W III kwartale 2020 r. ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły

W III kw. 2020 r. szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów wyniosła 21 proc. Jak wskazuje raport NBP, problemem może okazać się jednak płynność firm deweloperskich.

Sytuacja deweloperów w III kw. br.

Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów w przypadku projektów inwestycyjnych wyniosła ok. 21 proc. W porównaniu do innych branż pozostaje na wysokim poziomie. Jest to skutek wzrostu cen transakcyjnych, które pokrywają z nadwyżką wzrost kosztów producentów mieszkań. Według NBP problemem deweloperów może być jednak płynność firm deweloperskich. Ma to związek z finansowaniem inwestycji w głównej mierze ze zobowiązań wobec kontrahentów.

Zmiana polityki cenowej deweloperów jest możliwa w przypadku wystąpienia dużej dysproporcji pomiędzy popytem a podażą. Obecnie jednak nie jest ona obserwowana.

III kw. jako powrót aktywności po restrykcjach związanych z pandemią

W III kw. br. zauważono powrót aktywności na rynku mieszkaniowym po zniesieniu części restrykcji wprowadzonych w marcu w związku z pandemią. Na największych rynkach pierwotnych liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań była o połowę wyższa niż w poprzednim, historycznie niskim kwartale. Zauważono nieznaczny wzrost średnich transakcyjnych cen mieszkań na rynku pierwotnym. W przypadku rynku wtórnego obserwowano ich stagnację lub spadek.

Pandemia miała złożony wpływ na rynek mieszkaniowy. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym ceny zmieniały się dość różnorodnie.

NBP przeanalizował sytuację w grupie 6 i 10 największych miast w Polsce. W grupie 6 miast znalazły się: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław. Natomiast w grupie 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w III kw. br.

Według danych NBP w III kw. br. wzrost cen ofertowych na rynku pierwotnym wyhamował. Ceny transakcyjne wzrosły w grupie analizowanych 6 miast oraz Warszawie. W stolicy zaobserwowano sprzedaż lepiej zlokalizowanych mieszkań. W 6 dużych miastach ceny transakcyjne wzrosły średnio o 1,9 proc. W przypadku stolicy zaobserwowano natomiast wzrost o 7,9 proc. kw./kw.

Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w III kw. br. kształtowały się następująco:

• Łódź – 6406 zł / mkw.,
• Poznań – 7450 zł / mkw.,
• Wrocław – 8109 zł / mkw.,
• Gdynia – 8240 zł / mkw.,
• Krakowie – 8838 zł / mkw.,
• Gdańsk – 9029 zł / mkw.,
• Warszawa – 10184 zł / mkw.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym w III kw. br.

Na rynku wtórnym zauważono spadek popytu na mieszkania na własność. III kw. przyniósł stabilizację cen ofertowych w analizowanych miastach. Wyjątkiem była Warszawa – tutaj zaobserwowano nieznaczny wzrost.

Ceny transakcyjne mieszkań rosły w pięciu miastach. Spadek nastąpił w Warszawie i Wrocławiu o ok. 3 proc. kw./kw.

Ceny transakcyjne na rynku wtórnym w III kw. br. kształtowały się następująco:

• Łódź – 5613 zł / mkw.,
• Poznań – 6882 zł / mkw.,
• Wrocław – 7301 zł / mkw.,
• Gdynia – 7929 zł / mkw.,
• Kraków – 8100 zł / mkw.,
• Gdańsk – 8839 zł / mkw.,
• Warszawa – 9962 zł / mkw.

Zauważono wzrost ceny korygowanych hedonicznie, czyli podobne mieszkania sprzedawane były drożej niż kwartał wczesnej.

Stawki najmu w III kw. br.

W III kw. br. w analizowanej grupie 6 i 10 miastach stawki najmu (bez opłat eksploatacyjnych i opłat za media) pozostały bez zmian. Spadek zanotowano natomiast w Warszawie. Raport przewiduje, że wzrost oferty internetowej mieszkań na rynkach najmu długoterminowego może sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości.

Nadal inwestycja mieszkaniowa pozostaje konkurencyjna w porównaniu do lokat, inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe oraz nieruchomości komercyjnych.

W III kw. nieznacznie wzrosły koszty budowy mieszkań. Istotny wzrost utrzymał się w przypadku cen ziemi. Ponadto w raporcie znalazła się informacja o wskaźniku szacowanego maksymalnego dostępu kredytu mieszkaniowego, który nieco się zwiększył. Nieznacznie wzrósł również wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego. Wzrost obu tych wskaźników ma związek z niskimi stopami procentowymi kredytu mieszkaniowego.