Uregulowanie praw do gruntu

W praktyce nierzadko zdarzają się sytuacje, gdy wprawdzie istnieje osoba, która nieruchomością włada jak właściciel, ale nie jest ona jej formalnym właścicielem.

W praktyce nierzadko zdarzają się sytuacje, gdy wprawdzie istnieje osoba, która nieruchomością włada jak właściciel, ale nie jest ona jej formalnym właścicielem. Istnieją jednak instytucje prawne, które mają umożliwić posiadaczowi uregulowanie praw do gruntu.

Zasiedzenie
Jedną z form uregulowania praw do gruntu jest instytucja zasiedzenia. Instytucję zasiedzenia regulują przepisy art. 172–176 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Art. 172 kodeksu cywilnego wymaga dla nabycia własności przez zasiedzenie, aby posiadanie było samoistne. Posiadaczem samoistnym jest osoba niebędąca właścicielem, która faktycznie włada tą nieruchomością tak jak właściciel. Użytkownik nieruchomości, najemca, dzierżawca lub osoba mająca do nieruchomości inny tytuł prawny, z którym łączy się określone władztwo nad tą nieruchomością, jest tylko posiadaczem zależnym i jako taki nie nabędzie nieruchomości przez zasiedzenie. Wszystkie dyspozycje posiadacza powinny swoją treścią odpowiadać dyspozycjom właściciela nieruchomości. Posiadacz winien więc wykonywać wszelkie czynności, wskazujące na samodzielny, niczym nieskrępowany stan posiadania. Posiadaniem takim jest niewątpliwie władztwo uzewnętrzniające się poprzez na przykład uprawę ziemi, oddawanie działki w dzierżawę sąsiadom, płacenie za działkę podatków od nieruchomości, ujawnianie swojego stanu posiadania w ewidencji gruntów, ponoszenie wydatków związanych z ubezpieczeniem budynków oraz zabudowywanie nieruchomości i rozbudowywanie budynków na gruncie.
Długość terminów, po upływie których następuje nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie, zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza nieruchomości. Pojęcia dobrej i złej wiary nie zostały w kodeksie cywilnym zdefiniowane. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że dobra wiara oznacza stan świadomości posiadacza wyrażający się w błędnym przekonaniu o przysługującym mu prawie własności, mimo że rzeczywisty stan prawny jest odmienny, i przy jednoczesnym usprawiedliwieniu błędności tego przekonania. Ze złą wiarą będziemy mieli zatem do czynienia wówczas, gdy osoba ma świadomość, że nie przysługuje jej prawo własności albo też nie ma tej świadomości, jednakże powinna ją mieć, gdyby postępowała z należytą starannością i zgodnie z zasadami współżycia społecznego. Niestety w orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze i nie może skorzystać z krótszego terminu zasiedzenia.

Należy mieć na uwadze, że zgodnie z postanowieniami art. 176 kodeksu cywilnego, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, w którym sam posiada, czas posiadania swego poprzednika prawnego. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieści lat.

Samo zasiedzenie, tak jak i dziedziczenie, następuje z mocy samego prawa. Natomiast stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie następuje na podstawie orzeczenia sądowego wydawanego w trybie nieprocesowym na podstawie art. 609–610 kodeksu postępowania cywilnego. W celu stwierdzenia zasiedzenia zainteresowany powinien wnieść wniosek do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Jeżeli wnioskodawca nie wskaże innych zainteresowanych, sąd przed wydaniem orzeczenia musi wezwać innych zainteresowanych przez ogłoszenie. Ogłoszenie takie powinno zawierać dokładne określenie nieruchomości oraz imię i nazwisko jej posiadacza samoistnego. Jeżeli w terminie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia nikt się nie zgłosi albo zgłosiwszy się nie wykaże prawa własności, sąd wydaje postanowienie o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, jeżeli oczywiście wszystkie przesłanki zasiedzenia zostały wykazane przez wnioskodawcę.

Nabycie gruntu pod budynkiem
W sytuacjach gdy dana osoba niebędąca właścicielem gruntu wzniosła budynek na tym gruncie budynek, przyjmuje się konstrukcję, że z mocy samego prawa właściciel gruntu staje się właścicielem budynku, ten zaś, kto budynek zbudował, jest jedynie właścicielem nakładów poczynionych na tę budowę. Przepisy kodeksu cywilnego przewidują jednak możliwość uregulowania stanu prawnego takiej nieruchomości. Zgodnie z art. 231 § 1 kodeksu cywilnego samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Zgodnie z tym przepisem, aby osoba, która wzniosła budynek na cudzym gruncie mogła wysunąć swoje roszczenie wobec właściciela gruntu i stać się właścicielem zajętej pod budowę nieruchomości, musi jednocześnie spełnić kilka przesłanek. Przede wszystkim musi być samoistnym posiadaczem, czyli osobą, która faktycznie włada nieruchomością jak właściciel i ma wolę zachowania rzeczy dla siebie.

Czym jest posiadanie samoistne, omówiłem już przy okazji zasiedzenia. Roszczenie określone w art. 231 § 1 kodeksu cywilnego przysługuje również tej osobie, która w chwili realizacji roszczenia jest współposiadaczem nieruchomości, jak również współwłaścicielowi nieruchomości, który wzniósł budynek na gruncie niebędącym jego wyłączną własnością. Może zdarzyć się też sytuacja, gdy nie jedna, a kilka osób (współposiadaczy) wzniosło budynek na cudzym gruncie, wówczas należałoby przyjąć, że każdej z tych osób przysługuje roszczenie o przeniesienie na nią odpowiedniego udziału we własności części nieruchomości. Na skutek skutecznej realizacji takiego roszczenia osoby, które razem wzniosły budynek na cudzym gruncie, staną się współwłaścicielami nieruchomości pod budynkiem. Osoba, która wzniosła budynek, musi ponadto działać w dobrej wierze.

W orzecznictwie przyjmuje się jednak, że mimo złej wiary posiadacz samoistny może domagać się przeniesienia na niego, na podstawie art. 231 § 1 kc, własności, jeżeli ze względu na okoliczności danego przypadku zasady współżycia społecznego nakazują traktowanie go tak jak posiadacza w dobrej wierze.

Należy ponadto zwrócić uwagę, że prawo do żądania przeniesienia własności gruntu ma osoba, która wzniosła na gruncie budynki lub inne urządzenia, ale tylko takie, które są trwale związane z gruntem. Powszechnie przyjmuje się, że aby budynek można byłoby uznać za trwale z gruntem związany, musi on posiadać fundamenty. Zatem prawo do żądania wykupu gruntu nie będzie przysługiwało na przykład osobie, która wzniosła na gruncie domek letniskowy bez fundamentów czy inną budowlę, która nie jest trwale związana z gruntem.

Jeszcze jedną ważną sprawą jest, aby budynki lub urządzenia znajdujące się na gruncie miały wartość przekraczającą znacznie wartość gruntu. Art. 231 §2 kodeksu cywilnego przewiduje także sytuację odwrotną, a mianowicie właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Roszczenie to przysługuje właścicielowi niezależnie od tego, czy osoba, która wzniosła budowlę, była posiadaczem i niezależnie od tego, czy była w dobrej, czy złej wierze. Wystarczy, że wartość budynku lub innego urządzenie znacznie przekracza wartość zajętej na ten cel działki.
Realizacja roszczenia z art. 231 najczęściej następuje w formie powództwa przeciwko aktualnemu właścicielowi, w którym osoba, która wzniosła budynek, domaga się, aby właściciel przeniósł na nią prawo własności do zabudowanej części działki. Sąd uznając, że spełnione zostały wszystkie przesłanki, o których mowa wyżej, powoła geodetę, który wydzieli działkę zabudowaną, to znaczy taką, która jest niezbędna dla prawidłowego funkcjonowania budynku. Najczęściej oprócz faktycznego gruntu pod budynkiem będzie to dodatkowe kilka arów umożliwiające właściwe korzystanie z całej nieruchomości. Sąd zleci także biegłemu rzeczoznawcy wycenę nieruchomości, aby możliwe było określenie wynagrodzenia dla właściciela za odebraną część gruntu.

Przekroczenie przy budowie granic gruntu
Art. 151 kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli w chwili wznoszenia budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granic albo jeżeli grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Zatem do przekroczenia granicy nie może dojść w wyniku zamiaru rozumianego jako świadome działanie osoby budującej, zmierzające do naruszenia granicy nieruchomości sąsiedniej. Jeżeli więc w rzeczywistości do przekroczenia granic doszło w wyniku lekkomyślności lub niedbalstwa budującego, czyli z winy nieumyślnej, jak i w sytuacji, gdy zachowaniu budującego w ogóle nie można przypisać winy oraz pod warunkiem że właściciel nie sprzeciwił się przekroczeniu granic i gdy nie grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda, nie może on żądać rozbiórki. Roszczenia wynikające z art. 151 najczęściej są realizowane przez przeniesienie własności zajętej części nieruchomości za wynagrodzeniem.

Właściciel może żądać ponadto, aby wykupiono od niego większą, niż tylko zajętą pod budynek część nieruchomości, lub też nawet całą nieruchomość, jeżeli w wyniku działania budującego straciła ona dla niego znaczenie gospodarcze. Najczęściej chodzić będzie tu o przypadki, gdy po odłączeniu części działki zajętej pod budowę pozostała część nieruchomości ze względu na przepisy prawa budowlanego jest za mała, aby wybudować na niej dom, co było zamiarem właściciela, lub też realizacja innych zamierzeń właściciela okazuje się w tej sytuacji niemożliwa.

Realizacja roszczenia wynikającego z art. 151 może nastąpić także poprzez ustanowienie za wynagrodzeniem służebności. W tej sytuacji grunt pod budynkiem nie zmieni właściciela, a jedynie właściciel budynku za wynagrodzeniem uzyska prawo do korzystania z gruntu sąsiada. Treścią takiej służebności będzie tolerowanie przez właściciela zajętej nieruchomości sytuacji, że na jego gruncie znajduje się część budynku innej osoby. Prawo wyboru sposobu realizacji roszczenia przysługuje właścicielowi gruntu, którego granica została przekroczona. Realizacja roszczenia z art. 151 najczęściej następuje poprzez wniesienie pozwu do sądu, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony w tej kwestii zawarły umowę o przeniesieniu własności części nieruchomości lub o ustanowieniu służebności.