Umowa przedwstępna – różne formy, różne skutki

Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

Treścią umowy przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia w przyszłości ustalonej przez strony umowy właściwej, a jej celem – umożliwienie stronom przygotowania się do zawarcia przyszłej umowy sprzedaży.
 
Forma umowy i jej skutek

Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, tak jak i właściwą umowę sprzedaży. Różnica sprowadza się do tego, że w przypadku gdy umowa zawarta jest w formie przewidzianej dla umowy sprzedaży, czyli w przypadku obrotu nieruchomościami w formie aktu notarialnego, to gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga ma możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta. W takim wypadku orzeczenie prawomocne sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży. Zatem zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego gwarantuje, że do umowy sprzedaży dojdzie. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego powinno też być połączone z wpisem roszczenia z niej wynikającego do księgi wieczystej. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona nie ma możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta i pozostają jej ewentualnie tylko roszczenia o naprawienie szkody roszczenia z zadatku czy kary umownej.
 
Zadatek, zaliczka i kara umowna

W związku z umową przedwstępną warto umieć rozróżniać dwie instytucje z tą umową związane, a mianowicie zadatek i zaliczkę. Zgodnie z treścią art. 394 kodeksu cywilnego, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zatem zawierając umowę przedwstępną i wypłacając część ceny sprzedaży, możemy określić tę kwotę jako zadatek. Wówczas w przypadku niewykonania umowy przez drugą stronę będziemy mogli skorzystać z roszczeń wynikających z zadatku. Od zadatku należy odróżnić zaliczkę. Zaliczka bowiem jest to tylko część przyszłej ceny sprzedaży. W przypadku niewykonania umowy przedwstępnej – odmiennie niż zadatek – podlega zwrotowi w wpłaconej wysokości, niezależnie z czyjej winy do zawarcia umowy nie doszło. Nie stanowi więc zabezpieczenia i formy kary za niedotrzymanie warunków umowy. Jeżeli zatem zależy nam, aby wypłacaną kwotę potraktowano jak zadatek, w umowie musi być to wyraźnie zaznaczone. Ponadto należy pamiętać, że kwota zadatku musi być wręczona przy zawarciu umowy, nie zaś później, nawet w niedługim odstępie czasu (wyrok Sądu Najwyższego z 7.10.1999 r.; I CKN 262/98). Aby zatem uchronić się przed niekorzystnym dla nas rozstrzygnięciem sądu, kwotę zadatku powinniśmy wręczać gotówką przy zawarciu umowy przedwstępnej, a druga strona jej odbiór powinna w umowie tej kwitować.

Należy zwrócić uwagę na sytuacje, gdy przy zawarciu umowy przedwstępnej wpłacamy sprzedającemu kwotę zadatku, a po pewnym czasie, np. w związku z zapisami umownymi, dopłacamy następne kwoty. Musimy się wówczas liczyć z tym, że nawet jeżeli określimy te kwoty jako uzupełnienie zadatku, to w przypadku sporu sądowego jako kwota zadatku może zostać uznana ta pierwsza wpłata, a reszta wpłat jako zapłata części ceny sprzedaży. Kwota zadatku może być wypłacona prawie w dowolnej kwocie ustalonej przez strony. Z wysokością zadatku nie należy jednak przesadzać, np. ustalając ją w kwocie wyższej niż cena sprzedaży. W doktrynie wyrażany jest bowiem pogląd, że nadmierna wysokość zadatku może uzasadnić uznanie go za mający na celu obejście ustawy i jako taki nieważny w świetle art. 58 k.c.

Brak natomiast wyraźnych przeciwwskazań, aby wysokość zadatku odpowiadała pełnej wysokości ceny sprzedaży. Zamiast zadatku czy zaliczki przy zawieraniu umowy przedwstępnej można jeszcze posłużyć się karą umowną. Jej zastosowanie będzie uzasadnione zwłaszcza wówczas, gdy umowę przedwstępną zawieramy w zwykłej formie pisemnej i nie mamy pewności co do sytuacji zarówno naszego kontrahenta, jak i samej nieruchomości, bo np. nie było czasu się z nimi zapoznać. W takiej sytuacji nieroztropnie byłoby decydować się na wypłatę pieniędzy nawet w formie zadatku. Lepszym rozwiązaniem jest wówczas określenie w umowie kary umownej. Pozwala to uniknąć konieczności żmudnego dochodzenia zwrotu naszych pieniędzy, a jednocześnie równie silnie wiąże strony.

W umowie takiej sprzedający zobowiązuje się do sprzedaży, a kupujący do kupna oznaczonej nieruchomości za określoną cenę w określonym terminie, a strony określają, że jeżeli do umowy nie dojdzie z przyczyn leżących po jednej ze stron, zapłaci ona drugiej stronie określoną kwotę pieniężną jako karę umowną. Zgodnie bowiem z treścią art. 483 k.c., można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się w zastrzeżonej wysokości bez względu na faktyczną wysokość poniesionej szkody. Wysokość kary umownej jest – tak jak wysokość zadatku – prawie dowolna i strony określają ją na zasadzie porozumienia. Z tym zastrzeżeniem, że jeżeli poniesiemy większą szkodę niż wysokość kary umownej, w zasadzie nie możemy żądać kwoty wyższej, niż określona w umowie, chyba że w umowie inaczej postanowimy. Ponadto jeżeli kara umowna będzie rażąco wygórowana, strona zobowiązana do jej wypłaty może żądać jej zmniejszenia.
 
Termin niekonieczny, ale przydatny

W przepisach kodeksu cywilnego nie zaliczono do istotnych postanowień umowy przedwstępnej terminu, w ciągu którego ma być zawarta umowa sprzedaży. Jednak z charakteru tej umowy wynika, że termin ten strony powinny określić w umowie, i to najlepiej datą kalendarzową, aby nie powodować niedomówień między stronami. Jeżeli jednak strony nie oznaczyły terminu, to w myśl art. 389 par. 2 k.c., umowa powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
 
Przedawnienie roszczeń

Warto również pamiętać, że roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej zgodnie z treścią art. 390, par. 3 przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeśli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenie o naprawienie szkody przedawnia się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.