Wady budynku i lokalu we wspólnocie mieszkaniowej

Rękojmia za wady rzeczy ma na celu zagwarantowanie ochrony interesów kupującego w przypadku wady lokalu czy budynku.

Rękojmia za wady rzeczy ma na celu zagwarantowanie ochrony interesów kupującego w przypadku wady lokalu czy budynku. Odpowiedzialność ta ma charakter niezależny od winy sprzedającego, a uzależniona jest jedynie od wystąpienia wady. Tak surowa odpowiedzialność sprzedającego złagodzona jest jednak przez ustanowienie krótkich terminów do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi. Należy zwrócić też uwagę, że we wspólnocie mieszkaniowej rękojmia będzie dotyczyć dwóch odrębnych nieruchomości. Wady mogą bowiem dotyczyć zarówno poszczególnych lokali, jak i nieruchomości wspólnej. W przypadku gdy wady dotyczą poszczególnych lokali, ich właściciele zgłaszają wady bezpośrednio do dewelopera, gdyż lokal jest ich wyłączną własnością i to oni zawierali indywidualne umowy z deweloperem, które są podstawą tych roszczeń. W przypadku gdy wady ma budynek (nieruchomość wspólna), w praktyce zarząd lub zarządca reprezentujący wspólnotę mieszkaniową zgłasza deweloperowi wykryte wady i żąda ich usunięcia, co nie wyklucza roszczeń poszczególnych właścicieli. Należy jednak zwrócić uwagę, że wspólnota mieszkaniowa nie może występować wobec dewelopera samodzielnie o odszkodowanie nawet za wady fizyczne nieruchomości wspólnej. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 23.09.2004 roku sygn. akt III CZP 48/04. Sąd uznał, że wspólnota mieszkaniowa nie ma w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokali legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Rękojmia bowiem wynika z umów zawartych między sprzedającym a kupującymi. Wspólnota mieszkaniowa nie jest stroną tych umów, a zatem nie ma uprawnień do dochodzenia roszczeń. Sąd Najwyższy wskazał jednak w uchwale sposób pozwalający na zajęcie się tą sprawą przez wspólnotę mieszkaniową i wyręczenie właścicieli lokali. Według sądu wspólnota mieszkaniowa może wystąpić w tej sprawie do sądu, jeśli właściciele scedują na nią swoje roszczenia. W innym wypadku z roszczeniami mogą wystąpić tylko właściciele lokali, tak jak zawsze w przypadku gdy przedmiotem roszczeń są wady występujące w poszczególnych lokalach.

Dochodzenie roszczeń

W przypadku wykrycia wady przed upływem terminu rękojmi należy zgłosić deweloperowi wykryte wady w ciągu miesiąca od ich wykrycia i żądać ich usunięcia. W piśmie należy szczegółowo opisać wady, zażądać ich usunięcia i wyznaczyć deweloperowi realny termin na dokonanie czynności. Pismo oczywiście wysyłamy listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, a potwierdzenie nadania zachowujemy dla celów dowodowych. Można też złożyć pismo osobiście w siedzibie dewelopera za potwierdzeniem odbioru. Najczęściej deweloper odpowiada pisemnie albo przedstawiciel dewelopera kontaktuje się w celu umówienia się na oględziny i dokonania uzgodnień co do sposobu i terminu usunięcia wady. Jeżeli strony w toku oględzin dokonają ustaleń, warto z czynności spisać protokół. Deweloper powinien przystąpić do usunięcia usterki w terminie i zgodnie z ustaleniami. W przypadku gdy deweloper odmawia usunięcia wady, można dochodzić odszkodowanie za wady fizyczne przed sądem. W przypadku gdy wada dotyczy nieruchomości wspólnej, a z roszczeniami do sądu chce wystąpić wspólnota mieszkaniowa, musi ona uzyskać cesję roszczeń zgodnie z wyżej omawianą uchwałą Sądu Najwyższego z 23.09.2004 roku sygn. akt III CZP 48/04 i podjąć stosowną uchwalę. Uchwała powinna zawierać zgodę na przyjęcie roszczeń, upoważnienia dla zarządu do wniesienia powództwa do sądu przeciwko deweloperowi o wyegzekwowanie odszkodowania za wady oraz do zawarcia umowy i udzielenia pełnomocnictwa adwokatowi wybranemu przez zarząd, który będzie prowadził przedmiotowe postępowanie w imieniu wspólnoty mieszkaniowej.

Odpowiedzialność dewelopera

Wielu deweloperów próbuje unikać odpowiedzialności z tytułu rękojmi, przerzucając ją na wykonawcę, który wykonał dany element budynku. Tymczasem sprzedającym lokal jest deweloper, zatem fakt, że przy budowie budynku deweloper posługuje się podwykonawcami, jest bez znaczenia dla relacji między deweloperem a kupującym, w tym oczywiście dla praw kupującego z tytułu rękojmi. Swoich praw z tytułu rękojmi kupujący zawsze dochodzi od sprzedającego, czyli dewelopera. Odpowiedzialność podwykonawcy wynika z umów zawartych przez niego z deweloperem, ale są to relacje między tymi podmiotami, niezmieniające nic w kwestii odpowiedzialności dewelopera przed kupującym. Choć w praktyce często bywa tak, że to podwykonawca usuwa usterki, jednak robi to na zlecenie dewelopera i na jego odpowiedzialność.

Bieg terminu rękojmi

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie 3 lat, licząc od dnia, kiedy rzecz została wydana kupującemu. Ponadto terminy dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi mają charakter terminów zawitych, stąd ich upływ powoduje wygaśnięcie roszczeń, a nie jedynie ich przedawnienie. Także tutaj fakt, że deweloper posługuje się przy wykonaniu poszczególnych prac podwykonawcami jest bez znaczenia dla biegu tego terminu. Zatem jeżeli dochodzi do wydania przez podwykonawcę budynku deweloperowi lub na etapie budowy dochodzi do wydania i odbioru przez dewelopera określonych części budynku, nie ma to wpływu na bieg terminu rękojmi przysługującej kupującemu. To samo dotyczy części budynku wchodzącej w skład nieruchomości wspólnej. Z racji bowiem tego, że są one objęte współwłasnością ułamkową właścicieli mieszkań, należy przyjąć, że zostały wydane wraz z wydaniem mieszkań. Deweloperzy próbują skracać okres swojej odpowiedzialności, wiążąc początek biegu terminu obowiązywania rękojmi jeszcze z etapem budowy. W tym celu próbują wymusić na kupujących dokonywanie odbioru mieszkania jeszcze w trakcie budowy budynku. Lokal nie nadaje się jednak wówczas do faktycznego wydania, ponieważ ekipy budowlane dalej muszą prowadzić tam pracę. Takie działanie deweloperów należy więc uznać za działanie bezprawne. Przez „wydanie” należy rozumieć chwilę uzyskania przez kupującego faktycznej i wyłącznej możliwości dysponowania lokalem. Nie należy też mylić wydania z przeniesieniem na kupującego własności lokalu na podstawie aktu notarialnego, które może nastąpić zarówno przed wydaniem, jak i po wydaniu lokalu.

Rękojmia, gwarancja a nienależyte niewykonanie umowy

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi wynika wprost z przepisów prawa. Deweloper z tytułu rękojmi za wady odpowiada więc zawsze, mimo że ta odpowiedzialność nie jest zapisana w umowie. Deweloper może odpowiadać za wady także z tytułu gwarancji. Jednak z tytułu gwarancji deweloper odpowiadać będzie tylko wówczas, gdy jej udzieli. Gwarancja jest bowiem dobrowolna i powinna zostać zapisana w umowie. Obok roszczenia z tytułu rękojmi można żądać odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. W tym przypadku termin przedawnienia roszczenia upłynie po 10 latach. Jednak aby domagać się odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, wada musi istnieć od samego początku, a nie powstać dopiero w trakcie użytkowania.