Użytkowanie wieczyste a zasiedzenie

Długie terminy zasiedzenia powinny sprawić, iż podmiot, przeciwko któremu biegnie termin zasiedzenia, zorientuje się, że dokonują się akty samoistnego posiadania.

Mimo iż nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, można dokonać jej zasiedzenia, a zasiedzenie to spowoduje wygaśnięcie użytkowania wieczystego – wynika z uchwały Sądu Najwyższego (sygn.akt ​III CZP 57/16)

Powyższa uchwała została podjęta w odpowiedzi na pytanie prawne przedstawione przez Sąd Najwyższy postanowieniem z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt IV CSK 414/15, przekazana do rozstrzygnięcia składowi powiększonemu Sądu Najwyższego. Sąd Najwyższy w pytaniu prawnym wskazał, że brak podstawy do uznania każdej nieruchomości obciążonej prawem użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej za rzecz, co do której wyłączone jest posiadanie prowadzące do zasiedzenia prawa własności. W uzasadnieniu zagadnienia prawnego przytoczono wiele argumentów przemawiających za pozytywną odpowiedzią.

Po pierwsze, zgodnie z art. 172 i nast. k.c. zasiedzenie jest sposobem nabycia prawa własności z mocy prawa na skutek upływu oznaczonego terminu. Instytucja ta, poza ustawowymi wyjątkami, ma charakter powszechny, może być zatem wyłączona tylko przez przepisy rangi ustawowej, a tych brak.

Po drugie, obciążenie nieruchomości użytkowaniem wieczystym nie przerywa biegu zasiedzenia, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nie podjęli czynności objętych katalogiem przewidzianym w art. 123 k.c. W okresie, gdy nieruchomością włada osoba trzecia i biegnie termin zasiedzenia, możliwe jest wykorzystanie nie tylko roszczeń windykacyjnych, ale i negatoryjnych, lub ukształtowanie stosunków prawnych w sposób pozbawiający posiadania cechy samoistności.

Po trzecie, nieuzasadniona jest teza o przekazaniu użytkownikowi wieczystemu pełnego zakresu uprawnień właścicielskich. Stosunek prawny użytkowania wieczystego ma charakter prawa celowego ustanawianego w celu gospodarczym i jemu podporządkowanemu; granice uprawnień użytkownika wyznaczają – obok umowy – art. 233 i 239 k.c.

Po czwarte, wieczyste użytkowanie względem prawa własności ma charakter pochodny i wtórny, brakuje uzasadnionych podstaw do przyjęcia, że obciążenie nim zapewnia właścicielowi szerszy zakres ochrony prawnej.

Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów przypomniał, że zasiedzenie niesie za sobą poważne konsekwencje, ale nawet Trybunał Konstytucyjny uznał, że instytucja ta jest zgodna z Konstytucją. Ponadto obowiązuje zasad, że przy zasiedzeniu wszelkie wątpliwości należy tłumaczyć na korzyść właściciela. Jednakże nie ma przeszkód, by samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nabył jej własność przez zasiedzenie, ale tylko wtedy, gdy dostatecznie zamanifestuje status posiadacza samoistnego. Tego rodzaju nabycie własności powoduje wygaśnięcie użytkowania wieczystego. Sąd Najwyższy wskazał, że długie terminy zasiedzenia (wynoszące prawie zawsze 30 lat) powinny sprawić, iż podmiot, przeciwko któremu biegnie termin zasiedzenia, zorientuje się, że dokonują się akty samoistnego posiadania.

Uchwała Sądu Najwyższego w składzie 7 sędziów z dnia 9.12.2016 roku sygn.akt ​III CZP 57/16