W Polsce sprzedaje się coraz więcej mieszkań

Rynek mieszkaniowy w Polsce odnotowuje kolejne rekordowe wartości. Zauważalny jest wzrost popytu przy ograniczonej podaży. To często skutkuje wzrostem cen mieszkań.

Rynek nieruchomości w II kw. 2021 roku

Według szacunków JLL w II kw. 2021 roku deweloperzy w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi sprzedali 19,5 tys. lokali, co jest wynikiem takim samym jak w poprzednim kwartale. Jest to zatem kolejna rekordowa wartość.

Łącznie w pierwszym półroczu w sześciu największych miastach Polski sprzedano 39 tys. mieszkań. Tym samym odnotowano wzrost o 7,2 proc. w porównaniu do analogicznego okresu 2020 roku.

Tak duża sprzedaż jest wynikiem niskich stóp procentowych. Rosnące ceny nieruchomości informują o tym, że sprzedaż mogłaby osiągnąć jeszcze wyższy poziom, gdyby podaż nadążała za aktualnym popytem.

W ciągu ostatnich 12 miesięcy deweloperzy w sumie sprzedali 66,3 tys. lokali. Jest to wartość wyższa niż w 2019 roku, jednak nadal niższa niż rekord osiągnięty w 2017 roku (72,8 tys. lokali).

W II kw. br. deweloperzy dostarczyli na rynek 15,8 tys. mieszkań gotowych do sprzedaży. Jest to wartość wyższa: o 14,1 proc. kw./kw. oraz o 50 proc. r/r. Tak duży wzrost jest wynikiem nie tylko zwiększonego popytu, ale również zahamowaniem sprzedaży w 2020 roku w związku z pandemią koronawirusa.

Zwiększony popyt przy ograniczonej podaży sprawił, że liczba mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów na koniec pierwszego półroczna 2021 roku zmalała o 37,8 tys. lokali. Jest to spadek o: 10,2 proc. kw./kw. oraz o 22,6 proc. r/r. Taki niski poziom obserwowany był ostatnio w III kw. 2010 roku.

Powyższe dane wskazują o dużej nadwyżce popytu nad podażą. Obecnie okres teoretycznej wyprzedaży oferty to nieco ponad 2 kwartały, natomiast poziom świadczący o stanie równowagi to 4 kwartały.

Jak zauważa Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL w rozmowie z Rzeczpospolitą: – Poza kwietniem i majem ub.r. pandemia nie wpłynęła negatywnie na popyt. Przeciwnie, do szerokiej grupy osób, które chcą kupić mieszkanie w celu zaspokojenia własnych potrzeb dołączyła rzesza posiadaczy oszczędności, wierząca w dalszy wzrost cen mieszkań chroniący pieniądze przed inflacją. Popyt wspierany jest bardzo tanimi w polskich warunkach kredytami, a ponieważ sytuacja na rynku pracy jest dobra i wynagrodzenia rosną, to banki chętnie kredytów mieszkaniowych udzielają.

W II kw. br. najwięcej mieszkań sprzedano w Warszawie (6 tys.), Krakowie (3,6 tys.), Trójmieście (3,2 tys.), Wrocławiu (3,1 tys.), Poznaniu (2 tys.) oraz Łodzi (1,5 tys.). W tych samych lokalizacjach do sprzedaży wprowadzono odpowiednio: 5,1 tys., 3,6 tys., 2,4 tys., 1,5 tys., 1,7 tys. oraz 1,6 tys.

Ceny mieszkań w II kw. br.

Średnia cena mieszkań w ofercie w sześciu największych miastach w II kw. br. kształtowała się natomiast następująco:

• Warszawa – 12 tys. złotych / mkw.,
• Kraków – 10,8 tys. złotych / mkw.,
• Trójmiasto – 10,5 tys. złotych / mkw.,
• Wrocław – 9,6 tys. złotych / mkw.,
• Poznań – 8,4 tys. złotych / mkw.,
• Łódź – 7,4 tys. złotych / mkw.

W większości miast (poza Warszawą i Wrocławiem) średnie ceny mieszkań w porównaniu do poprzedniego kwartału wzrosły. Największy wzrost odnotowano w Trójmieście (14 proc.), Krakowie (10 proc.) oraz Łodzi (7 proc.). We Wrocławiu natomiast zaobserwowano spadek średnich cen (o 9 proc.).

Eksperci z JLL zauważają dwa główne czynniki, które mają wpływ na wzrost cen. Wskazują na problemy z uzyskaniem pozwoleń na budowę nowych inwestycji oraz rosnące koszty realizacji. Obecnie na polskim rynku zauważa się, że deweloperzy, zamiast przyspieszać sprzedaż, spowalniają ją.

W porównaniu do analogicznego okresu ub. r. zaobserwowano wzrost średnich cen mieszkań – od 2 proc. w Poznaniu do ponad 12 proc. w Krakowie. Spadek odnotowano jedynie na trójmiejskim rynku nieruchomości – o ok. 2 proc.

Zdaniem ekspertów, jeżeli popyt utrzyma się na wysokim poziomie, w przyszłym kwartale również należy spodziewać się wzrostu cen mieszkań. Jak zauważa Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes zarządu JLL w rozmowie z Rzeczpospolitą: – Niestety, wydaje się mało prawdopodobne, aby ceny mogły w niedalekiej przyszłości zacząć spadać. Prognozy inflacji każą liczyć się z dalszym wzrostem kosztów realizacji. (…) Sytuację mógłby złagodzić napływ na rynek gruntów działek należących do samorządów i Skarbu Państwa, ale na to się w najbliższym czasie nie zanosi. (…) W momencie przesilenia bardziej prawdopodobne wydaje się, że deweloperzy jeszcze mocniej ograniczą podaż i będą bronić osiągniętego poziomu cen.

Sektor living w Polsce

W Polsce sektor living to przede wszystkim prywatne mieszkania na wynajem oraz akademiki. Pomimo większych inwestycji w tym sektorze Polska nadal pozostaje na zdecydowanie niższym poziomie niż rynki zachodnie – Niemcy czy Francja.
Obecnie w naszym kraju dostępnych jest ok. 6,1 tys. prywatnych mieszkań na wynajem. W budowie oraz zakontraktowane pozostaje ok. 24,6 tys. lokali. W przypadku o prywatnych akademikach mowa o 6,1 tys. dostępnych miejsc. Planowane jest powstanie 8,7 tys. kolejnych.

I połowa 2021 roku przyniosła rekordowy wolumen inwestycyjny. W tym czasie w sektorze nieruchomości zakupiono lokale o wartości ok. 564 mln euro, przy czym część transakcji zrealizowana w pierwszych sześciu miesiącach br. może być jeszcze nieujawniona. Tylko w tym czasie wolumen ulokowanego kapitału przekroczył roczne wartości osiągnięte dla 2019 roku (o 70 proc.) oraz dla 2020 roku (o 120 proc.).

Kwota ta jest wynikiem czterech transakcji obejmujących projekty wielorodzinne oraz jednej dotyczącej mieszkania studenckiego. W polski sektor living zainwestował m.in. szwedzki fundusz Heimstaden, kupując za ok. 310 mln euro portfel 2,5 tys. mieszkań w 13 projektach wielorodzinnych w największych polskich miastach.

Z analiz JLL wynika, że najatrakcyjniejsze budynki wielorodzinne generują stopę kapitalizacji dla transakcji typu forward na poziomie ok. 5 proc. w Warszawie oraz 5,25 proc. w miastach regionalnych. Dla najbardziej atrakcyjnych domów studenckich jest to odpowiednio 5,50 proc. i 5,75 proc.

Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, wiceprezesa zarządu JLL, na rynku mieszkaniowym transakcje realizowane są zarówno z oszczędności, jak i ze środków pozyskanych z kredytów. Jest to sytuacja podobna do tej, która miała miejsce w 2006-2007 roku. Wówczas to pomimo wzrostu cen mieszkań, obserwowano również znaczący wzrost sprzedaży. Wiele wskazuje na to, że w najbliższym czasie stopy procentowe pozostaną na tym samym poziomie lub nieznacznie wzrosną, co będzie sprzyjało utrzymaniu wysokiego popytu. Polski rynek mieszkaniowy pozostaje przedmiotem zainteresowania zarówno rodzimych, jak i zagranicznych inwestorów.