Wcześniejsze oddawanie do użytkowania obiektów budowlanych

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, w związku z pojawiającymi się wątpliwościami w sprawie możliwości wcześniejszego oddawania do użytkowania obiektów budowlanych, wydał interpretację przepisów ustawy Prawo budowlane.

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego w związku z pojawiającymi się wątpliwościami w sprawie możliwości wcześniejszego oddawania do użytkowania obiektów budowlanych wydał interpretację przepisów ustawy prawo budowlane (dalej: ustawa).

Zdaniem Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego przepisy ustawy, mimo że wiążą zawiadomienie o zakończeniu budowy lub złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie z zakończeniem inwestycji w całości, przewidują jednak pewne wyjątki od powyższej zasady. W myśl art. 55 pkt 3 ustawy przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli przystąpienie do użytkowania ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. Dotyczy to sytuacji, w których całe zamierzenie nie jest zakończone, zaś do wykonania pozostały roboty budowlane, bez zrealizowania których całość zamierzenia nie może funkcjonować. Natomiast oddawana do użytkowania, na podstawie art. 59 ust. 1 w zw. z art. 55 pkt 3 ustawy, część zamierzenia powinna samodzielnie funkcjonować.

Powyższy przepis może dotyczyć dwóch różnych sytuacji. Jedna z możliwości zachodzi w przypadku inwestycji wieloobiektowych, kiedy inwestor zamierza oddać do użytkowania tylko niektóre z planowanych obiektów. Natomiast druga dotyczy inwestycji jednoobiektowych i umożliwia udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu, mimo że pozostały do wykonania jeszcze pewne roboty budowlane lub roboty wykończeniowe. W przypadku gdy pozwolenie na budowę obejmuje jednocześnie budowę kilku obiektów, inwestorowi nie można odmówić prawa do realizacji tylko budowy jednego z nich. Jednak oddawane do użytkowania zrealizowane obiekty powinny spełniać warunki określone w art. 59 ust. 1 ustawy. Dlatego właściwy organ, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, przeprowadza kontrolę tylko w zakresie dotyczącym zakończonej części inwestycji. Natomiast na pozostałą część robót budowlanych inwestor będzie zobowiązany uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonać zawiadomienia, w zależności od tego, czy zostaną spełnione przesłanki z art. 55, czy z art. 54 ustawy.

Należy jednakże pamiętać, że rozpoczęcie budowy niezrealizowanych obiektów powinno nastąpić w ciągu 3 lat od ostatnio wykonanych robót budowlanych. W przeciwnym razie pozwolenie na budowę wygaśnie. Możliwość wcześniejszego oddawania do użytkowania obiektów budowlanych, na podstawie art. 55 pkt 3 ustawy, dotyczy również inwestycji jednoobiektowych, co umożliwia udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu, mimo że pozostały do wykonania jeszcze pewne roboty budowlane. W takiej sytuacji zastosowanie mają przepisy art. 59 ust. 3 oraz art. 59 ust. 4 ustawy, które pozwalają na wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie tej części obiektu, która samodzielnie funkcjonuje oraz została zrealizowana w stanie umożliwiającym właściwe z niej korzystanie (np. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie segmentu budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej). Zakres niewykonanych robót może jednak obejmować takie roboty budowlane, bez zrealizowania których obiekt może funkcjonować zgodnie z określonym w decyzji przeznaczeniem, a co za tym idzie spełnione są przesłanki do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie.

Inwestycja, dla której istnieje konieczność zawiadomienia o zakończeniu budowy, w przypadku częściowego oddawania do użytkowania wymaga w pierwszej kolejności uzyskania decyzji o możliwości przystąpienia do użytkowania na zrealizowaną część przedsięwzięcia. Następnie, po spełnieniu wszystkich przesłanek umożliwiających zakończenie budowy, inwestor składa zawiadomienie o zakończeniu budowy pozostałej części inwestycji. Z kolei w sytuacji gdy mamy do czynienia z inwestycją, która zgodnie z prawem wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, inwestor – w myśl art. 55 pkt 3 ustawy – składa wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie na zrealizowaną część inwestycji. Po spełnieniu wszystkich przesłanek umożliwiających uzyskanie pozwolenia na użytkowanie na pozostałą cześć, zobowiązany jest do złożenia odpowiedniego wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Ponadto w powyższych przypadkach decyzja o pozwoleniu na użytkowanie również jest wydawana po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli. Jeżeli właściwy organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że obiekt budowlany spełnia warunki, określone w art. 59 ust. 1 ustawy, pomimo niewykonania części robót w wydanym pozwoleniu na użytkowanie, może określić termin wykonania tych robót. Przy czym nie dotyczy to realizacji instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, których wykonanie jest niezbędne przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego lub wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie. Inwestor jest obowiązany zawiadomić właściwy organ o zakończeniu robót budowlanych prowadzonych po przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego, na podstawie pozwolenia na użytkowanie. Tym samym w powyższym przypadku na inwestorze ciąży jedynie obowiązek zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu robót budowlanych. Natomiast zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych z art. 59 ust. 4a ustawy nie należy utożsamiać z zawiadomieniem o zakończeniu budowy, o którym mowa w art. 54 ustawy. Dlatego też nie mają zastosowania do przedmiotowego zawiadomienia regulacje prawne dotyczące zawiadomienia o zakończeniu budowy. Dodatkowo należy zaznaczyć, że nie można mówić o odstąpieniu od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, jeżeli zrealizowano jedynie część robót z zamierzonej inwestycji, o ile zrealizowany obiekt może samodzielnie funkcjonować, a wykonane roboty budowlane są zgodne z zatwierdzonym projektem budowlanym lub innymi warunkami pozwolenia na budowę.