W spółdzielni czy we wspólnocie mieszkaniowej?

Mieszkanie w spółdzielni czy we wspólnocie mieszkaniowej. Przed podjęciem decyzji warto poznać zasady funkcjonowania obu tych podmiotów.

Kupując mieszkanie, stajemy przed wyborem – w spółdzielni czy we wspólnocie mieszkaniowej. Zapoznanie się z zasadami funkcjonowania obu tych podmiotów umożliwi nam dokonanie przemyślanego i optymalnego wyboru.

Mieszkanie w spółdzielni mieszkaniowej

Spółdzielnie mieszkaniowe działały w Polsce już w pierwszej połowie XX wieku, jednak swój rozkwit zawdzięczają ustrojowi socjalistycznemu, który preferował spółdzielczość jako podstawową formę zarówno budownictwa mieszkaniowego, jak i własności mieszkaniowej. W tamtym czasie powstała większość do dzisiaj działających spółdzielni mieszkaniowych. Niestety spółdzielnie mieszkaniowe z biegiem lat w większości dużych miast rozrosły się do monstrualnych rozmiarów, obrosły administracją urzędniczą, a osoby nimi zarządzające niejednokrotnie mentalnie pozostały w okresie PRL-u. Obecnie niestety duża część spółdzielni to zbiurokratyzowane, drogie w utrzymaniu, nieefektywne i niereformowane relikty poprzedniej epoki. To właśnie sprawia, że spółdzielnie są powszechnie krytykowane nawet przez swoich mieszkańców. Zresztą trudno się dziwić, skoro członkowie spółdzielni niejednokrotnie muszą z nią walczyć o prowadzenie racjonalnej gospodarki lub o wyegzekwowanie swoich praw, choć oczywiście są też wyjątki. Z tego też powodu większość spółdzielców dąży do uzyskania prawa własności do swoich mieszkań, a w konsekwencji – do odłączenia się od spółdzielni i utworzenia wspólnot mieszkaniowych.

W spółdzielniach mieszkaniowych pod względem prawnym można wyróżnić trzy rodzaje mieszkań: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i odrębną własność lokalu. Z tych trzech praw tylko odrębna własność lokalu jest prawem własności do zajmowanego lokalu.

Najsłabszym prawem w ramach praw do lokali spółdzielczych, zbliżonym do umowy najmu, jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Prawa tego nie można nabyć na wolnym rynku, nabywa się je w wyniku zawarcia ze spółdzielnią umowy o budowę lokalu i wniesienie wkładu mieszkaniowego. Po zakończeniu inwestycji członek zawiera ze spółdzielnią umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Silniejszym rodzajem prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, zbliżonym do prawa własności, jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Prawo to – w odróżnieniu od lokatorskiego – może być zbyte i z takimi mieszkaniami spotykamy się na rynku wtórnym. Zbycie tego prawa, tak jak w przypadku własności, wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. Dziedziczenie tego prawa następuje na zasadach ogólnych.

Dopiero ustanowienie odrębnej własności lokalu, czyli nabycie prawa własności do lokalu, daje spółdzielcy pełnię praw. Jako właściciel lokalu spółdzielca jest jednocześnie współwłaścicielem budynku i działki pod budynkiem, co docelowo umożliwia przejęcie od spółdzielni zarządzania budynkiem i odłączenie się od spółdzielni. Zarówno osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, jak i osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, mają prawo żądać przekształcenia swoich praw w prawo własności lokalu. Z chwilą przekształcenia osoby te stają się pełnoprawnymi właścicielami nie tylko lokalu, ale i współwłaścicielami działki i budynku.
Jednak nie tak łatwo utworzyć wspólnotę mieszkaniową w budynku spółdzielni. Nawet jeżeli osoby, które są właścicielami lokali, nie są członkami spółdzielni, nadal dotyczą ich przepisy prawa spółdzielczego, nadal też obowiązane są uczestniczyć w wydatkach związanych z utrzymaniem nie tylko ich nieruchomości na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, ale również będą obowiązane uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem innych nieruchomości spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Nadal opłaty będą im narzucane przez spółdzielnię, a zarząd będzie wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony.

Szansa na odłączenie się od spółdzielni i stworzenie wspólnoty mieszkaniowej pojawia się dopiero wówczas, gdy właścicielami w danej nieruchomości stanie się większość byłych spółdzielców, liczona według wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości. Większość ta może bowiem podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Od tego momentu przestają ich dopiero obowiązywać prawa spółdzielcze, mogą przejąć zarząd nieruchomością od spółdzielni i zacząć w pełni wykonywać swoje prawo własności. Natomiast w przypadku braku takiej uchwały dopiero z chwilą wyodrębnienia własności wszystkich lokali stosuje się – wtedy już automatycznie – zasady określone w ustawie o własności lokali.

Mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej

Wspólnoty mieszkaniowe do naszego systemu prawnego wprowadziła ustawa o własności lokali z 1994 roku. Wspólnota to ogół właścicieli nieruchomości w danym budynku, czasem bywa, że w kilku budynkach. Decyduje tutaj umiejscowienie budynku lub budynków na tej samej nieruchomości.

Istnieją dwa rodzaje wspólnot: duża i mała. Mała, której w tym artykule ze względu na objętość nie omówię. Zaznaczę tylko, że zarządzana jest ona na zasadach współwłasności uregulowanej w kodeksie cywilnym, a może istnieć w budynku, w którym zlokalizowano maksymalnie siedem lokali. Duża powstaje tam, gdzie jest więcej niż siedem lokali. We wspólnocie mieszkaniowej każdy właściciel lokalu znajduje się w podwójnej roli, jest on bowiem zarówno właścicielem lokalu, jak i współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Odnośnie do lokalu służą mu wszystkie prawa, jakie służą właścicielowi. Może on zatem lokalem rozporządzać oraz korzystać z niego.

O ile w ramach własności lokalu właściciel nie musi prawie w ogóle liczyć się z niczyim zdaniem, o tyle zarząd nieruchomością wspólną wymusza współdziałania członków wspólnoty, dlatego wspólnoty mają obowiązek powierzyć lub wybrać zarząd nieruchomości wspólnej. Zarząd powierza się osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub później w innej umowie w formie aktu notarialnego. Właściciele, powierzając zarząd, mogą określić również sposób zarządzania nieruchomością wspólną, i to odmiennie, niż przewiduje ustawa o własności lokali. Wspólnota nie musi powierzyć zarządu, może go też wybrać. Wybrany zarząd może być jedno- lub wieloosobowy i może składać się z właścicieli mieszkań albo osób z zewnątrz.

Wybrany zarząd kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje właścicieli lokali na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Zarząd podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu, robi więc wszystko, co wiąże się z załatwianiem bieżących spraw. Zawiera umowy o dostawę energii, wody i innych usług dla nieruchomości wspólnej, prowadzi ewidencję. Przygotowuje też roczne sprawozdania finansowe i plany gospodarcze, realizuje uchwały wspólnoty, organizuje zebrania, przygotowuje projekty uchwał, organizuje prace porządkowe i remontowe.

W sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu zarząd nie może podejmować decyzji samodzielnie i potrzebuje zgody właścicieli lokali, podjętej w drodze uchwały. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania, np. jeśli na zebraniu nie było wystarczającej liczby osób. Co do zasady uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Również każdy właściciel lokalu może zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni.

Zarząd lub zarządca musi zwołać raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale, zebranie, na którym składa sprawozdanie ze swojej działalności, a wspólnota ocenia jego pracę i udziela lub nie absolutorium. Właściciele uchwalają wówczas również roczny plan gospodarczy i opłaty na pokrycie jego kosztów. We wspólnocie mieszkaniowej nie płaci się ani czynszu, ani kosztów administracyjnych. Jest to jeden z podstawowych powodów, dla których lokatorzy decydują się na wykup swoich lokali. Nie oznacza to, że właściciele nie ponoszą żadnych opłat. Oprócz opłat związanych z ich lokalami (prąd, gaz, woda itd.) muszą oni bowiem ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, np. remonty, bieżąca konserwacja oraz utrzymanie czystości i porządku w budynku, opłaty za energię elektryczną w nieruchomości wspólnej, za antenę zbiorczą i windę, wynagrodzenie zarządu lub zarządcy, a także ubezpieczenie i podatki. Właściciele lokali pokrywają te koszty w ułamkowych częściach, odpowiednio do wielkości swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Zaliczki na poczet kosztów utrzymania płaci się do 10 dnia każdego miesiąca. Najważniejsze jest jednak to, że właściciele sami decydują, ile mają płacić, podejmując w tej sprawie uchwałę.

Dobrze zarządzana wspólnota ma możliwości znaczącego obniżania własnych kosztów. Ponadto nic nie stoi na przeszkodzie, by wspólnota wynajmowała zbędne suszarnie, strych czy miejsce na reklamę na elewacji. Czynsz z takich najmów będzie dochodem całej wspólnoty i będzie się znacząco przyczyniał do obniżenia kosztów zarządu tą nieruchomością. Właściciele lokali mogą też utworzyć fundusz remontowy, np. na określony cel (remont dachu, ocieplenie budynku), jak również ogólny, stały na przyszłe wydatki remontowe. Sami ustalają też wysokość miesięcznych wpłat na ten fundusz i sposób wydatkowania zgromadzonych środków.

Podsumowanie

Z obserwacji polskiego rynku mieszkaniowego wynika, że najlepiej byłoby kupować mieszkania w budynkach, które stanowią wspólnoty mieszkaniowe, lub w małych spółdzielniach mieszkaniowych złożonych z kilku sąsiadujących bloków. Wspólnoty mieszkaniowe i mniejsze spółdzielnie mieszkaniowe z reguły są bardziej efektywnie zarządzane, a bezpośrednia kontrola mieszkańców, która w takich sytuacjach jest możliwa, zapobiega wielu przypadkom nadużyć i niegospodarności. Zwłaszcza idea wspólnot mieszkaniowych sprzyja jasnym i przejrzystym zasadom zarządzania oraz umożliwia każdemu właścicielowi wzięcie udziału w podejmowaniu decyzji. Pamiętajmy jednak, że poprawne zarządzanie wspólnotą w głównej mierze zależy od ludzi, którzy są jej członkami. Ludzie ci albo dążą do wspólnego dobra, albo potrafią się tylko kłócić, najczęściej dla zasady. Zatem zawsze warto sprawdzić, z jaką wspólnotą, czyli z jakimi sąsiadami, przyjdzie nam współdziałać.