Umowa przedwstępna – co warto wiedzieć

W obrocie nieruchomościami często mamy do czynienia z instytucją umowy przedwstępnej. Jakie są podstawowe cele jej stosowania, elementy oraz formy?

Cele zastowsowania umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy strony deklarują chęć przystąpienia do transakcji, lecz z różnych przyczyn umowa przenosząca własność nieruchomości, czy regulująca stosunek najmu, może być zawarta dopiero w przyszłości. Umowa przedwstępna wiąże strony w okresie od momentu uzgodnienia warunków transakcji do momentu zawarcia umowy finalnej, stanowiąc zabezpieczenie ich roszczeń w przypadku wycofania się (lub chęci zmiany) z uzgodnionych warunków przez drugą stronę transakcji. Umowa przedwstępna pełni też funkcję ostrzegawczą, gdy w księdze wieczystej pojawi się roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości.

Najczęściej spotykanym powodem zastosowania umowy przedwstępnej w transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości jest konieczność zapewnienia kupującemu odpowiedniej ilości czasu potrzebnego do uzyskania środków finansowych na nabycie nieruchomości w drodze kredytu bankowego lub pożyczki. Kolejne często występujące przesłanki dla zastosowania umowy przedwstępnej to m.in.: konieczność regulacji stanu prawnego nieruchomości przed jej sprzedażą, uzyskanie wymaganych decyzji i zezwoleń (np. decyzji o warunkach zabudowy, zezwolenia sądu na sprzedaż nieruchomości przez osobę małoletnią) czy konieczność dokonania przez odpowiednie organy zmian przeznaczenia zbywanej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego.

Elementy umowy przedwstępnej
Niezbędne elementy umowy przedwstępnej określa Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 KC umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego powinna być ona zawarta. Przez istotne postanowienia umowy przyczeczonej należy rozumieć przede wszystkim typ umowy (sprzedaż, darowizna, najem), przedmiot umowy (jednoznaczne określenie nieruchomości) oraz uzgodnioną cenę nieruchomości. Ponadto w umowie przedswstępnej powinny się znaleźć pozostałe istotne dla stron warunki transakcji, które zostały uzgodnione podczas negocjacji i rokowań poprzedzających zawarcie umowy przedwstępnej.

Konstruując umowę przedwstępną, warto więc wpisać do niej wszystkie warunki uzgodnione z drugą stroną transakcji, które są dla nas z jakichkolwiek powodów ważne. Można w tym celu posiłkować się podpisanym przez obie strony protokołem uzgodnień, który zwykle jest sporządzony przez obsługującego transakcję pośrednika nieruchomości.

Określenie terminu umowy końcowej
W treści umowy przedwstępnej strony transakcji zobowiązują się do przystąpienia do umowy przyrzeczonej (transakcyjnej) w terminie określonym konkretną datą, lub wystąpieniem zdarzenia, którego czas da się z góry ustalić. W przypadku, gdy w umowie przedwstępnej zabraknie jednoznacznie określonego terminu przystąpienia stron do umowy przyrzeczonej, każda ze stron ma prawo w dowolnym momencie wyznaczyć taki termin. Jeśli obie strony wyznaczą inne terminy, strony wiąże termin wyznaczony przez kotrahenta, który zrobił to wcześniej. Co ważne, w przypadku, gdy w ciągu roku od momentu zawarcia umowy przedwstępnej, nie zostanie wyznaczony żaden termin umowy przyrzeczonej, nie będzie można już żądać jej zawarcia.

W praktyce, termin przystąpienia do umowy transakcyjnej jest często uzależniony od terminu lub terminów innych transakcji zaplanowanych przez jedną ze stron umowy. Przykładowo, strona kupująca może w ten sposób zabezpieczyć transakcję do momentu otrzymania środków finansowych pochodzących ze sprzedaży innej nieruchomości. Sprzedający może z kolei w ten sposób odsunąć moment sprzedaży nieruchomości do czasu nabycia lub odbioru innej nieruchomości, do której po dokonaniu sprzedaży ma zamiar się przeprowadzić.

Zabezpieczenie roszczeń
Zawarcie umowy przedwstępnej bardzo często wiąże się z koniecznością przekazania stronie sprzedającej (wynajmującej) przez stronę kupującą (najmującą) zadatku. Jest to suma pieniężna w wysokościu uzgodnionej przez strony transakcji, która stanowi odszkodowanie dla każdej ze stron, w przypadku niewykonania umowy przedwstępnej przez kontrahenta.

W przypadku niewykonania umowy przedwstępnej przez stronę kupującą (najmującą), strona sprzedająca (wynajmująca) ma prawo odstąpić od umowy i pobrany zadatek zachować. Jeśli natomiast umowy przedwstępnej niewykonała strona sprzedająca (wynajmująca), strona kupująca (najmująca) może żądać od kontrahenta sumy dwukrotnie wyższej.

W przypadku, gdy postanowienia umowy przedwstępnej zostaną wykonane przez strony, zadatek zwykle zalicza się w poczet ceny zakupu (najmu) nieruchomości. Jeśli nie ma możliwości zaliczenia zadatku w poczet ceny nieruchomości, powinien on zostać zwrócony. Strona, która pobrała zadatek, powinna go również zwrócić kontrahentowi w razie niewykonania umowy z powodów, za które żadna ze stron nie bierze odpowiedzialności, lub za które biorą odpowiedzialność obie strony tranakcji.

Forma umowy przedwstępnej
W przeciwieństwie do umowy przenoszącej własność nieruchomości, umowa przedwstępna nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego, tj. w zwykłej formie pisemnej jest również ważna, jednak rodzi inne skutki prawne.

Najważniejsza różnica pomiędzy obydwoma formami jest taka, że w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej z dochowaniem formy aktu notarialnego, każdej ze stron przysługuje roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości będącej przedmiotem umowy. W tym wypadku prawomocne orzeczenie sądu zastępuję oświadczenie woli strony, która nie wykonała zobowiązań zawartych w umowie przedwstępnej i wystarczy do przeniesienia własności nieruchomości. Nie jest wtedy już konieczna umowa transakcyjna w formie aktu notarialnego. Innymi słowy, każda ze stron uzyskuje prawo do dochodzenia przed sądem przeniesienia własności nieruchomości wbrew woli drugiej strony na warunkach określonych w umowie przedwstępnej. Co ważne, przeniesienie własności nieruchomości ma miejsce z chwilą uprawomocnienia się wyroku.

W sytuacji, gdy umowa przedwstępna została zawarta w zwykłej formie pisemnej, strony mają prawo żądać od kontrahenta, który nie dotrzymał zobowiązania, jedynie naprawienia szkody poniesionej w wyniku niezrealizowania planowanej transakcji. Odszkodowanie może obejmować koszty poniesione podczas przygotowywania transakcji np. tytułem taksy notarialnej, wynagrodzenia pośrednika, porad prawnych, czy opłat sądowych i urzędowych.

Warto świadomie dokonać wyboru formy umowy przedwstępnej w oparciu o skutki i koszty zawarcia tej umowy w formie aktu notarialnego oraz w formie pisemnej. Forma zwykła pisemna pozwala uniknąć konieczności zapłacenia taksy notarialnej, jednak dochowanie formy aktu notarialnego stwarza silniejsze skutki prawne jednocześnie lepiej zabezpieczając interesy stron zaangażowanych w transakcję. Istotną zaletą powierzenia sporządzania umowy notariuszowi jest weryfikacja przez niego stanu prawnego nieruchomości już na tym etapie transakcji.

Maciej Trela 
Północ Nieruchomości