VAT od sprzedaży działek budowlanych

Sprzedaż działek przekształconych z rolnych w budowlane nie podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Sprzedaż działek przekształconych z rolnych w budowlane nie podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym – orzekł w ubiegłym tygodniu Europejski Trybunał Sprawiedliwości.

VAT od sprzedaży działek budzi wątpliwości

W kwestii opodatkowania VAT od sprzedaży działek budowlanych problem tkwi w odmiennym interpretowaniu ustawy o VAT przez organy podatkowe i podatników. Chodzi o wątpliwości odnośnie tego, czy podmiot, które dokonuje kilkakrotnie sprzedaży działek budowlanych wykonuje samodzielną działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1-2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2011 r., nr 77, poz. 1054, z późn. zm., dalej: ustawa o VAT), opodatkowaną VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 art. 15 ustawy o VAT, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art.15 ust. 2 ustawy o VAT).

Organy podatkowe, mając na uwadze wskazany wyżej art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, są zdania, że sam fakt wykonywania kilkakrotnie czynności sprzedaży działek budowlanych oznacza, że podmiot sprzedający staje się podatnikiem VAT zobowiązanym do uiszczenia podatku od tych czynności. Organy podatkowe stoją także na stanowisku, powołując się na art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, że także jednokrotna sprzedaż działki budowlanej oznacza prowadzenie przez podatnika działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży działek budowlanych, jeżeli została dokonana w okolicznościach, które wskazują na zamiar wykonywania sprzedaży w sposób częstotliwy.

Całkiem odmienny pogląd prezentują podatnicy, którzy podkreślają, że fakt, że wykonują czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT (czyli np. odpłatną dostawę towarów) nie oznacza automatycznie, że są podatnikami VAT zobowiązanymi do zapłacenia podatku od sprzedaży działki (działek) budowlanych. W ocenie podatników opodatkowanie VAT danej czynności wchodzi w grę jedynie w sytuacji, gdy dany podmiot działa w charakterze podatnika, czyli osoby prowadzącej samodzielnie działalność gospodarczą. Natomiast nie można uznać za działalność handlową, czyli w konsekwencji gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, sprzedaży majątku osobistego, który nie został nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Co na to sądy administracyjne?

Od pewnego czasu w omawianej sprawie sądy administracyjne zajmowały w większości stanowisko zbieżne z poglądem prezentowanym przez podatników. Jednak wciąż kwestia opodatkowania VAT sprzedaży działek budowlanych budziła wątpliwości w praktyce.

Z uwagi na to Naczelny Sąd Administracyjny wystąpił do Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości (ETS) z pytaniem, czy po przekształceniu działek rolnych w budowlane i ich sprzedaży właściciele działek są podatnikami VAT, zobowiązanymi do zapłacenia podatku od sprzedaży działek.

Co orzekł ETS?

Zdaniem ETS, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za opodatkowaną podatkiem od towarów i usług na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od tego, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

ETS stwierdził, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku VAT i przekształconym na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika VAT w rozumieniu przepisów Unii Europejskiej, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Jeżeli natomiast osoba ta, w celu dokonania sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, należy uznać te osobę za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu prawa Unii Europejskiej, a więc za podatnika VAT. Chodzi np. o podejmowanie przez podmiot takich czynności, jak uzbrojenie terenu czy działania marketingowe.

Skutki wyroku ETS dla podatników

Wyrok ETS nie rozwiewa wszystkich wątpliwości w omawianej sprawie. Oznacza jednak, że w razie sporu pomiędzy podatnikiem a organami podatkowymi sąd administracyjny będzie musiał w każdej sprawie rozstrzygnąć, czy sprzedaż działek budowlanych następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym osoby, czy też nie, a jest to pojęcie dosyć uznaniowe i niezapisane w przepisach. Ponadto podejmowanie przez podmiot takich działań, jak uzbrojenie terenu czy działania marketingowe, może oznaczać, że sąd uzna, że w sprawie mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, a w konsekwencji, że czynność sprzedaży działek należy opodatkować VAT.