Użytkownicy wieczyści łączcie się i brońcie się! (cz.I)

Początek roku to często okres, który wiąże się ze zmianą wielkości opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu. Najczęściej jest to jej wzrost, wobec czego siłą rzeczy pojawiają się negatywne reakcje płacących – im wyższe opłaty, tym bardziej negatywne. Dopóki wielkość opłat była znikoma, zainteresowanie sposobem ich wyliczania było nieznaczne. Wzmogło się wyraźnie dopiero teraz, gdy wraz ze wzrostem cen nieruchomości również i one idą nieubłaganie w górę. Warto przyjrzeć się bliżej mechanizmom naliczania daniny publicznej, jaką jest opłata za wieczyste użytkowanie gruntu – konstrukcja wyjątkowo kiepska i skazana na to, że jest i będzie źródłem konfliktów i napięć społecznych. Z mało którą daniną publiczną wiążą się bowiem tak niejednoznaczne i uznaniowe zasady naliczania.


Idea opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu

Opłata za wieczyste użytkowanie gruntu dotyczy wyłącznie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub gmin. Nie bez przyczyny grunty publiczne są rzadko zbywane jako przedmiot prawa własności, a częściej oddawane w użytkowanie wieczyste. Główna praktyczna różnica pomiędzy własnością a użytkowaniem wieczystym polega na tym, że użytkownik wieczysty jest zobowiązany, prócz podatku od nieruchomości, uiszczać również opłatę roczną z tytułu wieczystego użytkowania gruntu. Opłata ta to swego rodzaju „bonus” od instytucji publicznej, dzięki któremu posiadacz nieruchomości ma możliwość wspierania tej instytucji nie tylko podatkiem od nieruchomości, ale także środkami dodatkowymi.

Teoretycznie ktoś mógłby starać się bronić tezy, że wchodzenie w posiadanie prawa wieczystego jest tańsze od nabywania prawa własności gruntu. Z treści obowiązujących przepisów pozornie wynika, że nabywca prawa wieczystego użytkowania gruntu znajduje się w lepszej sytuacji niż nabywca gruntu jako przedmiotu prawa własności. Zamiast 100 proc. wartości, jak w przypadku nabycia prawa własności, użytkownik wieczysty jest zobowiązany wnosić jedynie część tej kwoty (pierwsza opłata to najczęściej 25 proc.)¹. Pozostałe 75 proc. jest rozkładane na roczne raty, które w przypadku gruntów mieszkalnych wynoszą 1 proc. ich wartości, a w przypadku innych gruntów – 3 proc. Na pierwszy rzut oka rzecz wydaje się całkiem korzystna. Są to jednak tylko pozory.

Praktyczna strona powstawania opłaty pierwszej

Opisany wyżej model teoretyczny w praktyce funkcjonuje zaskakująco inaczej. Proste mechanizmy rynkowe sprawiają, że w postępowaniach przetargowych wielkość pierwszej opłaty najczęściej jest zbieżna z ceną prawa własności. By przybliżyć to zjawisko, warto prześledzić prosty, typowy przykład z życia wzięty.

Rys. 1. Składniki procesu inwestycyjnego

Rozważmy standardowy grunt pod zabudowę (patrz rys. 1). Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej, po zakończeniu inwestycji, wynosi W_N. Typowy inwestor zakłada realny koszt zabudowy – W_B, oraz racjonalny poziom zysku – Z, który jest motorem jego działania. Przy tych założeniach powstaje wartość gruntu – W_G, mierzona wielkością kapitału, który warto wyłożyć, by sięgnąć w efekcie po planowany zysk Z.

W praktyce, z punktu widzenia inwestora jest niemal obojętne, czy grunt jest nabywany jako własność, czy też jako pierwsza opłata za wieczyste użytkowanie gruntu. Dla inwestora sprawą pierwszorzędną jest nabycie prawa do gruntu, które po realizacji inwestycji pozwoli uzyskać założony zysk.

W trwającym około 24 miesiące procesie inwestycyjnym wpływ istnienia jednej czy też dwóch opłat rocznych za wieczyste użytkowanie gruntu ma dla zakładanego zysku pomijalne znaczenie. Następne opłaty roczne i tak będzie „konsumował” nabywca zrealizowanej inwestycji. Przy systematycznie rosnących cenach nieruchomości nabywca zaś bardziej troszczy się o to, by wejść w posiadanie nieruchomości, niż o to, by precyzyjnie przeanalizować wpływ wielkości opłat rocznych na przyszły koszt eksploatacji nieruchomości. Trudno zresztą się w tej sytuacji dziwić motywom zarówno inwestorów, jak i kupujących.

2. Składniki procesu inwestycyjnego w czasie

W ten oto prosty sposób założenie teoretyczne, że pierwsza opłata za użytkowanie wieczyste gruntu nabytego w drodze przetargu wynosi 15–25 proc. ceny prawa własności nieruchomości gruntowej nie znajduje potwierdzenia w praktyce. Jest to więc założenie błędne.

Następstwa wysokiej podstawy naliczania opłaty rocznej

W następstwie całkiem racjonalnych poczynań inwestora nabywającego prawo do gruntu przez kilka lat od daty przetargu opłata roczna za wieczyste użytkowanie gruntu będzie pobierana systemowo od mocno zawyżonej wartości. Choć teoretycznie podstawą tej opłaty jest wartość gruntu², to w omawianym przypadku przez kolejne lata podstawa naliczania będzie niemal czterokrotnie przekraczała tę wartość.

W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe zawyżona opłata będzie obowiązywała przez co najmniej 5 lat, a w przypadku innych gruntów – aż do chwili, gdy przekroczy tę „przerośniętą w wyniku przetargu”.

Graficzną prezentację tej sytuacji przedstawia poniższy rysunek.

Rys. 3. Mechanizm podwyższenia wielkości opłat rocznych w następstwie postępowania przetargowego

Przedstawiona deformacja (intencji ustawodawcy dotyczących) sposobu naliczania opłaty pierwszej i opłat rocznych intencji pierwotnych jest skrzętnie wykorzystywana w celu pobierania możliwie największych opłat za wieczyste użytkowanie gruntu. Jak to często jest czynione w warunkach polskich, majestat i siła instytucji publicznych są wykorzystywane przeciwko słabszym użytkownikom wieczystym – sponsorom i fundatorom tych instytucji. W skali całego kraju może to być całkiem pokaźny pieniądz, który „z nieba” spływa do publicznej kasy.

W socjalizmie niechętnie godzono się na własność prywatną. Pewnym rozwiązaniem tej sytuacji mogło być wprowadzenie użytkowania wieczystego gruntu. Układ, w którym grunty stanowiły własność państwową a korzystanie z nich odbywało się poprzez użytkowanie wieczyste, był ideowo do zaakceptowania.

Żadnej z opcji politycznych nie przeszkadza dziś ten ewidentny dziwoląg z przeszłości, choć w obecnej rzeczywistości gospodarczej potrzebny jest on właściwie tak samo jak Pewex.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?