Użytkownicy wieczyści łączcie się i brońcie się! (cz. II)

Pewną odrębną kategorią funkcjonowania użytkowania wieczystego jest kwestia ustalania opłat rocznych za wieczyste użytkowanie gruntu stanowiącego element składowy nieruchomości zabudowanych. Użytkownik wieczysty zobowiązany jest wnosić roczne opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu stanowiące wyznaczony uprzednio procent wartości gruntu. Najczęściej przez kilka lat opłaty roczne nie ulegają zmianie. Użytkownik wieczysty przyzwyczaja się do nich, zakładając, że tak będzie zawsze. Warto jednak mieć świadomość, że niezmienność opłat rocznych za wieczyste użytkowanie gruntu nie wynika z dobroduszności pobierających je instytucji publicznych, lecz z dużego kosztu procesu aktualizacji podstawy naliczania tych opłat. Instytucje te przystępują więc do aktualizacji tylko wówczas, gdy „czują”, że wprowadzenie nowych opłat zwróci z naddatkiem koszt aktualizacji.

Gdy bliżej przyjrzeć się sposobowi określania podstawy naliczania opłat za użytkowanie wieczyste, wówczas na jaw wychodzi, że jest to danina publiczna, która jeśli nawet nie jest mocno naciągana, to z pewnością zbyt uznaniowa. Uznaniowość zaś to podłoże wielu negatywnych zjawisk.

Zasady obliczania podstawy naliczania opłat rocznych za wieczyste użytkowanie gruntu zawarte są w Rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).

Generalny „sposób przyrządzenia” wartości gruntu, od której naliczane będą opłaty roczne wydaje się być prosty i logiczny: weź do worka transakcje sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności z danego terenu, porównaj, porachuj – aż uzyskasz najbardziej prawdopodobną możliwą do uzyskania cenę na rynku.

Ten prosty przepis słabo się sprawdza w strefach śródmiejskich większości miast polskich. Z prostego i oczywistego powodu: transakcje gruntami niezabudowanymi w strefach śródmiejskich występują niezwykle rzadko lub nie występują wcale. Wywodzenie więc powszechnie obowiązującej podstawy naliczania opłaty za wieczyste użytkowanie z informacji o kilku nerwowo kupowanych skrawkach gruntów niezabudowanych ze stref śródmiejskich jest zadaniem nie tyle trudnym, co – szczerze mówiąc – po prostu niemożliwym.

Materiałem ilustracyjnym dla tych poglądów niech będzie przykładowo panorama śródmieścia Gliwic. Ze względów historycznych przeważająca część zabudowanych śródmiejskich gruntów stanowi tu przedmiot wieczystego użytkowania.

Fot.1. Śródmieście Gliwic

Nawet na bardzo powiększonej fotografii trudno jednak znaleźć niezabudowane skrawki gruntu. Nie powinno być zaskoczeniem, że w całej masie odbywanych transakcji przeważają transakcje dotyczące nieruchomości lokalowych i zabudowanych. Obrót gruntami jest śladowy i niezwykle rozstrzelony. Inwestorzy sięgają po rzadko występujące grunty niezabudowane kuszeni zyskiem z potencjalnych inwestycji. Zysk ten jest zależny od rodzaju inwestycji, którą można realizować na nabytym gruncie. W przypadku nieruchomości mieszkalnych zależy on od ilości powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), którą można „wyprodukować” i następnie sprzedać.

Zgodnie z przepisami prawa wycena powinna być dokonywana dla każdej nieruchomości z osobna. Teoretycznie należałoby nachylić się z uwagą nad każdą wycenianą nieruchomością – przeanalizować stan zabudowy każdej z nich, przewidzieć motywy ewentualnego kupującego wiodące go do ewentualnego zakupu gruntu, przy założeniu, że docelowa zabudowa byłaby taka jak istniejąca. I tak nieruchomość za nieruchomością: dla każdej indywidualna i odrębna wycena. Byłby to koszt ogromny w skali każdego miasta.

Siłą rzeczy bazę transakcji porównywalnych, obejmującą grunty niezabudowane na terenach śródmiejskich, stanowi w praktyce skąpa liczba w zasadzie nieporównywalnych transakcji. Gdzieś nabyto grunt pod pięciokondygnacyjny apartamentowiec, gdzieś indziej pod trzynastopiętrowy biurowiec, ówdzie ktoś dokupił skrawek pod parking etc. Każdy z inwestorów kierował się, co naturalne, swoimi indywidualnymi względami wynikającymi z możliwości inwestycyjnych nabywanego gruntu. Możliwości te ujawniają plany zagospodarowania (jeśli istnieją) lub też Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu. W takiej sytuacji wszelkie uśrednianie odnotowanych cen staje się irracjonalne. Bez szczegółowego określenia możliwości inwestycyjnych poszczególnych gruntów trudno snuć rozważania na temat ich wartości.


Dokonywanie indywidualnej wyceny wartości gruntów dla potrzeb wyznaczenia rocznych opłat za wieczyste użytkowanie w praktyce jest zatem nie do zrealizowania. Koszt takiego zabiegu pochłonąłby lub przewyższyłby wpływy. Choć prawo nie przewiduje takiej możliwości, to Gminy, poprzez swoich rzeczoznawców, dokonują często zabiegu mającego charakter quasi taksacji powszechnej. Wartość nieruchomości gruntowych stanowiąca podstawę od ustalania opłat za wieczyste użytkowanie tylko pozornie jest określana indywidualnie, dla każdej nieruchomości z osobna. Umownie, przy zastosowaniu tanich „niby-wycen” jest wyznaczany pewien poziom cenowy, który obowiązuje na danym obszarze miasta. O ile poziom ten nie rodzi ostrzejszych protestów, to jest on akceptowany przez użytkowników wieczystych. Jeśli został przesadzony, jest „ręcznie” regulowany.

Wejście użytkownika wieczystego na „ścieżkę wojenną” z Gminą wymaga dużej cierpliwości i samozaparcia. Za pieniądze publiczne są stosowane przeciwko wojującemu użytkownikowi wszelkie dostępne rodzaje obrony. I najczęściej sama kwestia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jest skrzętnie pomijana w toczącym się sporze. Na plan pierwszy są wysuwane względy proceduralne lub też zgodność wyceny z obowiązującymi przepisami prawa.

Powodem pojawiania się przedstawionych problemów jest niezwykle wątpliwa podstawa naliczania daniny publicznej. Opłata za użytkowanie wieczyste obowiązująca masowo na terenach zurbanizowanych jest wyliczana na postawie umownej i trudnej do rzetelnego udowodnienia wartości gruntu. Wartość ta ma stanowić rzekomo element składowy wartości nieruchomości i jest wywodzona z bardzo słabych dowodów. W strefach śródmiejskich z dużym prawdopodobieństwem można wskazać wartość rynkową nieruchomości, które masowo są przedmiotem transakcji – nieruchomości lokalowych czy też zabudowanych. Określanie wartości gruntów, które w praktyce stanowią przedmiot obrotu niezwykle rzadko, z natury rzeczy jest obarczone znacznym błędem. A użytkownicy wieczyści niechętnie godzą się na wyznaczanie daniny publicznej na podstawie wątpliwych i nie przekonujących zasad. Trudno się im zresztą dziwić. To ich kraj i ich pieniądze.

Użytkowanie wieczyste jest tworem, który nieźle wypada jedynie na papierze w postaci przepisów. Praktyka pokazuje, że jest to niezwykle pokrętny i niejasny sposób pozyskiwania pieniędzy od posiadaczy nieruchomości. O ile nie powinno się uciekać od opodatkowania nieruchomości za pomocą użytkowania wieczystego, o tyle na pewno zmiany wymaga prawo regulujące zasady wyznaczania wielkości związanych z nim opłat.

Dzisiejsza praktyka pokazuje, że teoria sobie, a życie sobie. Jak by nie było, w grę wchodzi jednak olbrzymi kapitał, który jest wysysany przez gminy z kieszeni użytkowników wieczystych.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?