W cieniu „MdM” – zmiany w najmie okazjonalnym

Czy ustawa dotycząca programu „Mieszkanie dla Młodych”, a także Fundusz Mieszkań na Wynajem zmienią polski rynek najmu?

Nowy rok szykuje duże zmiany na rynku nieruchomości, wraz z wejściem w życie ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych, osoby wyczekujące następcy programu „Rodzina na Swoim” rozpoczną realizację swoich planów mieszkaniowych. Zmiany te przez ograniczenia, jakie nałożył ustawodawca, wpłyną bezpośrednio jedynie na pierwotny rynek nieruchomości. Jeśli jednak dokładnie zapoznamy się z ustawą wprowadzającą nowy program „Mieszkanie dla Młodych”, nie umknie naszej uwadze istotna zmiana w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zmiana dotyczy opisanego w ustawie najmu okazjonalnego i jest prawem obowiązującym od 23 listopada br. Najem okazjonalny to szczególna forma najmu, którą można zastosować w przypadku nieruchomości przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Żeby z niej skorzystać, strony umowy muszą zawrzeć umowę najmu okazjonalnego (umowa nazwana) i zachować wymagania wynikające z ustawy. Ich dopełnienie jest szczególnie korzystne dla właściciela wynajmowanej nieruchomości, który może w trybie uproszczonym dokonać eksmisji nierzetelnego najemcy, oczywiście tylko po skutecznym wypowiedzeniu umowy najmu.

Najem okazjonalny dla przedsiębiorców

Przed wejściem w życie ustawy, przywilej korzystania z formy umowy najmu okazjonalnego przysługiwał jedynie osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Z dniem wejścia w życie nowych przepisów ograniczenie to zostało całkowicie zniesione, umożliwiła to zmiana art. 19a ust. 1 tejże ustawy. Z poszerzonego kręgu podmiotów uprawnionych do stosowania umowy najmu okazjonalnego, w ust. 1a zostały wykluczone jedynie lokale wchodzące w skład publicznego zasobu mieszkaniowego i lokale, o których mowa w art. 20 ust. 2a.

Dzięki wprowadzonej zmianie pojawiła się szansa na większe zainteresowanie tą formą wśród przedsiębiorców i innych podmiotów prawnych. Planującym inwestycje w nieruchomości przeznaczone na cele mieszkalne wykorzystanie formy umowy najmu okazjonalnego pozwala ograniczyć ryzyko i skrócić czas eksmisji w przypadku problemów z lokatorem. Gdy forma ta nie zostanie zachowana, eksmisja takiego lokatora wymaga wszczęcia długiego postępowania, mogącego trwać w najgorszym przypadku nawet kilka lat. Wykorzystaniem tej formy umowy będą zainteresowane w szczególności spółdzielnie mieszkaniowe i deweloperzy, posiadający nadwyżkę niesprzedanych mieszkań. Dzięki niej, w razie pojawienia się zainteresowanego nabyciem na własności nieruchomości, wynajmujący uniknie ewentualnych kłopotów. Przez rozszerzenie kręgu uprawnionych prawodawca dokonał również zmiany art. 19b ust.1, w którym doprecyzował, że tylko właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, ma obowiązek zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Zielone światło dla Funduszu Mieszkań dla Wynajem

Przetrzeć szlaki w inwestycjach mieszkaniowych pod wynajem ma za zadanie inny program, realizowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego – Fundusz Mieszkań na Wynajem (FMnW). Jest to jednak fundusz o charakterze inwestycyjnym, który będzie inwestował w całe budynki z gotowymi mieszkaniami, przeznaczonymi pod wynajem. Koszt najmu zgodnie z założeniami programu powinien być niższy od raty kredytu hipotecznego i jednocześnie ma być konkurencyjny w stosunku do ceny najmu podobnych mieszkań na rynku. Lokale zakupione w ramach FMnW nie mogą być substytutem lokali komunalnych i socjalnych, dlatego jednym z kryteriów doboru najemców będzie zdolność do opłacania czynszu. Dodatkowym zabezpieczeniem inwestycji ma być zawieranie umów w formie najmu okazjonalnego na czas określony i kaucja.

Tego rodzaju zabezpieczenie nie byłoby możliwe bez wspomnianej zmiany, jaką wprowadza nowa ustawa w przepisach dotyczących ochrony praw lokatorów.

Ostatnią zmianą dokonaną przez ustawodawcę w obowiązujących wcześniej przepisach jest art 19e. Zmienił on formę z powodu zmiany art 19a. Artykuł 19e określa, że przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów nie stosuje się z wyjątkiem art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1–3, art. 11 ust. 2 pkt 1–3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a–19d. Dodatkowym punktem dodanym do wymienionego zbioru jest również art. 25d pkt 2, na podstawie którego dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia. Pomieszczenie tymczasowe zgodnie z art. 2 pkt. 5A jest to pomieszczenie nadające się do zamieszkania posiadające dostęp do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 mkw. powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane. Komornik sądowy, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu zgodnie z art. 1046 par. 4 „na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowe-go pomieszczenia. Artykuł 25d pozbawia dłużnika z prawa do tymczasowego pomieszczenia zgodnie z treścią pkt. 2 jeżeli dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone zgodnie z art. 19b ust. 1.

Wprowadzone przez ustawodawcę zmiany są korzystne dla właścicieli nieruchomości, których interes jest w przypadku najmu okazjonalnego bardziej chroniony niż w przypadku tradycyjnego najmu. Może się to przyczynić do pojawienia się na rynku najmu nowych nieruchomości mieszkaniowych, których właściciele nie zdecydowaliby się na wynajem bez zastosowania najmu okazjonalnego.

Wykaz zmian obowiązujących od 23 listopada 2013r, w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

1) Zmiana w art. 19a ust.1:
Obowiązujący: Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Poprzedni: Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

2) Zmiana w art. 19a po ust. 1 dodaje się artykuł 1a o następującym brzmieniu:
Obowiązujący: Przepis ust. 1 nie ma zastosowania do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego i lokali, o których mowa w art. 20 ust. 2a.

3) Zmiana w art. 19b ust.1:
Obowiązujący: Właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Poprzedni: Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

4) Zmiana art. 19e:
Obowiązujący: Do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1–3, art. 11 ust. 2 pkt 1–3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a–19d oraz art. 25d pkt 2, z zastrzeżeniem, że właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali dokonał zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.
Poprzedni: W przypadku dokonania zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1, do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem: art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1 – 3, art. 11 ust. 2 pkt 1 – 3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 19a – 19d.