Umowa użyczenia

Zawarcie umowy użyczenia

Dający rzecz nie musi być jej właścicielem. Wystarczy, żeby był posiadaczem samoistnym lub zależnym albo nawet tylko dzierżycielem. Samo zawarcie umowy użyczenia może się odbyć w dowolnej formie, także ustnej, ale ta forma wiąże się z trudnościami udowodnienia jej istnienia w przypadku sporu lub przed organami administracji. Zawierając więc umowę użyczenia, należałoby zachować zwykłą formę pisemną. Nie ma natomiast obowiązku zawierania jej w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza. Ewentualnie podpisaną umowę możemy okazać notariuszowi w celu stwierdzenia daty pewnej, czyli urzędowego potwierdzenia faktu jej istnienia w tej dacie. Za taką usługę zapłacimy 6 zł + VAT (7,32 zł) za każdą stronę potwierdzanego dokumentu. Notariusz może również poświadczyć własnoręczność naszych podpisów, jeżeli złożymy je wobec niego na tej umowie. Za taką usługę zapłacimy 20 zł + VAT (24,40 zł) za każdy składany podpis. Ponadto zawarcie umowy użyczenia, tak jak i umowy najmu nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Treść umowy użyczenia

Umowa użyczenia została uregulowana w art. 710-719 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi regulacjami użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu w użyczenie na bezpłatne używanie, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, oddanej mu w tym celu rzeczy. Użyczenie – w odróżnieniu od umowy najmu czy dzierżawy – ma charakter nieodpłatny. Przedmiotem użyczenia może być każda rzecz nadająca się do używania, może nią być także nieruchomość. Jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może ją używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Jeżeli zatem użyczamy komuś lokal mieszkalny i nie określimy w umowie innej możliwości korzystania, to biorący w użyczenie może ten lokal wykorzystywać tylko w celach mieszkalnych. Ponadto bez zgody użyczającego biorący w użyczenie nie może oddać rzeczy osobie trzeciej do używania i zobowiązany jest ponosić zwykłe koszty utrzymania rzeczy mu użyczonej.

Zakończenie użyczenia

Jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący w użyczenie uczynił z rzeczy użytek odpowiadający treści umowy albo, gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. Niezależnie od tego, czy umowa była zawarta na czas oznaczony, czy nie, użyczający może w każdym czasie żądać zwrotu rzeczy, jeżeli okaże się, że jest ona mu potrzebna z powodów nie przewidzianych w chwili zawarcia umowy. Jeżeli zatem na przykład właściciel wyjechał na dwa lata za granicę i użyczył swoje mieszkanie na ten okres, ale z jakiś przyczyn jego pobyt za granicą musiał ulec skróceniu, po powrocie może domagać się natychmiastowego wydania mu lokalu, mimo że podpisał umowę użyczenia na dwa lata. Także w przypadku, gdy biorący w użyczenie używa rzecz w sposób sprzeczny z umową albo z przeznaczeniem rzeczy, powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, użyczający może żądać zwrotu rzeczy w każdym czasie, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony. Po zakończeniu użyczenia biorący do używania obowiązany jest zwrócić użyczającemu rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże biorący nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania.

Przedawnienie roszczeń z umowy użyczenia

Roszczenie użyczającego przeciwko biorącemu do używania o naprawienie szkody za uszkodzenie lub pogorszenie rzeczy, jak również roszczenia biorącego do używania przeciwko użyczającemu o zwrot nakładów przez niego poczynionych oraz o naprawienie szkody poniesionej wskutek wad rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Jeżeli kilka osób wspólnie wzięło rzecz do używania, ich odpowiedzialność jest solidarna.

Użyczenie zamiast najmu

Duże podobieństwo między umową najmu i użyczenia, a także zalety umowy użyczenia powodują, że od czasu do czasu właściciele – zwłaszcza lokali mieszkalnych – decydują się na zawarcie umowy użyczenia zamiast umowy najmu, co w ich mniemaniu uchroni ich przed obowiązkiem zapłacenia podatku dochodowego. Tymczasem opodatkowanie przychodu z tytułu umowy użyczenia odbywa się na analogicznych zasadach co przychodu z najmu. Podobnie ustalane są tutaj też koszty uzyskania przychodu.

Przepisy regulujące kwestię opodatkowania przychodów z tytułu użyczenia nieruchomości zawiera art. 16 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl tego przepisu za przychód z nieruchomości odstąpionych bezpłatnie w całości lub w części do używania innym osobom fizycznym i prawnym oraz jednostkom organizacyjnym nie mającym osobowości prawnej uważa się wartość czynszową stanowiącą równowartość czynszu, jaki przysługiwałby od tych osób w razie zawarcia umowy dzierżawy lub najmu nieruchomości. Zatem osoba oddająca swój lokal w nieodpłatne użyczenie zapłaci podatek dochodowy na zasadach takich, jakby ten lokal wynajmowała.

Od tej zasady istnieją jednak wyjątki. Jeżeli właściciel nieruchomości używa nieruchomości na własne potrzeby lub potrzeby członków swojej rodziny nie ustala się wartości czynszowej tej nieruchomości lub jej części, a wydatki związane z nieruchomością nie stanowią kosztu uzyskania przychodów. Zatem zgodnie z tym unormowaniem bezpłatne udostępnianie nieruchomości na rzecz członków rodziny podatnika na ich potrzeby nie powoduje powstania przychodu. O tym, co należy rozumieć pod pojęciem członków rodziny ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mówi należy więc w tym przypadku sięgnąć do definicji sformułowanej w ordynacji podatkowej. Zgodnie z art. 111 § 3 ordynacji podatkowej za członków rodziny podatnika uważa się zstępnych (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępnych (rodziców, dziadków, pradziadków), rodzeństwo, małżonków zstępnych, osobę pozostającą w stosunku przysposobienia oraz pozostającą z podatnikiem w faktycznym pożyciu. Nie jest przy tym do końca jasne sformułowanie o jakie „potrzeby” członka rodziny chodzi w przepisie. Urzędy skarbowe oczywiście próbują zawężać znaczenia tego sformułowania do potrzeb tylko mieszkaniowych. Tymczasem logicznym wydaje się, że gdyby ustawodawcy chodziło o zawężenie pojęcia potrzeb wyłącznie do potrzeb mieszkaniowych, to wyraźnie by to w przepisie zaznaczył, dopisując słowo „mieszkaniowych”. Jeśli tego nie zrobił należy rozumieć, że chodzi tu o każde potrzeby członka rodziny w tym także związane na przykład z działalnością gospodarczą członka rodziny. Zatem gdy ojciec zdecyduje się użyczyć synowi lokal, w którym będzie on prowadził działalność gospodarczą to przy takim pojmowaniu potrzeb członka rodziny nie stanowi to przychodu z nieruchomości. Ale jednocześnie dla syna wartość ewentualnego czynszu, który by płacił, nie będzie stanowiła kosztu uzyskania przychodu. Oprócz użyczenia nieruchomości członkowi rodziny nie zapłacimy również podatku, jeżeli użyczymy nieruchomość (lub jej części) na cele działalności naukowej, naukowo-technicznej, oświatowej, oświatowo-wychowawczej, kulturalnej, w zakresie kultury fizycznej i sportu, ochrony środowiska, dobroczynności, ochrony zdrowia i pomocy społecznej, rehabilitacji zawodowej i społecznej inwalidów, kultu religijnego oraz związkom zawodowym.

Przeczytaj także: Użyczenie bez podatku. Zmiany po 2008 roku

Ulga remontowa a umowa użyczenia

Zgodnie z nieobowiązującym już art. 27a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatek dochodowy zmniejsza się jeżeli w roku podatkowym podatnik poniósł wydatki na własne potrzeby mieszkaniowe, przeznaczone na remont i modernizację zajmowanego na podstawie tytułu prawnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego oraz wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej, utworzonych na podstawie odrębnych przepisów. Przepis ten został usunięty z porządku prawnego na mocy ustawy zmieniającej ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych, która weszła w życie 1 stycznia 2004 roku. Jednak dzięki uregulowaniom przejściowym wywiera on nadal skutki prawne do dnia 31 grudnia 2005 roku. Takie rozwiązanie jest konsekwencją ochrony praw nabytych, jak i faktu, że ulga remontowa jest rozliczana w trzyletnich okresach, a ostatni okres zakończy się wraz z końcem 2005 roku. Należy pamiętać, że nie jest przy tym istotne, wobec faktu trzyletniego okresu rozliczania, w którym roku wydatek zostanie faktycznie poniesiony. Umowa użyczenia lokalu mieszkalnego czy budynku mieszkalnego może być niewątpliwie tytułem prawnym, o którym mówi przepis, a który uprawnia do skorzystania z ulgi. Mimo, że umowa użyczenia jest tylko stosunkiem zobowiązaniowym, który wiążą tylko strony umowy i nie może ingerować w sferę praw i obowiązków osób trzecich w odróżnieniu od praw rzeczowych takich jak np. własność, użytkowanie wieczyste, czy użytkowanie, jest tytułem prawnym do zajmowania lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego. W drodze przypomnienia zgodnie z art. 27a ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w latach 2003–2005 odliczeniu od podatku dochodowego podlega:

• 19 proc. kwoty wydatków poniesionych na remont i modernizację budynku mieszkalnego, nie więcej jednak niż 3 proc. limitu dużej ulgi mieszkaniowej, zatem w latach 2003–2005 odliczeniu podlega nie więcej niż 5670 złotych,
• 19 proc. kwoty wydatków poniesionych na remont i modernizację lokalu mieszkalnego, nie więcej jednak niż 2,5 proc. dużej ulgi mieszkaniowej, czyli 4725 złotych,
• w wypadku zbiegu obu tytułów odliczeniu podlega nie więcej niż 5670 złotych.

Ponadto odliczenie może być dokonane tylko wówczas, gdy podatnik poniósł wydatki w wysokości co najmniej 0,3 proc. dużej ulgi mieszkaniowej ustalonej w pierwszym roku obowiązywania limitu, czyli co najmniej 567 złotych. Sam remont może być rozłożony w czasie jak również w całości wykonany po upływie okresu obowiązywania ulgi, bowiem przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają prawa do odliczenia wydatku na remont mieszkania od faktycznego wykonania remontu w tym roku podatkowym, lecz od faktycznego poniesienia wydatku na ten cel. Do odliczenia wystarczy zatem zakup materiałów budowlanych wykorzystanych do przeprowadzenia remontu (wyrok NSA z 10 stycznia 2001 roku sygn. akt SA/Sz 1910/99).

Podsumowanie

Jak starałem się przedstawić wyżej umowa użyczenia może z powodzeniem służyć uregulowaniu stosunków miedzy właścicielem a osobą zajmującą bezpłatnie jego lokal jednak jej bezpłatny charakter nie oznacza, że właściciel nie zapłaci podatku dochodowego jeżeli użycza nieruchomość osobie obcej. Umowa użyczenia uprawnia też do skorzystania z ulgi remontowej, może też z powodzeniem służyć wykazaniu wobec organów administracji prawa do lokalu.

----------------
Autor jest prawnikiem specjalizującym się w rynku nieruchomości.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?