Wartość i cena to nie zawsze to samo

Decyzja banku dotycząca kwoty, jaką będzie skłonny pożyczyć osobie kupującej nieruchomość, zwłaszcza z rynku wtórnego, często zależy od wartości określonej w tzw. operacie szacunkowym. Czym jest ten dokument, kto może go przygotować i w jaki sposób wpływa on na sytuację potencjalnego kredytobiorcy?

Przed wydaniem decyzji o udzieleniu kredytu hipotecznego bank musi określić wartość rynkową nieruchomości, aby upewnić się, że mieszkanie zakupione za środki pochodzące z kredytu będzie stanowić wystarczające zabezpieczenie, gdyby okazało się, że klient przestanie spłacać raty. Jest to ważne zwłaszcza w przypadku rynku wtórnego – wiele nieruchomości wystawianych na sprzedaż przez prywatnych właścicieli jest mocno przeszacowanych. Ceny ofertowe często odzwierciedlają wartość sentymentalną osób, które w nich mieszkały, albo nie uwzględniają wad nieruchomości czy lokalizacji, które obniżają faktyczną wartość rynkową. W celu określenia rzeczywistej wartości rynkowej domu czy mieszkania banki często korzystają z tzw. operatu szacunkowego, czyli dokumentu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Nie każdy może zostać rzeczoznawcą majątkowym

Uprawnienia do wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego nadaje minister rozwoju. Aby je otrzymać, co do zasady należy spełnić szereg kryteriów, m.in. posiadać pełną zdolność do czynności prawnych, nie być karanym za określone przestępstwa, posiadać wykształcenie wyższe i ukończyć studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości, a także odbyć półroczną praktykę zawodową. Kolejnym krokiem jest pomyślne zakończenie postępowania kwalifikacyjnego i zdanie egzaminu będącego przepustką do wykonywania zawodu. Wykaz osób, które otrzymały prawo do wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego, znajduje się w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych.

Zdać się na bank czy działać samodzielnie?

Część banków samodzielnie zleca wykonanie operatu szacunkowego, inne biorą pod uwagę także przygotowanie dokumentu przez osobę wybraną przez klienta.

Każdy bank ma swoje wewnętrzne procedury. Jedne banki wymagają od samego początku dostarczenia przez Klienta operatu sporządzonego przez zewnętrznego rzeczoznawcę. Inne robią to same i nie biorą pod uwagę operatów dostarczanych przez klienta. A jeszcze inne dają wybór. Jednak trzeba pamiętać o tym, że nie każdy rzeczoznawca jest akceptowany przez dany bank – mówi ekspert finansowy Kinga Tymoszuk.

Zapytana, która opcja jest bardziej korzystna z punktu widzenia osoby starającej się o kredyt hipoteczny, odpowiada: Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Na pewno klient ma większy wpływ na sytuację, jeśli zleci operat na zewnątrz. Wtedy jako pierwszy widzi wycenę i gdyby była niekorzystna, może poszukać nowego rzeczoznawcy. Natomiast w przypadku gdy jesteśmy pewni wartości nieruchomości, spokojnie możemy decydować się na bankową wycenę.

Gdy wartość z operatu szacunkowego odbiega od ceny

Osoba, która ubiega się o kredyt na zakup domu czy mieszkania, zazwyczaj ma nadzieję, że wartość rynkowa wybranej przez nią nieruchomości pokryje się z ceną, jakiej żąda sprzedający. Bywa jednak i tak, że spełnia się jeden z dwóch innych scenariuszy – rzeczoznawca majątkowy może wycenić wybraną przez nas nieruchomość wyżej lub niżej od właściciela. Pierwszy przypadek zwykle jest korzystny dla kredytobiorcy. Gorzej, gdy bank uzna, że nieruchomość jest warta mniej niż cena, którą trzeba za nią zapłacić. Wtedy pożyczenie sumy, która pozwoli na zakup, może okazać się niemożliwe. Takie ryzyko jest realne zwłaszcza w ostatnim czasie, gdy ceny nieruchomości rosną praktycznie z miesiąca na miesiąc. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie warto zorientować się, czy kwota, jakiej oczekuje sprzedający, nie jest zbytnio zawyżona i jakie mamy szanse na to, że rzeczoznawca majątkowy oceni wartość nieruchomości jako zbliżoną do jej ceny. W razie wątpliwości można skorzystać z pomocy eksperta.

Gdy wartość wycenianej nieruchomości jest wyższa niż cena ustalona przez sprzedającego, można się tylko cieszyć. To pozwala nam np. na dobranie dodatkowych środków na wykończenie. Jednak jeśli wycena nieruchomości będzie niższa niż cena transakcyjna, bank udzieli niższej kwoty kredytu. Wynika to z tego, że maksimum udzielane przez bank (80 lub 90 proc. wartości nieruchomości, w zależności od banku) jest liczone w tym przypadku od wartości nieruchomości, a nie od ceny transakcyjnej. Czyli jeśli klient kupuje mieszkanie w cenie 300 tys. zł i chce uzyskać 90 proc. finansowania, to liczy na to, że z banku otrzyma 270 tys. zł. Tymczasem, jeśli wartość z wyceny będzie niższa, np. 250 tys. zł, to bank udzieli maksymalnie 225 tys. zł kredytu (90 proc. od wartości z wyceny). To powoduje, że klienci, którzy mają wyliczone pieniądze, mogą mieć problem z zakupem, a ci, którzy posiadali więcej środków (np. 20 proc.), mimo to będą opłacać dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

 

Kinga Tymoszuk – Ekspert Finansowy Fb, IG & YouTube – Kinga Tymoszuk Nieruchomości