Ustawa o KZN umożliwia eksmisję na bruk

Największe obawy w sprawie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości wzbudza brak zapewnienia ochrony najemców mieszkań w ramach tzw. najmu instytucjonalnego.

Rzecznik Praw Obywatelskich wystąpił w sprawie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która czeka na podpis Prezydenta. Celem ustawy jest zwiększenie podaży dostępnych nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe, w szczególności przez wykorzystanie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz budowy dostępnych mieszkań na wynajem (w tym z opcją stopniowego uzyskiwania własności przez najemcę). Ustawa reguluje bardzo obszerną materię i wiele skomplikowanych zagadnień z różnych dziedzin. Jednak największe obawy wzbudza brak zapewnienia ochrony najemców mieszkań wynajmowanych w ramach tzw. najmu instytucjonalnego.

Z uzasadnienia projektu ustawy wynika, że najem instytucjonalny zawiera zasadnicze elementy podobne do rozwiązań przewidzianych dla funkcjonującego obecnie najmu okazjonalnego, którego zakres zostanie ograniczony jedynie do lokali osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Natomiast w przypadku najmu instytucjonalnego wynajmującym będzie wyłącznie podmiot prowadzący działalność gospodarczą w tym zakresie. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym zgadza się na to, że podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia lokalu w określonym terminie, oraz że przyjmuje do wiadomości, że jeśli znajdzie się w takiej sytuacji, to prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje. Zgodnie z przyjętymi przez ustawodawcę rozwiązaniami, jeśli po rozwiązaniu umowy najmu wskutek upływu okresu wypowiedzenia i po skutecznym doręczeniu żądania opróżnienia lokalu najemca nie opróżni lokalu w wyznaczonym terminie, to właściciel lokalu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności złożonemu wcześniej oświadczeniu w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji sąd nadaje klauzulę wykonalności, która stanowi podstawę do podjęcia przez komornika działań zmierzających do opróżnienia lokalu i wydania go wierzycielowi. W tym przypadku sąd nie orzeka eksmisji i nie bada (jak to ma miejsce w innych stosunkach najmu), czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego przez osobę zobowiązaną do opuszczenia lokalu. W ogóle nie dochodzi do merytorycznego badania tych kwestii w trybie procesu sądowego.

Dodać także należy, że w myśl znowelizowanego omawianą ustawą art. 25d pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego, nie przysługuje mu prawo do tymczasowego pomieszczenia. A zatem przymus opróżnienia lokalu może być przez komornika sądowego zrealizowany do noclegowni bądź schroniska dla bezdomnych.

Nie ulega wątpliwości, że okres najmu instytucjonalnego, z założenia ustawodawcy, trwa bardzo długo (15 czy nawet 30 lat). W związku z tym, w tak długim okresie czasu nie można przewidzieć, czy sytuacja najemcy (zdrowotna, rodzinna, itd.) nie ulegnie trwałej i radykalnej zmianie (pogorszeniu) i czy nie spowoduje to niemożności opłacania należnego czynszu, co skutkować będzie wypowiedzeniem umowy najmu przez operatora mieszkaniowego lub wynajmującego.

Nie do zaakceptowania jest przyjęta regulacja, zgodnie z którą sytuacja życiowa najemcy nie będzie podlegała ocenie żadnego organu, w tym przede wszystkim sądu i w konsekwencji zostanie on usunięty przez komornika do noclegowi, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, a więc pozbawiony lokalu mieszkalnego i faktycznie bezdomny. Nie można wykluczyć sytuacji, że powyższe konsekwencje dotkną grupy osób objętych dotąd szczególną ochroną przed bezdomnością, w stosunku do których sąd nie może orzec o braku uprawnień do lokalu socjalnego, a więc m.in. kobiet w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych, obłożnie chorych.

Przyjęte rozwiązania, związane z brakiem jakiejkolwiek ochrony najemcy przez bezdomnością, budzą szczególne wątpliwości przy najmie instytucjonalnym lokali realizowanym w ramach Programu „Mieszkanie Plus”. Wprawdzie odbiorcy programu nie zostali precyzyjnie wskazani przez ustawodawcę, ale z uzasadnienia projektu ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz ze stenogramu dyskusji odbytej w Senacie w dniu 26 lipca 2017 r., wynika, że najem lokali w trybie wskazanym w ustawie przeznaczony jest dla osób o dochodach uniemożliwiających obecnie nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych – także osób nieposiadających zdolności kredytowej.

Prawo pierwszeństwa zawarcia umowy najmu przysługuje w sytuacji, gdy członkowie gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem osiągają względnie niższe dochody. Ponadto kryteriami pierwszeństwa zawarcia umowy najmu są m.in.: posiadanie przez osoby ubiegające się o najem lokalu co najmniej jednego dziecka bądź też dziecka legitymującego się orzeczeniem o umiarkowanym lub znacznym stopniem niepełnosprawności, ukończony 65 rok życia osoby ubiegającej się o najem, legitymowanie się orzeczeniem o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności. Niewątpliwie większość wskazanych wyżej kategorii osób należy jednocześnie do tych grup lokatorów, którym na podstawie obowiązującego aktualnie art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów przysługiwałoby prawo do otrzymania lokalu socjalnego orzeczonego przez sąd w wyroku sądowym nakazującym eksmisję. Dlatego też pozbawienie tej grupy osób – najemców lokali w trybie najmu instytucjonalnego realizowanego w ramach Programu „Mieszkanie Plus” możliwości zbadania ich sytuacji pod kątem uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego i pozbawienie ich uprawnień do otrzymania pomieszczenia tymczasowego stanowi naruszenie postanowień art. 75 Konstytucji RP, nakładającego na władze publiczne obowiązek przeciwdziałania bezdomności. Pominięcie w omawianych regulacjach minimalnych standardów chroniących osoby eksmitowane z mieszkania przed bezdomnością, może ponadto prowadzić do naruszenia godności człowieka. Wspomniane przepisy mogą stać się wręcz swoistą „pułapką prawną” dla omawianej grupy osób, zwłaszcza z uwagi na to, że oszacowanie ryzyka istotnej zmiany sytuacji materialnej, zdrowotnej, rodzinnej w perspektywie 30 lat trwania umowy najmu jest po prostu niemożliwe. To zaś powoduje, iż omawiane regulacje budzą wątpliwości także z punktu widzenia zasad sprawiedliwości społecznej, o jakich mowa w art. 2 Konstytucji RP.

W wystąpieniu do Prezydenta RP Rzecznik zwraca też uwagę na niezwykle szybki tryb uchwalenia przez Sejm i przyjęcia przez Senat ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Rządowy projekt ustawy liczący 141 artykułów i wprowadzający istotne zmiany do 8 innych ustaw wpłynął do Sejmu w dniu 12 lipca 2017 r., a w dniu 20 lipca 2017 r. odbyły się wszystkie trzy czytania tego projektu i uchwalenie ustawy. Zaś w dniu 27 lipca 2017 r. ustawa została przyjęta bez poprawek przez Senat. Analiza procesu legislacyjnego wskazuje, że przedmiotowy projekt rządowy, w zakresie regulacji związanych z najem lokali oraz wprowadzeniem do obrotu prawnego nowej instytucji najmu instytucjonalnego, nie był poddany konsultacjom publicznym, w tym w szczególności konsultacjom z organizacjami zajmującymi się ochroną praw lokatorów. Warto także wskazać, że uzasadnienie projektu ustawy skierowanego do Sejmu nie zawiera w swej treści uzasadnienia dla wprowadzenia tej zupełnie nowej instytucji prawnej, a zwłaszcza nie zawiera uzasadnienia powodów, dla których najemców instytucjonalnych pozbawiono choćby elementarnej ochrony przed bezdomnością w przypadku rozwiązania umowy najmu instytucjonalnego na skutek jej wypowiedzenia przez właściciela lokalu.