Umowa przedwstępna kupna nieruchomości

Umowy, a w szczególności umowy sprzedaży nieruchomości często poprzedzone są zawarciem umowy przedwstępnej.

Czym jest?

Umowa przedwstępna jest oświadczeniem obu stron, że w przyszłości zawrą umowę przyrzeczoną na konkretnych warunkach. Daje to poczucie pewności obrotu, a kupujący ma czas, aby np. zebrać środki pieniężne na planowany zakup. Dla sprzedającego czas również może być istotny – pozwoli np. na uregulowanie stanu prawnego nieruchomości lub odrolnienie jej. Ponadto na mocy umowy przedwstępnej, w razie gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, można dochodzić stosownego odszkodowania albo zmusić do jej sfinalizowania przed sądem.

Skutki umowy

Podstawowym skutkiem zawarcia umowy przedwstępnej jest to, że w razie, gdy jedna ze stron uchyla się przed jej zawarciem, druga może skorzystać z jednego z dwóch przewidzianych przez prawo roszczeń:
Art 390 kc § 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Powyższy skutek jest skutkiem słabszym, polegającym na dochodzeniu szkody, jaką strona poniosła, licząc na zawarcie umowy. Ogranicza się ona do tzw. ujemnego interesu umownego, co znacznie limituje jej znaczenie. Lepszym rozwiązaniem będzie wprowadzenie do umowy stosownej kary umownej, co dodatkowo pozwala na brak obowiązku dowodzenia szkody i jej rozmiaru.

Drugi, silniejszy skutek przewidziany przez prawo, to roszczenie o zawarcie umowy przed sądem. Wyrok wydany w takiej sprawie zastępuje oświadczenie woli niesolidnego kontrahenta. Zastosowanie tego przepisu wymaga jednak zachowania określonej formy umowy:

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

W polskim prawie umowa przenosząca własność nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 kc). Dlatego też, aby móc dochodzić opisywanego powyżej skutku umowy przedwstępnej, musi ona mieć również formę aktu notarialnego. Jako, że skutek silniejszy umowy jest daleko lepszy i daje większą ochronę, warto zawierać przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Gdzie i za ile?

Oczywiście czynność taką przeprowadzamy u notariusza, poprzez zawarcie przygotowanej przez niego umowy.
Cena za takie usługi wynika z taksy notarialnej i jest częściowo uzależniona od wartości ceny nieruchomości. Przeciętnie w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego wahać się będzie między 1,500 a 3,000 zł.

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej notariusz pobiera 50% kwoty, którą pobrałby dla całej umowy, czyli najczęściej 750 – 1,500 zł. Drugie 50% pobierane jest przy zawieraniu umowy przyrzeczonej. Widać więc, że również pod względem finansowych warto stosować umowę przedwstępną, gdyż nie generuje ona specjalnych, dodatkowych kosztów.

Terminy

Umowa przedwstępna najczęściej zawiera termin maksymalny do zawarcia umowy przyrzeczonej, ale wcale nie musi. Reguluje to art. 389 kc:
§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Przedawnienie

Dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej lub odszkodowania obwarowane jest dosyć krótkim terminem przedawnienia, który wynosi rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Co warto zawrzeć w umowie przedwstępnej?

Zazwyczaj sprzedający jest dobrze chroniony, ponieważ albo otrzymuje duże zaliczki/zadatki na poczet sprzedaży, albo wydanie lokalu czy przeniesienie własności następuje dopiero po otrzymaniu przez niego kwoty kupna. Większa zatem czujność wymagana jest u kupującego, zwłaszcza, że stan nieruchomości (zarówno prawny, jak i faktyczny) może nie być taki, jaki się na pierwszy rzut oka wydaje.

Podstawową kwestią jest dobrze opisana nieruchomość. Po drugie, jeśli zależy nam jako kupującemu, aby np. kupowany lokal w kamienicy został wydzielony albo działka odrolniona, można zawrzeć umowę pod warunkiem, że zobowiązanie do zakupu nieruchomości w danym terminie, będzie o tyle ważne, o ile sprzedający dokona do tego czasu niezbędnych czynności (np. uzyska ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, albo, że decyzja ta spełni określone warunki, jak na przykład określony, nie większy niż ileś % udziału powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki).

Pomimo tego, że kupujący sprawdził stan nieruchomości, nie wszystko jest do przewidzenia, a ponadto nie wszystko to, co powinno, znajduje się w księdze wieczystej nieruchomości (jeśli istnieje). Dlatego najczęściej stosuje się standardowe klauzule, gdzie sprzedający zobowiązuje się, że sprzedawana nieruchomość jest wolna od różnego rodzaju obciążeń faktycznych i prawnych. Przykładowo stosowane klauzule mogą brzmieć:

W świetle powołanych dokumentów Sprzedający oświadcza, że jest właścicielem opisanej wyżej nieruchomości, a jej stan prawny, do chwili obecnej nie uległ żadnej zmianie i jest ona wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, w tym także nieujawnionych w treści księgi wieczystej oraz, że do dnia dzisiejszego Sprzedający nie zawierał żadnych umów zobowiązujących, jak i rozporządzających, z których wynikałyby roszczenia i prawa obdarzone pierwszeństwem względem niniejszej umowy, bądź które czyniłyby zawieraną umowę bezskuteczną.

Zgodnie z oświadczeniem Sprzedającego nie toczy się żadne postępowanie administracyjne, sądowe ani egzekucyjne dotyczące stanu prawnego opasanej nieruchomości, w szczególności nie stanowi ona przedmiotu wszczętego postępowania administracyjnego, sądowego ani egzekucyjnego, które mogłoby prowadzić do pozbawienia prawa własności nieruchomości, ani też do jej wywłaszczenia lub innego ograniczenia w prawie władania nieruchomością.

Zgodnie z oświadczeniem Sprzedającego nie istnieją okoliczności, w oparciu o które zawarcie umowy mogłoby stanowić podstawę dla jakiejkolwiek osoby trzeciej, do wystąpienia z roszczeniem na podstawie art. 59 lub art. 527 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z oświadczeniem Sprzedającego granice przedmiotowej nieruchomości nie są sporne oraz, że nie wyrażał on żadnych zgód na przyłączenie mediów do przedmiotowej nieruchomości oraz do nieruchomości sąsiednich.

Bardzo ważnym jest również sprawdzenie, czy nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków czy też do majątku osobistego. Jeśli to pierwsze, do umowy stanąć powinni oboje małżonkowie albo jeden z nich posiadający zgodę i pełnomocnictwo do zawarcia umowy sprzedaży (w formie aktu notarialnego). W drugim przypadku warto odebrać przykładowe oświadczenie:

Sprzedający oświadcza, że przedmiotowa nieruchomość ze względu na sposób nabycia stanowi jego majątek osobisty, zaś umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej ustawową wspólność majątkową małżeńską nie zawierał.

Kolejną kwestią, która nie zawsze jest wpisywana do księgi wieczystej jest prawo pierwokupu. Jeśli uprawniony z niego skorzysta, umowa sprzedaży nie dojdzie do skutku. Prawa te wynikają z różnych przepisów:

Sprzedający oświadcza, że przedmiotowa nieruchomość:

- nie stanowi gruntu, o którym mowa w art. 37a ustęp 1 ustawy
o lasach, w związku z czym nie podlega prawu pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa reprezentowanego przez Lasy Państwowe, o którym mowa w tym przepisie,

- nie leży na obszarze objętym uchwałą Rady Gminy o ustanowieniu obszaru rewitalizacji zastrzegającą prawo pierwokupu na rzecz Gminy oraz, że nie leży w specjalnej strefie rewitalizacji,

- nie podlega prawu pierwokupu na rzecz dzierżawcy ani Agencji Nieruchomości Rolnych, o którym mowa w art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Gdy pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej, a umowy przyrzeczonej, sprzedający ubiega się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, z której korzystać ma w przyszłości kupujący, można zastosować poniższy zapis:

Sprzedający zobowiązuje się w umowie przyrzeczonej sprzedaży wyrazić zgodę na przeniesienie wydanej na jego rzecz decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości położonej
w ………, dzielnica ………, obręb nr ….., działka…., na rzecz Kupującego.

Dla większego zdyscyplinowania sprzedającego, można przewidzieć w umowie przedwstępnej karę umowną na wypadek, gdyby z jego winy nie doszło do zawarcia umowy finalnej:
Sprzedający oświadcza, iż w przypadku gdyby z przyczyn leżących po jego stronie nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, zobowiązuje się on do zapłaty kary umownej w wysokości …….. w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania do zapłaty.

Bardzo istotnym jest także, aby prawo z zawieranej umowy przyrzeczonej było ujawnione w księdze wieczystej, gdyż w takim przypadku nikt nie będzie się mógł zasłonić niewiedzą i powołać na dobrą wiarę księgi wieczystej:

Sprzedający oświadcza, że wyraża zgodę na ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży wynikającego z zawarcia niniejszej umowy przedwstępnej sprzedaży.

Dodatkowo zgłoszenia wniosku o takie ujawnienie może dokonać sam notariusz:
Wobec zawarcia dokumentowanej niniejszym aktem notarialnym umowy Kupujący żąda, aby notariusz działając na podstawie art. 79 pkt 8a i art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991r. Prawo o notariacie, dokonał czynności polegającej na złożeniu za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosku wieczystoksięgowego, aby Sąd Rejonowy dla …………. w księdze wieczystej …………… w dziale III-im wpisał roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży, wynikające z zawarcia niniejszej umowy, na rzecz …………………………..