Warszawski wtórny rynek mieszkaniowy w 2005 r.

2005 r. był ciekawym okresem na wtórnym rynku mieszkaniowym w Warszawie. Coraz bardziej widoczne są zmiany i rozmiary inwestycji w nieruchomości oraz większa dojrzałość tego sektora gospodarki. Znamienne dla 2005 r. było uspokojenie i względna stabilizacja rynku po akcesji do struktur UE oraz postępujący wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym spowodowany niską podażą przede wszystkim w IV kwartale roku. Wyniki opracowania, oparte na transakcjach firmy Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., pozwalają stwierdzić, że 2006 r. przyniesie wzmożone zainteresowanie rynkiem wtórnym za przyczyną niskiej podaży na rynku pierwotnym oraz atrakcyjnej pod względem inwestycyjnym dynamiki wzrostu cen.

Podaż

Rozłożenie w czasie i struktura ilościowa podaży mieszkań uległy dużym zmianom. Na uwagę zasługuje ok. 20-procentowy spadek w 2005 r. w porównaniu do 2004 r. Charakterystyczna dla wiosny 2004 r. duża podaż mieszkań była wyraźnie mniejsza w 2005 r., podczas gdy szczyt aktywności ofert na rynku przypadł na miesiące letnie – lipiec i sierpień, co zaowocowało dużą liczbą jesiennych transakcji. Dla IV kwartału znamienne jest znaczne obniżenie podaży do poziomu najniższego w roku.

Popyt

2005 r. charakteryzował się nieznacznym spadkiem popytu na mieszkania z rynku wtórnego. Przyczyna tkwi w zmniejszającej się różnicy cen pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym oraz niską podażą ofert na rynku warszawskim. Te dwa czynniki odgrywają decydującą rolę w procesie zakupu. Najwięcej transakcji udało się przeprowadzić pod koniec lata oraz w grudniu. Zachodzi duża różnica w porównaniu do liczby transakcji w miesiącach wiosennych, lecz jest to spowodowane wyjątkowo dużym popytem na mieszkania w pierwszej połowie 2004 r., przed wejściem Polski do UE. Ciekawostką może być zauważalny wzrost liczby transakcji w nie cieszących się dotychczas dużą popularnością miesiącach letnich.

Ceny

Średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie w 2005 r. wyniosła 4198 zł/m kw. i była prawie o 7% wyższa od ceny w 2004 r. Różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną osiągnęła poziom 3,7% (3% w 2004 r.), co świadczy o większym niż przed rokiem marginesie negocjacyjnym pozostawianym przez sprzedających.

Największy wzrost cen, aż o 14%, zanotowano w segmencie mieszkań najmniejszych – jednopokojowych. Wzrost cen szczególnie widoczny jest w mieszkaniach oddanych do użytku po 1996 r., gdzie odnotowana średnia cena transakcyjna wynosi 4869 zł za m kw.

Najniższe ceny na rynku mieszkań wtórnych odnotowaliśmy w dzielnicach Włochy i Targówek, gdzie średnia cena 1 m kw. oscylowała w granicach 3400 zł/m kw. Najdroższą dzielnicą wg naszych wyliczeń jest Śródmieście, ze średnią ceną wynoszącą 4878 zł/m kw., zaś wysoka pozycja Żoliborza wynika w głównej mierze z niskiej podaży ofert z tego rejonu oraz ze zwiększenia wartości mieszkań po oddaniu do użytku stacji metra Pl. Wilsona.

Wśród najpopularniejszych dzielnic największy procentowy wzrost cen w stosunku do 2004 r. odnotowano na Woli (20%), zaś popularny Mokotów zyskał niewiele ponad 3%.

Segmenty mieszkań

Inwestowanie w najmniejsze segmenty mieszkań – w popularne mieszkania jednopokojowe – staje się coraz mniej opłacalne z uwagi na małą rentowność wynajmu. Coraz większa dostępność atrakcyjnych ofert kredytowych oraz rozwinięte narzędzia finansowania zakupu sprawiają, że nastąpiła duża zmiana w preferencjach klientów na rynku wtórnym. Coraz bardziej popularne stają się mieszkania dwupokojowe – obrót nimi osiągnął poziom 48% w ogóle wszystkich transakcji. Dość dobrze na tym tle prezentuje się sprzedaż lokali trzypokojowych – na taki zakup decyduje się co piąty klient. Zaledwie co 12 osoba decyduje się na zakup mieszkania czteropokojowego lub większego, które rywalizują cenowo z segmentem tańszych domów.

Wśród mieszkań pojawiających się na warszawskim rynku również dominują najczęściej poszukiwane przez klientów mieszkania dwupokojowe. Średnia wielkość mieszkania będącego przedmiotem obrotu wyniosła 45,54 m kw. co oznacza wzrost w stosunku do 2004 r. o ponad 1 m kw. Znaczna nadpodaż widoczna jest w segmencie mieszkań największych. Zapotrzebowanie na lokale mieszkalne o powierzchni powyżej 80 m kw. zachodzi w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie i w grupie apartamentów.

Lokalizacja

Transakcje dokonane przez pośredników firmy Polanowscy Nieruchomości w 2005 r. pokazują, że nie zaszły większe zmiany w ramach preferencji lokalizacyjnych. Cały czas pierwsze miejsce zajmuje Mokotów (21%), tuż za nim plasuje się Śródmieście, a dalsze miejsca zajmują Wola, Praga Południe i Ursynów. Dzielnice zajmujące dwa pierwsze miejsca pozostają bez zmian. Do bardziej istotnych różnic należy niewielki spadek zainteresowania Pragą Południe (12% w 2004 r.) oraz znaczący 5-procentowy wzrost popularności Bemowa.

Czas sprzedaży

Mimo mniejszej podaży na rynku wtórnym notuje się nieznaczne skrócenie średniego czasu sprzedaży mieszkania. W 2004 r. średni czas sprzedaży po odrzuceniu skrajnych wartości wynosił 31 dni, podczas gdy w 2005 r. uległ skróceniu do 30 dni.

Prognozy

Dobra koniunktura branży deweloperskiej na rynku pierwotnym i stale wzrastający popyt na mieszkania jest wyznacznikiem dalszego wzmożonego zainteresowania także rynkiem wtórnym. Brak popularnych segmentów mieszkań na rynku pierwotnym, gotowych do sprzedaży „od ręki”, powoduje penetrację rynku wtórnego. Ograniczona podaż przyczyni się do dalszych wzrostów cen w szczególności w segmencie mieszkań 40-60 m kw. Duży wpływ na decyzje zakupowe będzie miała ostateczna informacja o wprowadzeniu zwiększonej stawki VAT w 2008 r. na oddawane do użytku nowe mieszkania.

Stale wzrastający popyt ma też swoje podłoże w sprzyjającej sytuacji demograficznej – wejście na rynek wyżu demograficznego z pierwszej połowy lat 80 oraz zwiększająca się liczba ludności napływowej w stolicy w istotny sposób zwiększa też obroty na rynku nieruchomości. Przewidywany wzrost cen powinien być niższy niż w przypadku rynku pierwotnego, oscylując w granicach 6-9%, i będzie zależeć przede wszystkim od wielkości podaży. Mimo zauważonej tendencji zakupu produktu mieszkaniowego o coraz wyższym standardzie, równie popularne powinny być niewielkie mieszkania w stanie do częściowego lub gruntownego remontu oraz wszelkie atrakcyjne z racji ceny rodzaje nieruchomości, tj. strychy mieszkalne, poddasza oraz udziały w nowych inwestycjach.

Opracowanie:

Marcin Jańczuk, mjanczuk@polan.com.pl
Marcin Olszewski

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?