W końcu zmiany w TBS?

Obecny kształt budownictwa społecznego niewątpliwie wymaga zmian. Czy tym razem uda się skutecznie wprowadzić nowelizację prawa?

Obecny kształt budownictwa społecznego niewątpliwie wymaga zmian. Posłowie kolejny już raz przygotowali projekt nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Czy tym razem uda się skutecznie wprowadzić zmiany?

Ponad rok temu w Ministerstwie Infrastruktury trwały prace nad rozwiązaniami w sektorze budownictwa społecznego, które skutkowały stworzeniem „Podstawowych propozycji rozwiązań w sektorze budownictwa społecznego”. W tym samym czasie tematem zajmowała się sejmowa komisja nadzwyczajna „Przyjazne Państwo”, ale jej projekt przepadł w dalszych pracach. Z kolei pod koniec zeszłego roku Rada Ministrów przyjęła dokument pt. „Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 r.”, który znów poruszał temat TBS i możliwości wykupu należących do nich mieszkań. Tym razem temat powrócił w poselskim projekcie z grudnia 2010 r., który został ostatnio skierowany do prac w komisji infrastruktury.

Przypomnijmy, że ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. nr 133, poz. 654), wprowadza możliwość tworzenia „towarzystw budownictwa społecznego”. Taka organizacja, tworzona w formie spółki kapitałowej (spółki akcyjnej lub spółki z ograniczoną odpowiedzialnością) lub spółdzielni osób prawnych, może korzystać z preferencyjnych kredytów oferowanych Banku Gospodarstwa Krajowego, przeznaczonych na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane mające na celu budowę lokali mieszkalnych na wynajem. Zadaniem takich towarzystw, popularnie zwanych TBS, jest właśnie budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu, co ma zwiększyć zasób mieszkań dostępnych na rynku.

Zasady, na jakich takie organizacje funkcjonują, są dość proste. Każda osoba może zawrzeć z TBS tzw. „umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego”, którego później będzie najemcą. Maksymalna kwota partycypacji to 30 proc. kosztów budowy tego lokalu. Po zakończenia najmu i opróżnienia lokalu, kwota ta powinna zostać do 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu zwrócona byłemu najemcy.

Niewątpliwym plusem TBS jest stosunkowo niewygórowany czynsz, który – zgodnie z ww. ustawą – powinien być ustalony na takim poziomie, „aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę”. Największym minusem, na który wskazywano od samego początku funkcjonowania tej formy budownictwa mieszkaniowego, jest to, że prawo partycypanta ogranicza się tylko do wynajmu mieszkania lub możliwości wskazania najemcy, nie ma on żadnych uprawnień właścicielskich - mimo że pokrył znaczną część kosztów wybudowania lokalu.

Nowy projekt ustawy, który przewiduje wprowadzenie zmian w przepisach ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ma tą sytuację zmienić. Jak wskazują projektodawcy, założeniem proponowanych zmian jest zniesienie istniejącego od początku funkcjonowania programu społecznego budownictwa mieszkaniowego zakazu wyodrębniania mieszkań na własność lub ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania.

Projekt zakłada, że mieszkanie może być sprzedane jedynie najemcy-partycypantowi, jednakże nie będzie miał on automatycznego roszczenia o wykup zajmowanego lokalu. Decyzję o wyodrębnieniu na własność lokalu mieszkalnego podejmuje zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie (w zależności prawnej formy towarzystwa), a więc o przystąpieniu do sprzedaży mieszkań decydować będzie sam TBS. Cena w takim wypadku ma być określona w oparciu o rynkową wartość mieszkania, ustalaną zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, nie mniejszą jednak niż wartość wszelkich zobowiązań przypadających na dany lokal (przede wszystkim - kredytu udzielonego ze środków BGK). Oczywiście kwotę partycypacji zalicza się na poczet ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W uzupełnieniu dodać należy, że ustawa proponuje zmianę regulacji w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, które także mogą być beneficjentem preferencyjnych kredytów udzielanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Obecnie art. 12 [1] ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2001 nr 4, poz. 27), zakazuje „przeniesienia przez spółdzielnię na inną osobę własności lokalu mieszkalnego oraz ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w budynku wybudowanym z udziałem środków pochodzących z kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego lub w ramach realizacji rządowych programów popierania budownictwa mieszkaniowego”. Przepis ten ma zostać uchylony, co umożliwi także lokatorom spółdzielczym sprzedaż mieszkań.

Warto jeszcze wskazać, że nadwyżka (ponad koszt wybudowania lokalu) uzyskana ze sprzedaży mieszkań, ma ponownie zasilić fundusze przeznaczone na wybudowanie kolejnych nieruchomości.