Uprawnienia właściciela mieszkania

Najemca może korzystać z mieszkania z wyłączeniem innych osób, a w tym także właściciela lokalu. W niektórych przypadkach właściciel może wejść do wynajmowanego lokum nawet bez zgody najemcy.

Sąd Najwyższy podał ostatnio, że do Izby Karnej trafiło pytanie prawne dotyczące przestępstwa naruszenia miru domowego. Wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprawcą takiego przestępstwa może być właściciel mieszkania. Inaczej stawiając pytanie: czy właściciel ma zawsze prawo wejścia do mieszkania, które – na mocy tytułu prawnego (np. najmu) – zajmuje inna osoba?

Kodeks karny przewiduje odpowiedzialność tego, kto „wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza”. Za naruszenie w ten sposób miru domowego może grozić nawet kara rocznego pozbawienia wolności. W odniesieniu do przedstawionej sytuacji należy zapytać, jak przepis rozumie pojęcie „cudzy dom, mieszkanie”. W kategoriach własności sprawa wydaje się oczywista. Dane lokum należy do właściciela, a nie np. najemcy. Teoretycznie należałoby założyć, że właściciel może wchodzić do „swojego” mieszkania zupełnie legalnie w każdym czasie. Jednak należy popatrzeć na to zagadnienie z innej strony: zadaniem cytowanego przepisu jest ochrona wolności „gospodarza” danego miejsca od obecności innych osób. Takim gospodarzem, a więc osobą uprawnioną do ochrony swojego miejsca zamieszkania, jest także osoba, która na jakiejś postawie prawnej może dysponować danym miejscem z wyłączeniem innych osób. Podobny wniosek można wysnuć także z przepisów prawa cywilnego, bowiem zgodnie z art. 690 k.c. „do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.”

Nie sposób przewidzieć wyroku Sądu Najwyższego, jednak dotychczasowe stanowisko doktryny wskazuje, że najemca mieszkania staje się osobą uprawnioną także w stosunku do właściciela nieruchomości, choć z ograniczeniami wynikającymi z prawa cywilnego. Oznacza to, że właściciel lokalu, aby móc rościć sobie prawo do wejścia do wynajmowanego mieszkania bez zgody najemcy, musi mieć szczególną podstawę prawną.

Jednym z takim przepisów jest art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (Dz.U. Nr 71, poz. 733), zgodnie z którym „w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale”. Innym przypadkiem, o którym mówi ww. ustawa, jest kontrolowanie stanu lokalu. Właściciel może żądać udostępnienia lokalu w celu „dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania”. Podobnie gdy najemca nie wykonuje napraw, do których jest zobowiązany, nawet po jego uprzednim wezwaniu, właściciel może żądać udostępnienia lokalu w celu zastępczego wykonania prac obciążających lokatora. W tych dwóch przypadkach konieczna jest zgoda najemcy, bo przepis art. 10 ust. 3 pkt 1 i 3 mówi jedynie o tym, że „lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal” i to po wcześniejszym ustaleniu terminu. Inaczej więc niż w przypadku awarii, nie ma możliwości, aby wejść do mieszkania z nawet z asystą policji.

Warto jednak podkreślić, że inaczej sprawa będzie wyglądała, jeżeli dana osoba nie dysponuje żadnym skutecznym tytułem prawnym. W takim wypadku właściciel może przede wszystkim powołać się na art. 222 § 1 k.c i „żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana” - i skierować sprawę do sądu z tzw. powództwem eksmisyjnym. Należy jednak pamiętać o tym, że bez orzeczenia sądowego nie możemy samodzielnie „odbierać” własności. Jeszcze inaczej możemy postąpić, jeżeli mamy do czynienia z bardziej drastycznym przypadkiem i ktoś narusza nie tylko własność, ale i stan posiadania – w takim wypadku można zastosować tzw. obronę konieczną i dozwoloną samopomoc, o której mowa w art. 343 k.c. Należy tylko podkreślić, że ochrona posiadania chroni stan faktyczny – posiadanie, a nie własność. Oznacza to, że przysługuje każdemu posiadaczowi, niezależnie od jego dobrej wiary. Będąc świadkiem zdarzenia, w którym naruszający wchodzi do mieszkania i wnosi tam swoje rzeczy, posiadacz może - stosując obronę konieczną - wynieść rzeczy, wymienić zamki w drzwiach, a także usunąć siłą naruszającego. Natomiast jeżeli spotykamy się z takim stanem rzeczy niejako „po fakcie” (np. po przyjeździe z wakacji natykamy się na „dzikiego lokatora”), możliwe jest skorzystanie z dozwolonej samopomocy - „przywrócenie własnym działaniem stanu poprzedniego”. Należy jednak pamiętać, że nie wolno stosować przy tym przemocy względem osób.