Umowa zamiany w branży nieruchomości

Będąc właścicielem nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, możemy dokonać zamiany.

Umowa zamiany zdefiniowana została w art. 603 kodeksu cywilnego. W myśl tego przepisu przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Jest to więc umowa wzajemna, dwustronnie zobowiązująca, do której w myśl art. 604 kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Zatem będąc właścicielem nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, możemy dokonać zamiany. Oczywiście niekoniecznie nieruchomość trzeba zamieniać na inną nieruchomość. Równie dobrze można zamienić na przykład mieszkanie na samochód, ale w praktyce takie transakcje występują sporadycznie.

Zamiana między właścicielami, tak jak sprzedaż, nie wymaga niczyjej zgody, a właściciel może swobodnie dysponować swoją własnością. Zamiana, jak każda inna umowa, w której następuje przeniesienie własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wymaga formy aktu notarialnego, nawet jeżeli tylko jeden z przedmiotów zamiany jest nieruchomością lub spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Zatem strony po ustaleniu warunków finansowych zamiany, czyli ewentualnych dopłat i szczegółów dotyczących przekazania rzeczy, udają się do notariusza, gdzie zawierają umowę zamiany. Z chwilą podpisania aktu notarialnego następuje wzajemne przeniesienie prawa własności.

W wypadku lokali spółdzielczych własnościowych nowy właściciel po transakcji musi jeszcze złożyć w spółdzielni mieszkaniowej wniosek o przyjęcie w poczet członków, co jest warunkiem koniecznym uzyskania prawa do lokalu. Jednocześnie opuszczający spółdzielnię zbywca lokalu spółdzielczego własnościowego występuje o skreślenie go z listy członków.

Ważne przy tego typu transakcji jest to, że koszty zamiany są mniejsze niż sprzedaży. Zatem również ze względów podatkowych korzystniej jest zawrzeć umowę zamiany niż dwie odrębne umowy sprzedaży. W przypadku różnej wartości zamienianych nieruchomości strony mogą określić stosowną dopłatę, której sposób i termin zapłaty należy umieścić w akcie notarialnym.

Podatki

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Umowa zamiany zgodnie z ustawą z dnia 9 września 2000 r. podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podatek w wysokości 2 proc. przy zamianach mieszkań płaci się jednak nie tak, jak przy sprzedaży od wartości przedmiotu umowy, lecz od różnicy ich wartości, a przy pozostałych zamianach od przedmiotu, od którego należy się większy podatek. Zaniżając zatem w rozsądnych granicach wartość mieszkań, tak aby ich wartość była mniej więcej równa, można znacznie zmniejszyć wysokość podatku lub go nawet uniknąć.

Oczywiście, jeżeli przedmiotem zamiany są dwa prawie identyczne metrażowo mieszkania, podanie równych wartości nie stanowi problemu, natomiast podstawą zrównania wartości dwóch mieszkań o różnej powierzchni może być fakt, że jedno z nich jest na przykład zdewastowane, położone w gorszej dzielnicy, słabiej wyposażone i dlatego tańsze.

Uzasadnienie to należy zawrzeć w umowie notarialnej, gdyż urzędy skarbowe sprawdzają, czy wartości podane w umowie nie różnią się zbytnio od przeciętnych cen rynkowych podobnych mieszkań. Jeżeli stwierdzą, że wartość podana przez strony nie odpowiada wartości rynkowej, określą własną wartość i od niej naliczą należny podatek. Zamieniający mogą oczywiście nie zgodzić się z opinią urzędu i wówczas mieszkania oszacuje rzeczoznawca majątkowy wyznaczony przez urząd. Jeśli jednak wartość ustalona przez biegłego przekroczy o 33 proc. kwotę podaną w umowie, wówczas strony, oprócz odsetek liczonych od dnia zawarcia umowy, muszą ponieść koszty opinii biegłego.

Przy zamianie istnieją jednak przypadki zwolnienia stron umowy od podatku od czynności cywilnoprawnych. I tak na przykład, jeśli własnościowymi mieszkaniami spółdzielczymi zamieniają się osoby z pierwszej grupy podatkowej (małżonkowie, rodzice, dzieci, dziadkowie, zięć i synowa), nie płacą oni podatku od czynności cywilnoprawnych nawet przy różnicy wartości lokali.

Podatek dochodowy

Jeżeli dokonujemy zamiany, możemy być również zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Zamiana jest bowiem jedną z form odpłatnego zbycia i podobnie jak w wypadku sprzedaży, jeżeli następuje przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Należy pamiętać, że w wypadku zamiany pięcioletni okres, o którym mówią przepisy, dotyczy każdej z osób dokonujących zamiany. Zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem ze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych jest wartość rynkowa nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany – u każdej ze stron umowy.

Pseudozamiany

Oprócz umów zamian na rynku nieruchomości bardzo często występują tzw. pseudozamiany, tj sytuacje, w których faktycznie dochodzi do wzajemnej wymiany lokali mieszkalnych między osobami je zajmującymi, ale nie będącymi ich właścicielami. Czynności tej nie można uznać za zamianę, gdyż nie dokonuje się między właścicielami i nie spełnia przesłanek zawartych w art. 603 kodeksu cywilnego definiującego umowę zamiany. Z taką pseudozamianą mamy do czynienia na przykład wówczas, gdy chcemy zamienić zajmowane mieszkanie komunalne, spółdzielcze lokatorskie czy zakładowe. Taka operacja jest jednak możliwa i można ją przeprowadzić.

Lokal komunalny na lokal komunalny

Pseudozamiany lokali mogą dokonać główni lokatorzy, oczywiście za zgodą właściciela, czyli gminy. Sprawami tego typu zajmują się wydziały mieszkaniowe, gdzie należy złożyć wniosek o zamianę mieszkania. Wydział mieszkaniowy gminy opiniuje wnioski i kieruje je na posiedzenie zarządu gminy, który podejmuje decyzję. Jeśli wyrażono zgodę, następuje zdanie mieszkań i każda ze stron dostaje skierowanie do swej nowej administracji w celu podpisania umowy najmu.

Lokal hipoteczny na lokal komunalny

W celu realizacji transakcji właściciel mieszkania hipotecznego i lokator mieszkania komunalnego muszą udać się do gminy i tam złożyć wniosek. Jeśli zarząd wyraził zgodę, gmina wydaje zaświadczenie dla notariusza do zawarcia umowy, gdyż w związku z tym, że jeden z lokali jest nieruchomością, przeniesienie jego własności wymaga zachowania formy aktu notarialnego.

Zdarza się, że notariusze sporządzają w takich przypadkach umowę sprzedaży, co nie jest prawidłowe. Wymieniona umowa nie jest bowiem sprzedażą, ponieważ nie następuje w niej zapłata, a ewentualna dopłata przy zamianie mieszkania z mniejszego na większe nie będzie ekwiwalentna wartości rynkowej, co spowoduje duże reperkusje na gruncie prawa podatkowego i postępowanie przed urzędem skarbowym. Właściwa umowa powinna być zatem zbliżona do treści umowy zamiany i powinna zawierać przeniesienia prawa własności lokalu hipotecznego w zamian za „nabycie praw najmu lokalu” lub w zamian za „wstąpienie w stosunek najmu". Zatem odpowiednie sformułowanie treści aktu notarialnego jest bardzo ważne dla późniejszych konsekwencji prawnych. W wyniku tak zawartej umowy notariusz kieruje wniosek do sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych prowadzącego księgę wieczystą dla lokalu hipotecznego o wpisanie byłego lokatora mieszkania komunalnego jako właściciela lokalu hipotecznego, a były właściciel lokalu hipotecznego, mając w ręce akt notarialny, udaje się do gminy, gdzie podpisuje umowę najmu lokalu komunalnego.

Na rynku występuje jeszcze wiele innych pseudozamian, na przykład lokalu spółdzielczego lokatorskiego na inny lokal spółdzielczy lub zakładowy. Procedury obowiązujące przy tych zamianach będą jednak tylko odmianą dotychczas omówionych. Należy jednak pamiętać, że zawsze zarówno warunki, jakie należy spełnić, jak i sama zgoda na dokonanie takiej pseudozamiany, będą zależeć od woli właściciela.

Nieformalne dopłaty

W przypadku formalnych umów zamiany w rozumieniu kodeksu cywilnego, kiedy występuje różnica wartości zamienianych mieszkań, strony z reguły ustalają dopłaty. Wysokość takiej dopłaty i termin jej uiszczenia ustalane są w akcie notarialnym. Wszelkie dopłaty przy zamianie lokali komunalnych i lokatorskich są natomiast formalnie nielegalne, ponieważ takie mieszkania są niezbywalne. Ale i tak lokatorzy biorą pieniądze głównie za nadwyżkę metrażu.

Kontrahenci umawiają się z reguły, że jeden z nich dopłaci drugiemu po sfinalizowaniu transakcji, czyli po podpisaniu umowy najmu, określoną kwotę pieniędzy, nie mając gwarancji, że kwota ta zostanie zapłacona. Dopłata ta jest w zasadzie nielegalna i trudno ją formalnie wyegzekwować. Prostą receptą może okazać się tutaj weksel. Osoba zobowiązana do dopłaty, podpisując weksel, staje się dłużnikiem. W momencie uregulowania należności wierzyciel zwraca weksel dłużnikowi, a w wypadku nie otrzymania należności, ma dobre zabezpieczenie do sądowego odzyskania długu.

Podsumowanie

Starałem się przedstawić powyżej, że umowa zamiany może być bardzo korzystną formą nabycia nowej nieruchomości, zwłaszcza jeżeli porównamy ją do zawierania dwóch oddzielnych umów sprzedaży. Coraz więcej osób, chcąc zaoszczędzić na opłatach, jest zainteresowanych zamianą mieszkań na mniejsze. Dotyczy to głównie ludzi starszych, ale także osób, których ze względu na utratę pracy i pogorszenie warunków finansowych nie stać na utrzymanie wcześniej kupionego, dużego mieszkania. Dla nich zawarcie umowy zamiany może być atrakcyjnym sposobem przeprowadzenia transakcji.

Cenne informacje dla kupujących i najmujących mieszkania w dodatku „ABC”, w każdym numerze dwutygodnika „Krakowski Rynek Nieruchomości"