Umowa zamiany na rynku nieruchomości

Umowa zamiany ze względu na koszty może być korzystniejsza od zawierania dwóch oddzielnych umów sprzedaży, dlatego warto, aby osoby szukające dla siebie większego mieszkania oprócz ofert sprzedaży zainteresowały się także ofertami zamiany. Niejednokrotnie zamieniając swoje mniejsze mieszkanie na większe, można znacznie zaoszczędzić na opłatach nawet w stopniu umożliwiającym remont nowego mieszkania, a ponadto wiele atrakcyjnych ofert na rynku dostępnych jest tylko w formie zamiany.

Co to jest zamiana

Umowa zamiany została zdefiniowana w art. 603 kodeksu cywilnego. W myśl tego przepisu przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Jest to więc umowa wzajemna, dwustronnie zobowiązująca, do której w myśl art. 604 kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
Będąc zatem właścicielem nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, możemy go zamienić. Oczywiście niekoniecznie nieruchomość trzeba zamieniać na inną nieruchomość. Równie dobrze można zamienić na przykład mieszkanie na samochód, ale w praktyce takie transakcje występują sporadycznie. Zamiana między właścicielami, tak jak sprzedaż, nie wymaga niczyjej zgody, a właściciel może swobodnie dysponować swoją własnością.
Zamiana, jak każda inna umowa, w której następuje przeniesienie własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wymaga formy aktu notarialnego, nawet jeżeli tylko jeden z przedmiotów zamiany jest nieruchomością lub spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Zatem strony po ustaleniu warunków finansowych zamiany, czyli ewentualnych dopłat i szczegółów dotyczących przekazania rzeczy, udają się do notariusza, gdzie zawierają umowę zamiany. Z chwilą podpisania aktu notarialnego następuje wzajemne przeniesienie prawa własności.
W wypadku lokali spółdzielczych własnościowych nowy właściciel po transakcji musi jeszcze złożyć w spółdzielni mieszkaniowej wniosek o przyjęcie w poczet członków, co jest warunkiem koniecznym uzyskania prawa do lokalu. Jednocześnie opuszczający spółdzielnię zbywca lokalu spółdzielczego własnościowego występuje o skreślenie go z listy członków.
Ważne przy tego typu transakcji jest to, że koszty zamiany są mniejsze niż sprzedaży. Zatem również ze względów podatkowych korzystniej jest zawrzeć umowę zamiany niż dwie odrębne umowy sprzedaży. W wypadku różnej wartości zamienianych nieruchomości strony mogą określić stosowną dopłatę, której sposób i termin zapłaty należy umieścić w akcie notarialnym.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Umowa zamiany zgodnie z ustawą z dnia z dnia 9 września 2000 roku podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podatek w wysokości 2 procent przy zamianie mieszkań płaci się jednak nie tak, jak przy sprzedaży, czyli od wartości przedmiotu umowy, lecz od różnicy ich wartości, a przy pozostałych rodzajach zamiany – od przedmiotu, od którego należy się większy podatek.
Zaniżając zatem w rozsądnych granicach wartość mieszkań tak, aby ich wartość była mniej więcej równa, można znacznie zmniejszyć wielkość podatku lub go nawet uniknąć. Oczywiście, jeżeli przedmiotem zamiany są dwa prawie identyczne metrażowo mieszkania, podanie równych wartości nie stanowi problemu, a z kolei podstawą zrównania wartości dwóch mieszkań o różnej powierzchni może być fakt, że jedno z nich jest np. zdewastowane, położone w gorszej dzielnicy, słabiej wyposażone – i dlatego tańsze. Uzasadnienie to należy zawrzeć w umowie notarialnej, gdyż urzędy skarbowe sprawdzają, czy wartości podane w umowie nie różnią się zbytnio od przeciętnych cen rynkowych podobnych mieszkań. Jeżeli stwierdzą, że wartość podana przez strony nie odpowiada wartości rynkowej określą własną wartość i od niej naliczą należny podatek. Zamieniający mogą oczywiście nie zgodzić się z opinią urzędu i wówczas mieszkania oszacuje rzeczoznawca majątkowy wyznaczony przez urząd. Jeśli jednak wartość ustalona przez biegłego przekroczy o 33 procent kwotę podaną w umowie, wówczas strony, oprócz odsetek liczonych od dnia zawarcia umowy, muszą ponieść koszty opinii biegłego.
Przy zamianie istnieją jednak przypadki zwolnienia stron umowy od podatku od czynności cywilnoprawnych. I tak, na przykład, jeśli własnościowymi mieszkaniami spółdzielczymi zamieniają się osoby z pierwszej grupy podatkowej (małżonkowie, rodzice, dzieci, dziadkowie, zięć i synowa), nie płacą oni podatku od czynności cywilnoprawnych nawet przy występującej różnicy wartości lokali.

Pseudo zamiany

Oprócz umów zamian na rynku nieruchomości bardzo często występują tzw. pseudo zamiany, to znaczy sytuacje, w których faktycznie dochodzi do wzajemnej wymiany lokali mieszkalnych między osobami je zajmującymi, ale nie będącymi ich właścicielami. Czynności tej nie można uznać za zamianę, gdyż nie dokonuje się między właścicielami i nie spełnia przesłanek zawartych w art.603 kodeksu cywilnego definiującego umowę zamiany. Z taką pseudo zamianą mamy do czynienia na przykład, gdy chcemy zamienić zajmowane mieszkanie komunalne, spółdzielcze lokatorskie czy zakładowe. Taka operacja jest jednak możliwa i można ją przeprowadzić.

Lokal komunalny na lokal komunalny

Pseudo zamiany lokali mogą dokonać główni lokatorzy, oczywiście za zgodą właściciela, czyli gminy. Sprawami tego typu zajmują się wydziały mieszkaniowe, w których należy złożyć kopie decyzji przydziału oraz wniosek o zamianę mieszkania. Wniosek zawiera informację o lokatorze i jego mieszkaniu, a większość urzędów posługuje się już gotowymi wzorcami wniosków. Wniosek musi być podpisany i opieczętowany przez administratora budynku, który sprawdzi, czy lokator nie ma zaległości czynszowych. Na wniosku muszą też widnieć podpisy wszystkich pełnoletnich osób zameldowanych w lokalu. Prośbę o zamianę trzeba uzasadnić np. nadmiernym zagęszczeniem, sytuacją rodzinną, względami zdrowotnymi.
Odmowy gmin są bardzo rzadkie jednak czasami zdarzają się i nie ma od nich odwołania. Gmina może przed wydaniem decyzji zażądać na przykład informacji o miejscu pracy i wysokości dochodów, chcąc poznać wypłacalność nowego najemcy. Natomiast obecnie bez znaczenia jest wielkość rodziny, w związku z tym nawet jedna osoba może zostać lokatorem ponad 100-metrowego mieszkania. Wydział mieszkaniowy gminy opiniuje wnioski i kieruje je na posiedzenie zarządu gminy, który wydaje postanowienie. Gminy, gdzie takich pseudo zamian jest dość dużo, upraszczają sobie pracę, ustanawiając do tych spraw pełnomocnika zarządu, którym najczęściej jest kierownik wydziału spraw lokalowych. Cała procedura trwa około miesiąca. Jeśli wyrażono zgodę, uchwała zarządu jest wywieszana na urzędowej tablicy ogłoszeń, gdzie uprawomocnia się jeszcze przez dwa tygodnie. Po uprawomocnieniu się uchwały następuje zdanie mieszkań i każda ze stron dostaje skierowanie do swej nowej administracji w celu podpisania umowy najmu.
Pewien problem pojawia się w wypadku mieszkań zadłużonych, gdyż gminy nie przyjmują zobowiązań, że dopiero po podpisaniu umowy dług poprzedniego lokatora zostanie uregulowany. W takim wypadku nie wolno dawać pieniędzy zadłużonemu kontrahentowi w celu spłaty przez niego zadłużenia, lecz należy samemu wpłacić do administracji depozyt równy zadłużeniu. Jest to ważne, gdyż gdyby w ostatniej chwili do zamiany nie doszło, depozyt zostanie nam zwrócony, natomiast pieniędzy danych drugiej stronie możemy już nigdy nie odzyskać. Sama procedura zamiany mieszkań komunalnych praktycznie nic nie kosztuje, a gmina nie może uzależnić podpisania umowy najmu od wpłacenia kaucji.

Lokal hipoteczny na lokal komunalny

W celu realizacji transakcji właściciel mieszkania hipotecznego i lokator mieszkania komunalnego muszą udać się do gminy i złożyć tam wniosek. Wniosek taki jest prawie identyczny z tym dotyczącym zamiany lokali komunalnych. Jeśli zarząd wyraził zgodę, uchwała jest wywieszana na tablicy ogłoszeń i uprawomocnia się w terminie dwóch tygodni. Po uprawomocnieniu się decyzji i zdaniu mieszkania komunalnego gmina wydaje zaświadczenie dla notariusza do zawarcia umowy, gdyż w związku z tym, że jeden z lokali jest nieruchomością, przeniesienie jego własności wymaga zachowania formy aktu notarialnego.
Właściciel lokalu hipotecznego, będąc prawnym właścicielem swojego lokalu, nikogo nie musi pytać o zgodę. Przedstawia notariuszowi odpis z księgi wieczystej poświadczający własność lokalu, a lokator komunalny zaświadczenie z gminy i decyzję przydziału.
Zdarza się, że notariusze sporządzają w takich przypadkach umowę sprzedaży, co nie jest prawidłowe. Wymieniona umowa nie jest bowiem sprzedażą, bo nie następuje w niej zapłata, a ewentualna dopłata przy zamianie mieszkania z mniejszego na większe nie będzie ekwiwalentna wartości rynkowej (średniej cenie lokali w danej miejscowości), co spowoduje duże reperkusje na gruncie prawa podatkowego i postępowanie przed Urzędem Skarbowym. Właściwa umowa powinna być zatem zbliżona do treści umowy zamiany, a powinna zawierać przeniesienia prawa własności lokalu hipotecznego w zamian za „nabycie praw najmu lokalu takiego a takiego” lub w zamian za „wstąpienie w stosunek najmu".
Zatem odpowiednie sformułowanie treści aktu notarialnego jest bardzo ważne dla późniejszych konsekwencji prawnych. W wyniku tak zawartej umowy notariusz kieruje wniosek do sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych prowadzącego księgę wieczystą dla lokalu hipotecznego o wpisanie byłego lokatora mieszkania komunalnego jako właściciela lokalu hipotecznego, a były właściciel lokalu hipotecznego, mając w ręku akt notarialny, udaje się do gminy, gdzie podpisuje umowę najmu lokalu komunalnego.
Jeżeli gmina nie zgodzi się na zamianę, nie należy jednak załamywać rąk, zwłaszcza jeżeli lokal komunalny przeznaczony jest do wykupu. Wówczas dotychczasowy lokator mieszkania komunalnego, zamiast wniosku o zamianę, składa w gminie wniosek o wykup. Po przygotowaniu niezbędnej dokumentacji u notariusza dokonuje wykupu lokalu, a następnie już jako jego właściciel, nie pytając nikogo o zgodę, może dysponować swoim lokalem.

Na rynku występuje jeszcze wiele innych pseudo zamian, na przykład lokalu spółdzielczego lokatorskiego na inny lokal spółdzielczy lub zakładowy. Procedury obowiązujące przy tych zamianach będą jednak tylko odmianą dotychczas omówionych. Należy jednak pamiętać, że zawsze zarówno warunki, jakie należy spełnić, jak i sama zgoda na dokonanie takiej pseudo zamiany będą zależeć od woli właściciela (spółdzielni, przedsiębiorstwa, gminy).

Nieformalne dopłaty

W wypadku formalnych umów zamiany w rozumieniu kodeksu cywilnego, gdy występuje różnica wartości zamienianych mieszkań, strony z reguły ustalają dopłaty. Wysokość takiej dopłaty i termin jej zapłaty ustalane są w akcie notarialnym. Wszelkie dopłaty przy zamianie lokali komunalnych i lokatorskich są natomiast formalnie nielegalne, ponieważ mieszkania takie są niezbywalne. Ale i tak lokatorzy biorą pieniądze głównie za nadwyżkę metrażu. Zwyczajowo metr mieszkania własnościowego jest dwukrotnie droższy niż metr analogicznego mieszkania komunalnego czy lokatorskiego. Kontrahenci umawiają się z reguły, że jeden z nich dopłaci drugiemu po sfinalizowaniu transakcji, czyli po podpisaniu umowy najmu określoną kwotę pieniędzy, nie mając gwarancji, że kwota ta zostanie zapłacona. Dopłata ta jest w zasadzie nielegalna i trudno ją formalnie wyegzekwować. Prostą receptą może okazać się tutaj weksel. Osoba zobowiązana do dopłaty, podpisując taki weksel, staje się dłużnikiem. W momencie uregulowania należności wierzyciel zwraca weksel dłużnikowi, a w wypadku nie otrzymania należności ma dobre zabezpieczenie do sądowego odzyskania długu.

Podsumowanie

Starałem się przedstawić powyżej, że umowa zamiany może być bardzo korzystną formą nabycia nowej nieruchomości, zwłaszcza jeżeli porównamy ją do zawierania dwóch oddzielnych umów sprzedaży. Coraz więcej osób, chcąc zaoszczędzić na opłatach, jest zainteresowanych zamianą mieszkań na mniejsze. Dotyczy to głównie osób starszych, ale także osób, których ze względu na utratę pracy i pogorszenie warunków finansowych nie stać na utrzymanie wcześniej kupionego, dużego mieszkania. W związku z tym, że rynek zamiany nieruchomości rozwija się, doszło do tego, że część firm pośredniczących w obrocie nieruchomościami wyspecjalizowała się w zamianach. W Polsce, szczególnie w latach 90., ruch na rynku pseudo zamian był duży, zwłaszcza w zakresie mieszkań komunalnych. Obrót był na tyle duży, że gminy, chcąc pomóc swoim lokatorom, tworzyły komunalne biura zamiany mieszkań. Rynek ten jednak stopniowo się kurczy, głównie za sprawą coraz mniejszej liczby mieszkań jeszcze nie wykupionych przez dotychczasowych lokatorów. Będąc więc nawet właścicielem mieszkania, warto zainteresować się możliwością jego zamiany, na przykład na większe mieszkanie komunalne o atrakcyjnej lokalizacji, zwłaszcza jeżeli gmina umożliwia w przyszłości jego wykup.

Autor jest prawnikiem specjalizującym sie w rynku nieruchomości.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?