W 2024 r. ceny mieszkań spadną? Sprawdź, jakie są prognozy na zbliżający się rok

W ostatnich miesiącach ceny mieszkań szybowały w górę, jednak strach przed dalszymi podwyżkami powodował wzrost popytu. Co przyniesie nowy rok? Czy w 2024 r. ceny w polskiej mieszkaniówce spadną i staną się bardziej dostępne dla przeciętnych obywateli?

Ceny stale rosną. Kiedy podwyżki wyhamują?

Rynek nieruchomości w Polsce, ale i w całej Europie w ostatnich miesiącach przeżywał ciężkie chwile. Ceny mieszkań stale rosły, wymykając się z zasięgu przeciętnym Polakom. Bieżąca sytuacja wpisuje się jednak w szerszą perspektywę. Okazuje się bowiem, że w ciągu ostatnich 8 lat ceny lokali mieszkaniowych zwiększyły się o … 95 proc. W przypadku rynku wtórnego mowa z kolei o 87 proc. Te dane nie napajają optymizmem.

Tylko w ostatnich 12 miesiącach ceny rosły, ale jak się okazuje nie w tak spektakularnie szybko jak w poprzednich okresach. Na ten stan wpływało wiele czynników. Jednym z nich był wzrost zdolności kredytowej, który niósł za sobą zwiększony popyt i liczbę osób decydujących się na finansowanie zakupu mieszkania poprzez kredyt hipoteczny. Nie bez znaczenia jest tutaj uruchomienie przez rząd Prawa i Sprawiedliwości programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. 41 tys. – tyle osób w październiku 2023 r. złożyło zapytanie o kredyt hipoteczny do BIK. 59 proc. spośród wszystkich tych, którzy w tym czasie ubiegali się o pożyczkę na mieszkanie, mają do 45 lat, nie posiłkowali się wcześniej kredytem hipotecznym i złożyli wnioski o pożyczkę do kwoty 600 tys. zł. Trend utrzymywał w ostatnich miesiącach roku. Dużą odpowiedzialność za to ponosi luka podażowa.

Skutkiem pandemii koronawirusa oraz wybuchu wojny w Ukrainie w lutym 2022 r. było m.in. wstrzymanie przez deweloperów wielu nowych inwestycji. W obliczu niepewności rynku mocno okrojone zostały projekty na najbliższe lata. Konsekwencje tych ruchów prewencyjnych inwestorów rynek odczuwa do tej pory, ponieważ brakuje mieszkań na sprzedaż, a to generuje wysokie ceny nieruchomości. Czy ten trend utrzyma się w 2024 r.? Eksperci widzą na horyzoncie pewną nadzieję na stabilizację.

Ceny transakcyjne nie aż tak wysokie

O tym, że w nadchodzącym roku sytuacja w polskiej mieszkaniówce może ulec poprawie, świadczy, chociażby to, że ceny transakcyjne – w przeciwieństwie do cen nieruchomości – wzrosły w dużo mniejszym stopniu, niż można by zakładać. Dane Narodowe Banku Polskiego pokazują dużą różnicę pomiędzy tymi dwoma wartościami. Jeśli chodzi o ceny transakcyjne, w niektórych miastach odnotowano ich spadek w odniesieniu do III kw. br. Co ciekawe, dotyczy to tak rynku pierwotnego, jak i wtórnego. 

Ceny ofertowe to już inna historia. Pozostają one stale w dynamice wzrostowej. W przypadku nowych mieszkań w III kw. 2023 r. najwyżej poszybowały ceny w Krakowie. Mowa o wzroście aż o 21,2 proc. w skali rocznej. Oznacza to, że za mkw. nieruchomości z rynku pierwotnego w stolicy Małopolski trzeba było wówczas zapłacić średnio 14,2 tys. zł. W tym samym czasie ceny transakcyjne odnotowały wzrost na poziomie 5,4 proc. w skali rocznej. Przekłada się to na skok do 12,2 tys. zł/mkw. Zmiany na tym polu zauważalne były również w Warszawie. Ceny ofertowe nowych lokali podrożały w skali ostatnich 12 miesięcy o 15,2 proc. Daje to 14,8 tys. zł., które trzeba zapłacić za mkw. W Poznaniu, podobnie jak we Wrocławiu, wzrosty wyniosły kolejno 13,8 i 9,7 proc.

Bardziej opłaca się wybierać mieszkania z rynku wtórnego?

Na rynku nieruchomości wtórnych sytuacja nie prezentuje się aż tak imponująco. Dostępnych mieszkań „z drugiej ręki” jest jednak zdecydowanie więcej nich tych, które oferują deweloperzy. Niezmienne pozostałe to, że na czele także tego zestawienia znajduje się Kraków. Ceny lokali z rynku wtórnego wzrosły tam o niemal 16 proc. Oznacza to, że za mkw. trzeba tam obecnie zapłacić 14 tys. zł. W III kw. ubiegłego roku było to 12,2 tys. zł/mkw. Ceny transakcyjne osiągnęły jednak zdecydowanie niższy poziom, bo mowa o 11,8 tys. zł. To wzrost o niemal 7 proc.

Ciekawym przypadkiem jest na tym polu Szczecin. Zaobserwować można było tam sytuację odwrotną od tej w innych polskich miastach. Ceny ofertowe wzrosły zaledwie o 3,7 proc., natomiast te transakcyjne aż o 11,5 proc. Z tego powodu nie ma między nimi rozbieżności. Decydując się na zakup, należy przygotować swój portfel na wydatek rzędu średnio 8,4 tys. zł/mkw. nieruchomości.

Okazuje się zatem, że zmiany cen transakcyjnych w mieszkaniówce w Polsce nie są aż tak spektakularne, jak wskazują na to wywołujące je czynniki. Jeśli w 2024 r. ich oddziaływanie dalej będzie słabnąć, zdaniem ekspertów dynamika wzrostu cen pójdzie ich śladem.

Wysoki popyt i rosnąca zdolność kredytowa. To oznacza większą dostępność mieszkań?

Mówiąc o sytuacji mieszkaniowej, nie można pominąć kwestii dziury podażowe, która wynika z tego, że – jak pokazują dane GUS – mimo rozpoczęcia prac nad nowymi inwestycjami, popyt wciąż znacząco przewyższa podaż. To sprawia, że ceny nieruchomości wciąż szybują. Choć oferta tzw. mieszkań „z drugiej ręki” jest zdecydowanie większa, w jej przypadku także mowa o dynamice spadkowej.

Wzmożony popyt to w dużej mierze zasługa sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych. Dane BIK pokazują, że w październiku 2023 r. odnotowano 41,4 tys. zapytań o kredyt hipoteczny. 12 miesięcy wcześniej było ich zaledwie 14 tys. Przekłada się to na wzrost sięgający 200 proc. w stosunku rocznym. Głównym odpowiedzialnym jest rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, który został uruchomiony na początku wakacji. Zdaniem ekspertów aż 60 proc. złożonych wniosków mogą stanowić beneficjenci propozycji pomocowej rządu Prawa i Sprawiedliwości. Jego niepewna przyszłość w kontekście zmiany na polskiej scenie politycznej, prawdopodobnie przełoży się na zwiększenie tej liczby w ostatnich miesiącach 2023 r.

Wzrost zdolności kredytowej – to właśnie on towarzyszy wysokiemu zainteresowaniu programem „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. Pierwszy skok wywołała decyzja Komisji Nadzoru Finansowego z początku roku, która złagodziła bufor bezpieczeństwa. Dotychczas był on brany pod uwagę przy obliczaniu przez banki oprocentowania finansowego. Dzisiaj zdolność kredytowa przeciętnego Polaka jest o 25 proc. wyższa niż w pierwszych miesiącach kończącego się roku. Wpłynął też na to spadek wskaźników referencyjnych WIBOR 3M i WIBOR 6M. Wszystko w związku z decyzją Rady Polityki Pieniężnej z początku listopada.

Zatrzymanie wzrostu cen na horyzoncie

Te wszystkie czynniki stoją za cenami i dostępnością nieruchomości. Te pierwsze wciąż rosną, ale nie wszędzie i nie we wszystkich częściach kraju. Po korekcie o poziom wskaźnika inflacji – zdaniem ekspertów – wzrosty okażą jednak mniej spektakularne, niż można podejrzewać. Co więcej, np. Warszawa nie jest obciążona ryzykiem wystąpienia bańki spekulacyjnej. Na to wskazują badania przeprowadzone przez UBS Global Real Estate Bubble Index.

Można jednak oczekiwać, że wyczerpanie czynników, które wpłynęły na wysokość cen w 2023 r., w 2024 r. wpłynie spowolnienie dynamiki wzrostu cen nieruchomości. Jak przewidują specjaliści rynku nieruchomości, niewykluczone, że tendencja wzrostowa być może nawet wreszcie się zatrzyma