunięcia rzeczy czy zaniechania dalszych naruszeń. Zatem należy w nim wykazać sposób naruszenia prawa własności i skorzystać z atrybutu własności, czyli żądania opuszczenia nieruchomości czy zaniechania naruszeń. Nieraz bowiem to naruszenie nie ma charakteru świadomego. Osoba naruszająca albo nie zna właściciela i uważa, że nieruchomość jest niczyja i nikt się o nią nie upomni, albo ma błędne przekonanie, że nieruchomość jest własnością innej osoby, która na takie zajęcie by pozwoliła. Kolejnym powodem naruszenia może być brak świadomości co do przebiegu granic. W wezwaniu należy ponadto uświadomić osobie, która narusza prawo własności, jakie będą skutki, jeżeli nie zaprzestanie naruszeń. Na wyobraźnię najlepiej działają skutki finansowe.

Jeżeli dana osoba zajęła nieruchomość bez tytułu prawnego, mamy do czynienia z tzw. bezumownym korzystaniem. Osoba zajmująca czyjąś nieruchomość bez porozumienia z właścicielem musi sobie zdawać sprawę, że za bezumowne korzystanie z rzeczy, właścicielowi należy się wynagrodzenie, które jest formą odszkodowania. Warto jednak pamiętać, iż roszczenie to można zgłosić tylko wtedy, gdy między stronami nie istnieje porozumienie w kwestii korzystania z nieruchomości. Wysokość należnego właścicielowi wynagrodzenia od osoby, która zajęła jego nieruchomość, ustala się na poziomie czynszu, który by mu faktycznie przypadł z tytułu najmu lub dzierżawy tej nieruchomości (czynsz wolnorynkowy). Zasadę tę potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15.09.2005 r., sygn. II CK 61/05.

Wysokość wynagrodzenia zależy m.in. od społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu. Zgodnie z art. 143 kodeksu cywilnego społeczno-gospodarczego, przeznaczenia gruntu nie wyznacza sposób, w jaki z gruntu dotychczas korzystano, ale sposób, w jaki właściciel, zgodnie z przepisami prawa, może z niego korzystać. Podstawą obliczenia wynagrodzenia są pożytki cywilne, jakie z tej nieruchomości mógłby uzyskać właściciel, zawierając umowę najmu czy też dzierżawy tej nieruchomości, będącej w takim stanie, w jakim była w okresie, za jaki żąda wynagrodzenia. Wysokość tego wynagrodzenia powinno się ustalać według stawek cen rynkowych.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 1 lutego 2010 r., sygn. akt I CSK 312/09. wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy powinna być ustalona w oparciu o stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy (pożytki cywilne), jakie właściciel mógł uzyskać, zawierając umowę najmu lub dzierżawy. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości określane jest jednorazowo za cały miniony okres korzystania z nieruchomości przez posiadacza bez tytułu prawnego. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie może być jednak dochodzone na przyszłość. Ponadto termin przedawnienia roszczeń wynosi 10 lat, a zatem jeżeli bezumowne korzystanie trwa dłużej, uzyskamy wynagrodzenie tylko za ostatnie 10 lat.